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??女性群體進入房地產(chǎn)市場的加速度正在彌合性別差距。

??日前，貝殼研究院發(fā)布的《女性居住現(xiàn)狀調(diào)查報告（2021年）》（以下簡稱《報告》）顯示，住房消費市場主力消費人群正由男性主導轉(zhuǎn)為女性持有率逐年走強。2020年24歲以下、25-29歲女性購房客群占比，分別較2017年提高了6.58個百分點和6.22個百分點，明顯高于其他年齡段女性。隨著女性受教育程度提高，當代女性收入水平不斷提高，獨生子女家庭經(jīng)濟支持力更強，能夠支撐女性與男方共同出資購房或獨立購房，行業(yè)布局將緊隨“她需求”轉(zhuǎn)變戰(zhàn)場。

??“女性購房比的逐年遞增是一個信號，主要影響開放商及行業(yè)相關(guān)下游關(guān)注需求群體置業(yè)偏好的變化，比如針對90后群體、獨居群體、女性群體及老年群體的置業(yè)特征，在產(chǎn)品設(shè)計上要做出相應調(diào)整。”3月16日，貝殼研究院高級分析師閆金強接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

??“她經(jīng)濟”崛起，無論單身女青年，還是已婚女主人，女性在購房時都擁有了更多主動權(quán)。最直接的體現(xiàn)是，女性房產(chǎn)購置比例近年來呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢。《報告》顯示，全國30個重點城市整體女性購房占比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升，一路走高。雖然從存量上看，性別差異并未消弭，但女性群體進入房地產(chǎn)市場的加速度正在彌合差距，且有后發(fā)制人之勢。

??在閆金強看來，隨著高學歷女性經(jīng)濟、人格獨立觀念逐漸受到社會廣泛認可，疊加少子化家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以及婚姻觀念的轉(zhuǎn)變等因素，未來女性購房占比走強會有強力支撐。

??“她需求”走高

??婚前置業(yè)可以為婚姻提供保障的觀念成為女性購房需求走高的根本原因。

??受傳統(tǒng)觀念影響，房產(chǎn)一直被人們認為是兩位新人締結(jié)婚姻的基礎(chǔ)保障。然而，隨著經(jīng)濟條件的發(fā)展，中國的婚姻狀況發(fā)生了很大改變。年輕一代特別是女性的婚姻觀念，不再是以依附男方的經(jīng)濟條件為第一標準，實現(xiàn)獨立和自我意識覺醒的意愿不斷受到年輕女性的認同。同時，經(jīng)濟發(fā)展和受教育水平提高給女性提供了更多就業(yè)機會和更高的社會地位。觀念轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟條件的提升成為女性購房比需求提升的兩大前提。

??上述報告調(diào)研結(jié)果顯示，36.07%的女性受訪者認為“房子比婚姻更讓人有安全感”；29.59%的受訪者認為“獨立房產(chǎn)讓她在家庭和婚姻里更加有底氣”；24.32%的女性受訪者表示“獨立房產(chǎn)可以讓有一個為自己遮風擋雨的地方”。更多女性從情感上考慮，想通過婚前置業(yè)為自己未來的家庭生活提供安全網(wǎng)。婚前置業(yè)意味著新時代女性對于婚姻選擇上擁有更多主動權(quán)，并且女性面對房產(chǎn)這一家庭核心資產(chǎn)，也擁有了更多話語權(quán)。

??此外，本科及以上高等學歷在校、職場女性人數(shù)逐年攀高，受教育年限增加、婚姻市場匹配難度加大引發(fā)的“初婚推遲效應”影響，以男方為主導的婚房購買需求下降，成為“她經(jīng)濟”需求走高崛起的另一因素。

??“女性受教育水平越來越高，高學歷女性群體不斷增長，90后、00后大學生女生的比例，與男士基本持平并有超過男生的趨勢，教育水平的提高讓更多女性人格更加獨立、經(jīng)濟實力也與男性相當。”閆金強解釋稱。

??根據(jù)2021年中國婚姻報告數(shù)據(jù)顯示，1998至2017年間，在讀女生占比從38.3%增至52.2%，女性在高等教育群體中開始占主導地位。高學歷女性往往偏好不低于自身條件的男性，加大婚姻市場匹配難度，單身女性規(guī)模快速上升。

