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2014 年6月，徐某以甲公司逾期未償還其借款220萬元為由向人民法院提起民事訴訟，同時申請財產(chǎn)保全。人民法院受理后作出民事裁定書，對甲公司的一宗面積1.8萬平方米、用途為“商業(yè)用地”的土地使用權(quán)（以下簡稱涉案土地）予以查封，查封時間為2014年6月10日至2016年6月9日，裁定中明確，查封期間不得對土地進行轉(zhuǎn)讓、變更或設(shè)定抵押。該裁定書和協(xié)助執(zhí)行書送達后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照要求對涉案土地辦理了查封登記。

由于該宗地的用途已于2012年8月由所在地開發(fā)區(qū)管委會向縣政府請示后經(jīng)批準由原來的“商業(yè)用地”改為“商住用地”，甲公司與縣國土部門履行了一系列手續(xù)，并補繳土地使用權(quán)出讓金199萬元后，于2015年3月向縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出書面申請，請求變更涉案土地的登記信息并核發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書。縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理后進行了地籍調(diào)查并報經(jīng)縣政府批準后，進行了變更登記，并向甲公司頒發(fā)了新的不動產(chǎn)權(quán)證書，載明土地用途為“商業(yè)用地、城鎮(zhèn)住宅用地”。隨后，縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)向查封法院送達告知函，稱“由于土地規(guī)劃用途變更，經(jīng)縣政府批準改變土地用途，由原來的商業(yè)用地變更為商住用地。經(jīng)估價土地價值提高199萬元，對法院查封不受影響。已依法辦理了涉案土地登記，并對變更后的不動產(chǎn)權(quán)證書設(shè)定原查封登記信息”。

徐某得知上述事實后，認為登記機構(gòu)變更土地用途并重新發(fā)證的行為違反了法院民事裁定書中“查封期間不得變更”的要求以及相關(guān)法律規(guī)定，遂訴至人民法院，要求撤銷登記機構(gòu)的變更登記行為。登記機構(gòu)認為，徐某對該登記行為不具有原告資格，其登記行為合法有效。

債權(quán)人能否對查封不動產(chǎn)的變更登記行為提起訴訟？

查封期間登記機構(gòu)能否辦理不動產(chǎn)用途變更登記？

其一，關(guān)于作為債權(quán)人的徐某是否具有原告資格的問題。根據(jù)《行政訴訟法》規(guī)定，公民、法人或者其他組織認為行政機關(guān)和行政機關(guān)工作人員的行政行為侵犯其合法權(quán)益的，有權(quán)向人民法院提起訴訟。因此，在涉及不動產(chǎn)登記的行政訴訟中，起訴人只要認為登記行為影響到其合法權(quán)益，并提供初步證據(jù)即可，人民法院在受理案件時只進行形式審查。在當(dāng)事人之間涉及債權(quán)債務(wù)的民事糾紛中，債務(wù)人的特定不動產(chǎn)被采取查封措施后，涉及該財產(chǎn)的不動產(chǎn)登記行為就有可能對債權(quán)實現(xiàn)產(chǎn)生影響，此時債權(quán)人對查封不動產(chǎn)上的行政行為便具有了行政法上的利害關(guān)系，從而具有行政訴訟的原告資格。本案中，徐某為保證其對甲公司債權(quán)的實現(xiàn)而申請人民法院對涉案土地予以查封，但是登記機構(gòu)在查封期間辦理涉案土地變更登記并重新頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，該行為對徐某切身利益具有利害關(guān)系，故徐某依法具有原告資格，有權(quán)提起本案訴訟，對此，一審人民法院也予以認可。

其二，關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)在查封期間辦理變更登記是否合法的問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，在制度設(shè)計上對不動產(chǎn)登記的類型及內(nèi)涵進行了重新劃分，將《物權(quán)法》等法律中規(guī)定的包含轉(zhuǎn)移登記在內(nèi)的變更登記明確區(qū)分為轉(zhuǎn)移登記和變更登記，根據(jù) 《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（ 以下簡稱《細則》）， 不動產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。其中的變更登記，不再涉及不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移，只適用于不動產(chǎn)權(quán)利主體形式上發(fā)生變化，或不動產(chǎn)權(quán)利客體或特定事項發(fā)生變動的情形，而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記則適用于不動產(chǎn)權(quán)利主體發(fā)生變動的情形。《細則》第2 6 條規(guī)定了9 種變更登記的情形：（1）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（2）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（3）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；（4）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（5）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（6）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（7）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（8）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。從這些規(guī)定可以看出，不動產(chǎn)變更登記的主要目的，就是在不動產(chǎn)權(quán)利主體形式上變化、客體的實際情況發(fā)生變化時如實記載，而這些變化在不動產(chǎn)變更登記前已經(jīng)發(fā)生，有的已履行了審批手續(xù)。如本案中土地用途的變更，變更登記僅僅是確保不動產(chǎn)的實際情況與登記情況一致，保證登記事項的連續(xù)真實性。

人民法院對不動產(chǎn)的查封，是人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)等有權(quán)機關(guān)做出的限制不動產(chǎn)權(quán)利人處分不動產(chǎn)的一種強制措施。《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第22條規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。從查封制度設(shè)立的目的看，主要是通過限制登記名義人對不動產(chǎn)進行處分，以保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時執(zhí)行，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。其核心是對不動產(chǎn)權(quán)利處分權(quán)能的限制，對應(yīng)到不動產(chǎn)登記類型上，主要是對轉(zhuǎn)移登記、抵押登記和注銷登記等登記類型的限制。因此，查封措施對于為保持不動產(chǎn)實際狀況與登記狀況一致性而進行的不動產(chǎn)變更登記，不應(yīng)予以過多限制。

本案中，國土部門在涉案土地被查封前已就規(guī)劃調(diào)整和土地用途變更向縣政府請示， 經(jīng)批準后將土地用途調(diào)整為商住用地。在甲公司完善相關(guān)手續(xù)、縣國土局調(diào)查核實后， 不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法準予變更登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，且在變更后的登記簿及證書設(shè)定原查封登記信息并函告查封法院。涉案土地變更登記行為并未改變土地使用權(quán)的歸屬， 沒有實際侵害到徐某的實體權(quán)益， 也未影響其債權(quán)實現(xiàn)，相反，變更后不動產(chǎn)的價值反而有所增加。據(jù)此，一審法院判決駁回徐某的訴訟請求，二審法院判決駁回上訴，維持原判。再審法院認為，涉案土地變更登記行為未改變土地權(quán)屬， 亦未侵害徐某的實體權(quán)益， 原審判決駁回徐某的訴訟請求并無不當(dāng)，隨后裁定駁回徐某的再審申請。

從法理上講，不動產(chǎn)被查封后，其權(quán)屬變動將處于凍結(jié)狀態(tài)，其間的變更登記，除當(dāng)事人申請變更抵押擔(dān)保的范圍和主債權(quán)數(shù)額、抵押權(quán)順位等影響債權(quán)實現(xiàn)的特定情形外，不應(yīng)受到嚴格限制。本案中一審、二審和再審法院都支持了不動產(chǎn)登記機構(gòu)對涉案土地用途的變更登記行為，在實體上認可了這一觀點。但是，變更登記中某些事項的變更，如產(chǎn)權(quán)人名稱的變更登記，將影響到法院查封司法文書與登記信息的一致性。因此，登記機構(gòu)在辦理查封不動產(chǎn)的變更登記中，應(yīng)當(dāng)及時將變更登記情況書面告知查封法院，對于查封司法文書中明確不得變更的情形下， 應(yīng)事先溝通，以避免發(fā)生不必要的糾紛。