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案情

　　陳某為方便孩子上學，在多個學校周圍尋購二手房。2018年12月，陳某在親朋好友的幫助下打聽到一套面積120平方的二手房。隨后，陳某與房主李某約定看房，看完房后陳某表示愿意與李某就購買房子一事進行協商。后經多次商談，房主李某愿意將該房屋出賣給陳某，但需再考慮其他問題，陳某擔心該房被別人買走，隨即提出與房主李某簽訂書面合同，保證李某將房屋賣給自己，李某同意，并簽訂房屋預購合同。一段時間后，李某因房價略有上升提出不愿將該房賣與陳某，雙方因此發生糾紛。原告陳某將被告李某訴至法院，要求其繼續履行合同義務，并要求被告李某承擔預約合同違約責任。

分歧

庭審中，原、被告雙方就房屋預購合同能否強制履行的爭議成為本案焦點，經法庭審理，合議庭形成了兩種不同的觀點：

　　第一種觀點：本案中原、被告雙方訂立的房屋預購合同實質是一種預約，預約是約定一方或者雙方負有將來本合同義務的合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《買賣合同解釋》)第二條規定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！备鶕摋l之規定，本案應采用“應當締約說”，即預約合同成立并生效后，合同雙方當事人應當依據誠實信用原則履行合同，除因不可歸責于不可抗力、意外事件等因素，應當締結本約合同。所以，本案中李某應當繼續履行合同，與原告陳某簽訂購房合同，實現合同目的。

　　第二種觀點：具體到本案，原告陳某訴請被告李某繼續簽訂購房合同的“強制締約的義務”，《買賣合同解釋》第二條并未給予明確規定，只是規定了違約方承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的責任。故本案中原告陳某無權要求被告李某承擔實際履行的違約責任。

評析

筆者同意第二種觀點，理由如下：

　　一、預約合同簽訂的目的是簽訂本約，即預約合同的標的是簽訂本約的行為?！吨腥A人民共和國合同法》(下稱《合同法》)第一百一十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；(三)債權人在合理期限內未要求履行。”縱觀本案，雙方簽訂的預約合同的標的是簽訂本約的行為，屬于本條規定的第二款規定要求，所以不宜繼續履行。

　　二、強制履行違背《合同法》原則，即意思自治原則。合同是雙方當事人真實意思表示，也是意思自治原則的核心?！逗贤ā返谒臈l規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預?！北景钢性?、被告雙方所訂立的僅為預約合同，非房屋買賣合同，該案若采用“應當締約說”有違《合同法》的靈魂即意思自治，更有違社會公眾期許。

　　三、根據強制執行的要求，當事人所訴請的強制執行標的必須有所給付的內容即包括實物和行為，思想意志性的給付不能強制執行。本案中房屋預購合同雖然是合同，但其目的在于訂立主合同，只是一種督促性的保障行為，并不能作為一種強制根據，故法院不能強制當事人簽訂正式合同。這既是對法治精神的信仰，也是對債務人人格的尊重。

　　綜上所述，本案最終采用第二種觀點，不支持原告陳某要求被告李某繼續履行簽訂本合同的請求，被告李某承擔預約合同違約責任。