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　　關于房價的話題，每次一絲的風吹草動都會引來軒然大波。

　　上周，湖南電臺官方頭條發布《在湘全國人大代表鄭建新：堅持穩地價穩房價，把房價穩穩地、牢牢地控制住！》報道，其中提到長沙市長鄭建新在采訪中透露，新的一年長沙對樓市的調控將繼續堅持穩地價、穩房價的思路，同時也要健康成長，讓房價有上下5%的增減區間，在此之內，政府都不會干預。

　　隨即，長沙樓市就打開了關于房價的“話匣子”。

　　但是，很奇怪地是，市場上卻都是在圍繞“長沙今年房價又要漲”的話題在討論。可見，對于長沙樓市，更多人是看好其未來走勢的。

　　然而事實上，樓市經歷過前幾年的高速發展后，如今進入了平緩期，兩極分化的現象已經日益明顯。所以對于長沙市場來說，在這上下5%的房價增減區間里，有板塊迎來房價上行的走勢，自然也有板塊要承受房價下跌的壓力。

　　哪個板塊房價更“易漲”？麓谷谷山紅勢難擋

　　縱觀長沙這些年房價上升比較快的區域，其樓市的供應量和成交量也都是樓市里名列前茅的，如梅溪湖、濱江、洋湖。可見，首先板塊里要有了“人氣”，才會有后續房價上漲的可能性。

　　根據湖南中原研究中心數據顯示，在去年，2020年長沙樓市各板塊商品住宅成交量中，占據第一梯隊的是梅溪湖一期、麓谷谷山、高鐵新城，這三大板塊的單個區域商品住宅成交量達到了100萬方以上。同時這三個板塊的商品住宅的去化周期也是板塊內最低，在6個月以下。

樓市分化！今年長沙板塊房價

　　回顧去年這三個板塊內樓盤的表現，梅溪湖一期的中海閱溪府、時代梅溪領峰、梅溪華府；麓谷谷山的漢唐世家、陽光城溪山悅、保利恒偉·時光印象；高鐵新城的融創會展上東區、紅星天鉑、陽光城尚東灣；均可以算得上長沙樓市“紅盤”，業績飄紅。

　　值得注意的是，2020年年底中原對于未來中長期長沙各板塊商品住宅市場的預計上市量中，麓谷谷山板塊預計將超過100萬方，是三個板塊中商品住宅待上市量最高的。

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　　同時麓谷谷山的土地待開發量也是三個板塊中最多的，為100-200萬方，位列第二梯隊。在去年麓谷谷山板塊的土地市場也是表現“搶眼”。經計算，2020年麓谷谷山的地塊平均成交樓面價為4040元/平，突破4000元大關，同比2019年上漲了10%。而從宗地住宅毛坯的最高限價水平來說，其板塊的住宅限價天花板也從2019年的11000元/平來到了2020年13000元/平（當前梅溪湖板塊的宗地住宅毛坯最高限價水平為13500元/平）。

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　　足夠的供貨量和未來極具想象的開發空間，這意味著麓谷谷山板塊未來可能或將成為這三大板塊里最具備發展潛力的板塊。結合目前麓谷谷山的發展勢頭來看，片區樓盤炙手可熱，地價上升的趨勢明顯，當前片區樓盤成交均價多在萬元左右，系眾多長沙剛需置業的選擇，未來發展可期。

　　哪個板塊房價要“扛跌”？大托暮云去化不易

　　一個板塊內的商品住宅供銷兩旺帶來房價上行的可能性，那么，對于一些商品住宅去化壓力比較大，庫存高的板塊，則將可能面臨房價下跌的壓力。

　　數據顯示，截止到去年年末，長沙大部分板塊的去化周期都在6個月以下，無較大去化壓力。但大托暮云板塊“一枝獨秀”，去化周期長達14個月以上，隨后位于第二梯隊的是中心板塊，去化周期長達10-12個月。

　　同時，根據今年2月份中原最新發布的長沙樓市數據顯示，2月份長沙十九大板塊存量情況中，濱江和大托暮云、麓谷谷山三大板塊存量超過50萬方，位居存量前三位。但是濱江和麓谷谷山板塊的熱度較高，成交量高，因此去化也并無壓力。而大托暮云板塊的去化周期卻高達27.8個月，去化壓力較大。另外，同樣是一直以來去化壓力較大的中心板塊，在2月底的存量也依然較大，為31.8萬方，去化周期更是高達至36.8個月。

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　　大托暮云板塊由于區位偏遠，板塊內配套也還較為稀缺的原因，導致其樓市多年來都一直不溫不火。且板塊內項目產品品質一般，雖然整體的房價水平都不高，但是開盤去化率表現依然不佳。如去年1月，板塊內的佛奧康橋水岸開盤推出228套住宅房源，均價5800-6100元/㎡，最終去化率僅有32%；去年3月，板塊內的恒泰芙蓉悅府開盤推出426套住宅房源，均價6300元/㎡，最終去化率54%。

　　當然，房價的走勢與多方面都有著很多的聯系，商品住宅的供應量和成交量只是其中一方面的因素，而不是造成房價上漲或下跌的決定性因素。但有一點是可以肯定的，無論是供銷量旺盛還是去化壓力大的板塊，板塊內的房價走勢也絕不對出現大漲或大跌的局面。首先，每年不同的節點開發商會根據營銷節奏，對項目的價格進行變動是屬于正常現象，長期來看整體價格走勢不會變動過大。其次，在剛剛過去的兩會會議上，2021年政府再次強調了對于樓市調控“房住不炒”的定位，可見今年樓市依然會平穩健康地發展。尤其像長沙這樣樓市調控“全國模范生”的城市，相信在2021年依然會為在長沙打拼的數百萬人才創造一個穩定、安居的置業環境。