??受教育時間增加、教育年限延長就業(yè)平均年齡，進而推遲結(jié)婚平均年齡。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，15歲及以上人口平均受教育年限由1982年的5.3年提高到2017年的9.6年，女性的平均初婚年齡從1990年的22.0歲上升到2016年的25.4歲。

??“高學歷女性的經(jīng)濟獨立能力更強，經(jīng)濟獨立支撐人格獨立，使得女性在親密關(guān)系中更有話語權(quán)，單身高學歷女性表現(xiàn)的購房需求更為明顯，獨生或少子家庭結(jié)構(gòu)在年輕女性中更常見，家庭內(nèi)部代際間財富分配空間有限，未來年輕女性得到和男性一樣來自家庭的經(jīng)濟支持可能性增強，意味著行業(yè)觀念與布局也會隨女性這一新型細分群體進行調(diào)整。”閆金強總結(jié)道。

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)待調(diào)整

??在武漢工作的私企員工陳琳終于在畢業(yè)兩年后按揭貸款購買了屬于自己的房產(chǎn)。

??“買的時候在價格和地段上糾結(jié)許久，我是獨生子女雖然在首付上壓力小一些，但對于月供還是不希望超過我收入的30%，并且公共交通便捷性也是一大問題。”

??根據(jù)上述《報告》，調(diào)查所列的8類小區(qū)周邊配套設(shè)施偏好選擇結(jié)果，其中女性在購房時最關(guān)注交通設(shè)施配套，表示關(guān)心的女性占比達到70.51%；其次是超市，關(guān)心占比為69.16%；商場、學校、醫(yī)院的關(guān)注度近乎在同一水平，關(guān)注占比分別為55.04%、54.54%、54.49%。調(diào)查中，73.65%的受訪女性能接受最遠的職住通勤時長在1小時以內(nèi)，而男性的比例為59.28%。

??其次，在居住空間配置上，70.81%的女性群體希望家里有一個灑滿陽光的陽臺；其次58.58%和56.14%的女性選擇要有“零噪音臥室”“電器配齊的廚房”。更優(yōu)質(zhì)、更舒適、更便捷的居住空間，女性對于理想居住空間的追求更勝男性。

??閆金強認為，“隨著適齡女性年齡增長以及婚姻狀況的改變，未來行業(yè)針對供給側(cè)進行優(yōu)化，開發(fā)商及相關(guān)商家會針對女性群體的職業(yè)偏好和動機，在營銷、產(chǎn)品設(shè)計及周邊配套上進行調(diào)整。”

??女性群體的強勢入局，符合未來居住地產(chǎn)行業(yè)正加速進入以數(shù)字化為驅(qū)動力、以客戶需求為中心的高質(zhì)量發(fā)展的新時代特色。如何獲得女性群體，成為行業(yè)內(nèi)供給側(cè)改革、改增量、強存量的關(guān)鍵，女性購房需求契合未來行業(yè)發(fā)展趨勢具體表現(xiàn)為通勤忍耐度、小區(qū)配套設(shè)施、光照需求以及智能化家居等。

??在閆金強看來，中國居住地產(chǎn)業(yè)正進入提質(zhì)換擋、減速運行的新常態(tài)，行業(yè)從業(yè)者正面臨市場供求關(guān)系、競爭要素上發(fā)生的重要轉(zhuǎn)變。中央層面延續(xù)自2016年提出的“房住不炒”主基調(diào)，保持房地產(chǎn)調(diào)控戰(zhàn)略定力，從業(yè)者需要從理念上深刻理解數(shù)字化轉(zhuǎn)型對企業(yè)的長遠意義，利用數(shù)字化解決方案深入理解消費者的需求和痛點，對全價值鏈環(huán)節(jié)上的短板進行針對性的提升，并協(xié)同多方共建開放數(shù)據(jù)共享機制。以此兩方面為基礎(chǔ)，未來行業(yè)將向以數(shù)字化為核心驅(qū)動力、以客戶需求為中心的高質(zhì)量增長不斷邁進。