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抵押權隨其擔保的主債權轉讓后，是否應辦理抵押權轉移登記手續，是銀行等金融機構及專門從事不良資產收購、處置的資產管理公司及其他債權受讓人經常遇到的問題。這一問題涉及的核心是：原債權人（抵押權人）在抵押權隨主債權一并轉讓給受讓人后，是否應該將抵押權人變更為受讓人，不做抵押權轉移登記是否會影響受讓人合法取得、行使抵押權，以及不做此種抵押權轉移登記對于受讓人有何種法律風險等等。

一、抵押權隨主債權轉讓是否需經抵押權轉移登記才生效？
這一問題實務界一直存在兩種不同認識。一種認為債權轉讓后不動產抵押權未辦理轉移登記則無效，另一種認為抵押權隨債權一并轉讓不經登記即生效。觀點分歧的原因主要在于對相關法律規范的理解不同。根據《物權法》第9條的規定，”不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”從上述法條可以看出，原則上登記是不動產物權變動的生效要件，未經登記不產生物權變動的效力，但同時，立法者也為這一原則設置了“例外情形”：在一些情況下，不動產變動可以突破登記生效原則，不以登記為生效要件。那么，抵押權隨主債權一并轉讓是否屬于《物權法》第9條中“法律另有規定”的例外情形？而要理解“例外情形”包括哪些情況，需要先理解立法設置“例外情形”的原因。不動產物權變動之所以以登記為生效要件的主要原因在于,由于不動產物權變動茲事重大，物權變動的事實不能僅僅為當事人所知曉，需要采用一定的方式讓外界通過觀察或者查詢即可了解或識別物權的權利狀態。但是，法律同樣允許一定條件下對物權公示原則予以突破，因為在某些情況下引起的物權變動的法律事實會先于登記而發生。根據物權法28至30條的規定，對于不動產產生物權的途徑除了登記外還有幾類情形即合法建造、繼承、法院判決等，另有地役權、土地承包經營權自合同成立時物權生效。
從理論上分析，抵押權隨債權轉移屬于非基于法律行為的物權變動，抵押權的從屬性使得抵押權不得脫離基礎債權而單獨存在或單獨轉讓，債權轉移與抵押權轉移應是同時發生的，債權轉移行為完成抵押權轉移行為隨即完成。倘若認為抵押權轉讓以登記為生效要件，則在債權轉讓協議生效后抵押權轉移登記前，由于債權已經轉讓完成而抵押權尚未轉讓，債權與抵押權即已脫離，這與抵押權的從屬性相背。根據物權法規定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，除非法律另有規定或者當事人另有約定。換言之，抵押權與其對應的擔保主債權同生同滅。
從司法判例上看，對于債權轉讓，抵押權一并轉讓(即使未辦轉移登記也享有抵押權)持贊成意見。如浙江金華科技園開發有限公司與浙江省發展資產經營有限公司、金華市機電設備有限公司債權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2014）民申字第1725號]最高法院認為：“關于金融機構不良資產轉讓是否必須變更不動產抵押登記，受讓人方能取得不動產抵押權的問題。本案所涉的不動產抵押辦理了抵押登記，抵押權已依法成立，根據最高人民法院《關于審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》第九條‘金融資產管理公司受讓有抵押擔保的債權后，可以依法取得對債權的抵押權，原抵押權登記繼續有效’的規定，資產經營公司受讓有抵押擔保的債權后，即依法取得抵押權。這與物權法中關于“債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”的規定是一致的。二審判決適用法律并無不當，科技園公司關于資產經營公司因未辦理抵押變更登記而不能取得抵押權的申請再審理由，本院不予支持。”
根據以上分析，不動產抵押權登記后生效，當主債權轉讓時，已登記的抵押權直接跟隨主債權發生了抵押權轉移，并不需要再次登記后才生效，而是隨主債權轉讓合同的生效而生效。
二、主債權轉讓后未辦理抵押權轉移登記是否存在風險點？
綜上所述，由于主債權轉讓引起的抵押權轉移不經登記而生效，實踐中因主債權轉移而發生抵押權轉移的，申請抵押權轉移登記者微乎其微。當然不辦理抵押權轉移登記就帶來登記簿上的抵押權人與事實上的抵押權人不一致的結果，即登記簿上記載的抵押權人之抵押權已隨主債權的轉移而轉移到新的抵押權人名下。盡管單純就此抵押權轉讓的法理而言，不申請抵押權轉移登記并不會影響受讓抵押權人的利益，但也會存在不容忽視的風險點，即如果登記簿上的抵押權人擅自申請注銷抵押權，導致不動產權利人在無抵押的狀態下處分了該不動產，則對善意第三方的利益保護勢必會影響真正抵押權人（隨主債權而受讓抵押權）的利益。舉個例子，債權人甲將債權與抵押權一并轉讓給受讓人乙后，沒有辦理抵押權轉移登記（登記簿上記載的抵押權人仍然是甲），后來原債權人甲與債務人丙串通，將抵押權注銷后又把抵押權轉讓給第三人丁，如果丁在受讓甲的債權時支付了合理對價，且善意無過失（如丁已在登記機構查詢證實了甲確為抵押權人，丁有充分理由相信，甲有權轉讓抵押權，而且丁受讓抵押權后辦理了合法的抵押權轉移登記手續），那么丁即構成善意取得抵押權。此時，沒有辦理抵押權轉移登記手續的乙，將無法對抗已經善意取得且合法登記的丁的抵押權，只能向原債權人甲及債務人丙索賠。因此，為了防止原抵押權人單獨申請注銷抵押權，導致擔保受讓債權的抵押權消失，債權受讓人還是應當積極要求原抵押權人及時辦理抵押權轉移登記手續。《不動產登記暫行條例實施細則》第69條規定中也規定：“因主債權轉讓導致抵押權轉讓的，當事人可以持不動產權屬證書、不動產登記證明、被擔保主債權的轉讓協議、債權人已經通知債務人的材料等相關材料，申請抵押權的轉移登記。”
三、其他應注意問題
雖然一般抵押權主債權的轉讓必然牽涉到抵押權的轉讓，但對于最高額抵押權的轉讓卻不適用。物權法中明確規定最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。由于最高額抵押權所擔保的債權是不特定的，并不限于某一特定的債權，如果最高額抵押所擔保的某一債權轉讓，這一債權就越出了最高額抵押權所擔保的范圍。如果部分債權轉讓時全部抵押權隨之轉讓，那么除了轉讓的債權外，其它的債權就不再屬于擔保的范圍。如果當事人要對未轉讓的債權納入擔保的范圍，應當重新設定抵押。所以，最高額抵押權所擔保的主債權轉讓，抵押權并不一定隨之轉讓。
四、結論
理論上不動產抵押權隨同債權轉讓是基于法律規定直接發生的物權變動，屬于《物權法》第9條規定的不動產變動規則之例外情形，抵押權未經登記即生效不違反物權公示原則，認定未辦理登記的不動產抵押權有效符合抵押權從屬性的要求，利于保護交易秩序。但實務中為了防控未辦理抵押權轉移登記帶來的風險，登記機構還是應根據法律規定辦理相應的轉移登記。