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案情
2009年3月，張某與B公司簽訂商品房買賣合同，合同約定：房屋總價款為160萬元，B公司應當在2010年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后180日內(nèi)為張某辦理房屋權屬證書。后張某按約支付房款，但B公司交付房屋后，并未按期辦理房屋權屬證書。2014年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋權屬證書并支付違約金。B公司認為，依照約定，公司應當在2011年5月1日前辦好房屋權屬證書，張某從知道權利受侵害到起訴之日已經(jīng)超過訴訟時效，法院不應支持。

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分歧
本案的爭議焦點是，房屋交付之后，權屬證書的辦理是否適用訴訟時效？主要存在以下兩種意見：

第一種意見認為，雖然房屋權屬登記為確立物權的形式，但是作為買賣合同而言，無論出賣人是否已經(jīng)交付房屋，買受人基于買賣合同請求出賣人協(xié)助辦理權屬證書顯然是債權請求權，當然適用訴訟時效。

第二種意見認為，出賣人已經(jīng)將房屋交付給買受人，買受人已實現(xiàn)對房屋的占有，買受人請求出賣人辦理房屋所有權登記的請求權具有物權屬性，不適用訴訟時效的規(guī)定。

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評析
筆者贊同第二種意見。

房屋權屬證書的辦理是否適用訴訟時效，該問題的解決需要明確兩個前提：其一是訴訟時效適用何種范圍；其二是辦理權屬證書行為的法律性質(zhì)。

1.訴訟時效的適用范圍

關于訴訟時效的適用范圍，理論界和實務界的主流觀點認為其一般適用于請求權。就請求權的概括性分類而言，當有債權請求權和物權請求權。依法學理論，所謂債權請求權，是指權利人基于債的關系而產(chǎn)生的、請求特定人為特定行為的權利，是債權本身所包含的基本權能。債權一旦到期，如債務人未履行給付義務，債權人得請求訴訟保護。債權人該權利的行使與否關乎他人的利益， 如權利人長期不行使權利， 其與義務人之間的關系就會長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)， 勢必影響經(jīng)濟交易秩序。因此， 法律對上述請求權有必要進行時間上的限制， 即債權人請求訴訟保護具有一定的期間，該期間即為訴訟時效，故債權請求權適用訴訟時效當無異議。所謂物權請求權，是物權遭受不法侵害后，物權人為恢復物權圓滿狀態(tài)而依法享有的請求權。具體包括三種：返還原物請求權、排除妨害請求權、消除危險請求權。就物權請求權應否適用訴訟時效的問題，理論上存在很大爭議。我國的主流觀點認為，該項請求權不適用訴訟時效，其原因在于，物權請求權依附于物權而存在，既然物權不受約于訴訟時效，而物權請求權一直伴隨物權而發(fā)生，故亦不受約于訴訟時效。

2.辦理房屋權屬證書行為的法律性質(zhì)

就房屋買賣而言，出賣人的義務主要包括兩個方面：交付房屋給買受人占有、使用；為買受人辦理或協(xié)助其辦理權屬證書。筆者認為，買受人實際占有房屋和辦理權屬登記乃是其完整地享有物權的方式，兩者共同構成物權完整的統(tǒng)一體，在買賣過程中，同為主給付義務。

故而，如果房屋已經(jīng)完成交付，對于買受人而言，其對房屋亦享有一定的物權權利，該權利來源于占有和合意。2007年頒布的物權法不僅對于傳統(tǒng)物權進行了規(guī)定，而且用單獨一編規(guī)定了“占有”。該法第二百四十一條規(guī)定：“基于合同關系等產(chǎn)生的占有，有關房屋或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定。”物權法設立占有的意義在于，占有是一種法律事實，占有是行為正當性的一種推定，占有作為所有權權能的一部分，是法律賦予當事人合法行使的民事權利。在房屋買賣合同履行過程中，出賣人將房屋交付給買受人以及買受人接受交付的房屋并實際占有、使用的事實，足以表明出賣人有真心轉移房屋所有權的意思表示，故物權的轉移在買賣雙方之間已達成合意且大部分合同內(nèi)容已得以履行，只是尚未完成具有公示意義的權屬登記。因此，在房屋已完成交付的前提下，買受人請求出賣人辦理權屬證書的請求權不同于一般的債權請求權，而是一種具有物權性質(zhì)的請求權。

從另外一個層面分析，如果買受人之辦理權屬證書的請求權受制于訴訟時效，那么必將導致標的物長期處于歸屬不清或者權利真空之狀態(tài)，即房屋的占有使用者對該房屋缺乏其名下的產(chǎn)權證書，而持有該房屋權屬證書者并未真正的對其進行利用。這種“分離”狀態(tài)不但對真正的權利人不利，而且還會縱容出賣人故意拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標的物無法正常利用，也不利于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，顯然與訴訟時效制度的立法本旨相背離。

綜上，鑒于物權取得的全面性特征，即在一般的房屋買賣中，交付房屋和辦理權屬證書應具有統(tǒng)一性，故而，如果已轉移房屋的占有，則相應地基于占有要求辦理權屬證書的請求權，當屬于物權請求權，不適用訴訟時效。