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最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要（民事部分）
15.審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

1最高人民法院（2015）民一終字第328號

在“一物二賣”的情況下，如果兩個涉及共同標的物的合同均已發生法律效力，已經辦理房地產登記的優于未辦理房地產登記的；均未辦理登記，先占有的優于后占有的；均未占有的，先交付全部價款的優于未交付全部價款的。但是，如果兩個涉共同標的物的合同，其中一個未發生法律效力或被認定無效，該合同買受人不具有對標的物的請求權，當然無法對抗另一合法有效的合同買受人對標的物的請求權。就本案而言，如本院第一部分所述，許國承與海漁公司簽訂的《房產轉讓合同》因所附約定生效條件未成就而未生效，合同不具有可履行性，許國承對合同項下房產不享有請求權，當然亦不能對抗威瀚公司基于合法有效的《產權交易合同》所享有的對相關資產的請求權。由此可以認為，海南高院14號民事判決內容不存在錯誤，亦未侵害許國承的合法權益，一審判決駁回許國承的訴訟請求，并無不當，應予維持。許國承關于其為有獨立請求權的第三人,海漁公司、威瀚公司等惡意串通，隱瞞事實，欺騙法院，導致海南高院14號民事判決損害其合法權益的上訴主張，于法無據，不予支持。但是，應當特別提出的是，海漁公司在明知海南省國資委不同意以協議方式轉讓相關資產的情況下，本應依《房產轉讓合同》約定及時通知許國承并退還已收取的購房款，但其隱瞞實情，欺騙主管部門，一物二賣，背離民事活動中應當遵循的誠實信用原則，對造成本案糾紛具有不可推卸的責任，對因其過錯給許國承造成的利息損失、機會利益損失均應依法承擔賠償責任。本院對許國承與海漁公司之間的合同關系進行了審理，但鑒于許國承未提起賠償相關損失的訴訟請求，因此不宜在本案中對此作出具體認定及判決。許國承可另循其他法律途徑予以解決。

2成都市溫江區人民法院（2017）川0115民初951號

二、關于英杰公司和謝上略、眾匯公司分別簽訂的《商品房買賣合同》的履行順位的問題。
該問題涉及“一房數賣”的合同履行問題，關于“一房數賣”的權利保護順位問題在司法實踐中已有相對成熟的裁判規則，本院就該問題具體分析認定如下：
第一，考量合同履行情況。在商品房買賣合同均未辦理轉移登記手續，且未辦理預告登記的情況下，在對外效力上，商品房買賣合同地位平等，均不得以其自身特定情形設定排除另一合同的優先權。但在合同的對內效力上，交付房屋和登記備案之后產生的效力優先問題，交付使用房屋對于銷售方而言視為其履行了合同主要義務，而且產生了諸多積極的合同效果。而合同的登記備案僅系合同雙方當事人對于合同本身成立效力的一種確認與強化，沒有產生實際履行意義，故，此時應當確認銷售方將房屋實際交付使用的合同得到優先履行。
第二，占有事實具有準物權效力，法律應當保護此種事實狀態。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款關于“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條關于“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔”等規定，占有的推定效力決定了占有事實具有一定意義上符合物權法規范性要求的公示效力。原告謝上略庭審出示了交納物業管理費，水、電、氣等費用票據原件，交房通知書，房屋驗收表，第三人眾匯公司對證據三性予以認可，足以證明被告英杰公司和原告完成了訴爭房屋的移轉占有手續，視為英杰公司將房屋交付給了原告，原告對訟爭房屋的占有行為就是在公示其對于房屋的權利主張，且這種占有具有公開性、排他性和持續性特點。基于謝上略已就訴爭房屋支付完全部購房款，已經取得英杰公司交付房屋并占有使用的事實，法律應當保護此種事實狀態。

第三，合法占有房屋的房屋買受人的債權應得到優先保護。《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條中關于一房數賣的合同履行問題的裁判指引為：“審理一房數賣案件糾紛時，如果數份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。”本院確認原告謝上略的房屋買賣合同債權應當優先保護。

綜上所述，本院依法確認原告謝上略和被告英杰公司簽訂的《商品房買賣合同》中謝上略享有的債權請求權（請求被告英杰公司協助其辦理所購房屋的不動產權轉移登記手續）予以優先保護。當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行的違約責任。