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??2018年底召開的中央經濟工作會議提出，“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

??隨著去年末中央經濟工作會議的定調、部分城市樓市政策的微調，以及最近地方兩會上，多個城市提出“一城一策”方案，這或許代表著房地產“因城施策”階段正式開啟。

??“一城一策”成熱詞

??梳理各地政策發現，“一城一策”是2019年各地房地產調控的關鍵詞之一，有望成為今年各地施政的主要方向。

??據不完全統計，目前福建、河南、杭州、寧波等地均將研究制定并實行“一城一策”的房地產調控方案。

??福建提出，2019年要夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。

??河南提出，2019年將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯動和統籌協調，落實穩地價、穩房價、穩預期責任。

??江蘇提出，2019年要加大住房保障力度，落實好城市主體責任，因城施策健全市場體系和保障體系。

??此外，據新華社此前報道，在1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上，浙江提出將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從目前全國各地的政府工作報告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，這充分說明政策比較清晰，即未來會在“一城一策”上有較多動作。

??華泰證券地產分析師韓笑等人預計，2019年房地產行業將在調整中前行，預計銷售和投資都會出現回落，在因城施策的調控思路之下，2019年政策邊際寬松仍可期待。

??縱觀國內樓市近年來的表現，與政策變化相關度較大，房地產市場的整體持續降溫，也推高了業界對政策調整的預期。

??摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊此前預測，“房住不炒”這一政策底線不會變，但可能會調整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。

??強調住房保障

??住房保障也是歷年地方兩會的熱門話題。據時代周報梳理發現，今年各地兩會均有提及保障性住房內容。

??北京2019年政府工作報告提出，要更好解決群眾住房問題，完善住房市場體系和住房保障體系，加強老舊小區改造工作統籌，多渠道建設籌集政策性產權住房6萬套，完成棚戶區改造1.15萬戶。

??廣州市市長溫國輝作政府工作報告時指出，2019年要加大住房用地供應，擴大戶籍家庭住房保障覆蓋面，基本建成保障性安居工程3.2萬套。

??深圳的部署更加具體，規模也在一線城市中居大：提出加大人才住房、安居型商品房、加快光明、長圳等一批大型安居社區建設，有序推進老舊小區和城中村的改造，建設籌集人才住房和保障性住房8萬套、供應3.4萬套。

??南京市要求完善住房保障機制，新開工保障房450萬平米、竣工200萬平米，實施棚戶區改造300萬平米。

??中國社會科學院地產金融研究中心主任尹中立表示，住房問題中更加強調住房保障，是十八屆三中全會以及十九大確定下來的“一個定位和設計”。

??易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，重視保障、鼓勵租賃一直都是這幾年強調的方向。今年，在住房保障的建設和節奏上，他認為會保持態勢，不會有什么大的變化。

??補齊租賃短板

??2018年底，全國住房和城鄉建設工作會議提出今年要“補齊租賃短板”，這一要求也集中反映在今年各地兩會的討論聲中。

??一線城市中，北京表示要多渠道建設籌集租賃住房5萬套（間）；廣州在新增租賃住房110.4萬平米之外，提出要成立5家國有住房租賃企業；深圳提出要加大公共租賃住房建設籌集力度，完善住房租賃監管，出臺專門政策嚴控住房租金過快上漲。

??二線城市中，南京提出加大公租房貨幣化補貼、高校畢業生租房補貼等措施落實力度。

??在此前舉行的北京市政協十三屆二次會議上，優客工場創始人、北京市政協港澳臺僑工作顧問毛大慶的提案即是有關租賃市場的。

??毛大慶在接受采訪指出，租賃依舊會是今年房地產市場的熱點之一，像北京這種特大型城市，存在大量的低效資產，預計有3000萬-4000萬平米的存量閑置資產：“如果能把這些資產進行改造，然后以整租整管的公寓、職住平衡的項目提供給市場，那么將會非常有利于提供有效房源，也便于房地產市場的有效管理。”

??事實上，在十九大提出“租購并舉”后，租賃住房一直是我國房地產市場的“熱詞”，但2018年的房屋租賃市場出現諸多不規范現象，亟須制度完善。

??毛大慶非常推薦效仿德國的做法。監管發生在對租賃市場的管理中，是跟隨市場、供需變化而進行的一種動態平衡。監管首先要規范出租協議、承租條件，規避隨意抬價、控制房源的做法。當供小于求的時候，由監管控制價格，規范出租協議、承租條件，甚至給出租方一些補貼，以此保證承租人的權益；而當供小于求的時候，監管則應出手保障出租方的權益。“總而言之，對租賃市場的規范，很難說出一個‘一刀切’的政策，而且政策應該跟隨市場、調節供需，供需本身就是活的、動態的。”毛大慶表示。