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　　房地產是不動產的主要類型，由于大部分地區長期實行房、地分散登記，房、地分別建立登記簿，不動產統一登記過程中不斷暴露房地沖突。這些沖突的產生，通常在房地掛接過程中被發現，也需要以之為契機逐步消化和解決。

　　房地沖突的種種表現

　　房地權利主體不一致。形成這種不一致的原因有多種，如取得土地使用權的主體是甲，土地登記為甲，規劃建造主體卻是乙，房屋以規劃批準為依據，登記在乙的名下。更多的情況是，房屋所有權已多次轉移登記，但土地使用權未及時辦理變更登記。

　　房地用途不一致。在不動產登記歷史上，最初房屋用途并非記載內容，后來記載的是設計用途，再后來記載規劃用途。由于房、地用途分類標準和體系不同，再加上當事人使用不規范、房地登記的不規范，大量房地用途不一致甚至自相矛盾。如工業用地上建造的成套宿舍后來成為房改房，又如規劃用途很模糊，導致房屋無法注記用途等。

　　土地一主而房屋多主。獨用宗土地上不同的房屋對應不同的業主，而土地主體卻只是房屋業主的其中之一，出現這種主體一對多的原因是房與地的單元分割轉讓沒有同步進行。這種情形在宅基地、工業類廠房、科研類辦公房中較為普遍，由于土地分宗有較嚴格的條件，而房屋未考慮土地分宗要求而擅自進行了分幢、分層，甚至分間辦理了分割轉移登記。

　　房屋已市場化轉讓但土地性質未改變。根據《土地管理法》等的規定，劃撥土地及上房屋轉讓時應履行土地批準手續，不符合劃撥土地利用條件的受讓方應當申請將劃撥性質轉為出讓性質。但實踐中，房屋已經市場化轉讓而土地仍為劃撥性質的情況較為常見。

　　宗地與房屋的編碼無法對接。一方面，宗地號和房屋代碼的編制規則不同；另一方面，宗地變化而房屋未變化，導致宗地號改變而房屋代碼未改變，二者沒有建立關聯關系。

　　房屋超土地范圍建設。分散登記時代，多數地方的房屋僅以坐落名稱予以標識，而土地也存在著界址范圍不具體、不確定導致不少房屋超土地范圍建設的情況。

　　房地掛接的重要性

　　通俗地講，房地掛接就是將房屋落到其相應的土地上，以便在宗地圖上能準確定位房屋位置，并且將房屋信息與土地信息關聯、匹配，從而編制唯一的不動產單元號。房地掛接的重要性主要體現在以下幾個方面。

　　真正實現不動產統一登記。統一登記不單是登記機構統一，更應達到內在的統一。對于房地產來說，就要將本來就有密切聯系的兩個物權結合起來，形成完整的房地產權利。只有房地掛接后，房地產作為不動產才具有唯一的代碼、成為一個完整的客體。

　　方便快速發現房地不一致的各種情形。上述各類房地沖突的表現，如房地用途不一致、權利主體不一致等，都可以在房地掛接過程中快速發現，并在查找分析原因的基礎上依法依規地解決，同時起到維護和修正已有信息的作用。

　　大幅提高不動產登記效率。在房地掛接工作未開展之前，申請不動產登記時既要查詢房屋信息，又要查詢土地信息，大大影響了登記效率。房地掛接完成后，則無須再核查房地信息之間的匹配性，大幅提高不動產登記效率。

　　夯實不動產登記基礎。不動產登記的準確和高效同等重要，準確是高效的前提，而這主要來源于權籍調查成果的準確性。可以說，房地掛接完成后，不僅會帶來登記效率的大幅提升，而且為登記簿的準確形成保證，使得登記簿的利用更為廣泛。反之，則會加劇登記信息的混亂。

　　做好房地掛接的建議

　　由于歷史原因和現實因素，房地掛接工作面廣量大，且具有相當的難度。有些地方的房地測繪成果基礎差，沒有或缺失電子化材料，需要實地測量落宗；有的地方人力不足，但涉及工作量大，數據少則數十萬條，多則數百萬條，都需要一一匹配。筆者建議，對于這項不動產登記的基礎工作，應從配備專業的人才隊伍、建立掛接結果入庫標準、規范作業流程等方面予以保障和要求。

　　配備充足的專業人員隊伍。房地掛接是對房地歷史信息的修復，需要熟悉登記業務的專業人員發現問題，分析原因并找到修復的辦法。同時，房地掛接工作也是對房地測量成果的銜接，需要專業的測繪人員將房屋準確掛接到宗地上。因此，需要具備一定測繪專業基礎和登記工作經驗的人員組成專業隊伍，并建立專門的科室從事房地掛接工作，作為不動產登記事前、事中、事后不可缺少的業務一以貫之。

　　建立掛接結果入庫標準。房屋單元只落到宗地范圍內，還是要落到宗地上準確的地理位置？如果僅將房屋單元落到宗地上，不關聯地理位置，則無法在宗地圖上準確標示房屋單元，宗地圖就難以很好地利用。因此，從長遠來說，每個房屋單元能準確落到相應的地理位置為最佳，這樣才能實現以圖管地、管房的目標。以此為目標，就需要對宗地圖和房屋平面圖均設定入庫標準，要以反映現勢地形的宗地圖為依據，宗地圖應當具有土地的各種物理數據和屬性數據，而房產圖同樣應具有自然狀況和權利狀況的數據，并且將每個房屋單元匹配到所在幢上，每幢房屋落實到所在宗地的準確位置上。簡言之，就是要求做到“戶落幢、幢落宗”，將滿足不動產登記需要的圖層統一加載在宗地圖上，形成今后可利用的不動產圖庫，每個不動產單元都有唯一的與宗地相聯的不動產單元代碼。

　　規范房地測繪實施和成果入庫流程。權籍調查成果是開展不動產登記工作的必要前提，權籍調查成果的有無與質量好壞，決定著登記效率和質量。在受理申請不動產登記申請時，必須核實房地是否已經掛接，如果該申請登記的房地沒有掛接，但該共用宗上其他房屋已掛接的，則可以交由權籍調查成果管理人員即時掛接；如果無法找到相應的宗地圖或房屋平面圖，則需要重新進行權籍調查，出具宗地或房屋測繪成果后實現掛接。鑒于一些登記業務比較緊急，而權籍調查比較費時，很多時候還需要實地查看，為不影響登記業務的進行，必要時可以先由權籍調查成果管理人員將房屋掛到“虛宗”上，然后把此權調業務交給相應機構（如測繪單位），完成房地測繪工作后再行掛接。