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??因為可能會多出來的120萬元首付，林雪最近感到焦慮，整夜輾轉難眠。
??1月初，為了給即將要上小學的女兒創造更好的教育環境，她咬牙以9.3萬元/平方米的單價在深圳羅湖黃貝買下一套70平左右的小兩居。
??為了買這套房子，她要湊出近200萬元的首付款。雖然壓力很大，但為了女兒的教育，林雪覺得值得。按照流程，30萬元定金如期打到對方賬上，網簽手續也已經全部走完，她現在就只等待年后銀行放款，最終完成過戶。
??一切看似順利，直到2月8日，農歷新年的前4天，深圳住建局突然向二手房市場丟下一枚“炸彈”。當天中午，深圳住建局對外宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，并表示該機制自發布之日起施行。
??在附錄的文件中，林雪咬牙買下的環島麗園小區成交參考價為6.98萬元/平方米，足足比她成交的單價低了兩萬多。如果真的按政府給出的參考價，她只需要花488萬元就可以買下那套房子，便宜近160萬元。
??“高位接盤”不完全是讓林雪失眠的原因。最重要的是，傳言指出，未來銀行將會以官方參考價作為發放貸款的重要參考，這意味著參考價少于市場價部分將增加在首付上。以林雪為例，總價650萬的房子原本只需要195萬首付款。然而，由于政府參考價僅488萬元，在此基礎上銀行只能貸款7成，即341萬元，這意味著林雪實際需要的首付有可能達到310萬元。哪怕在不考慮其他費用的情況下，也整整多了近115萬元。
??臨時要多湊一百來萬，對于林雪來說幾乎是一個不可能的任務，她現在不知道下一步該怎么辦，如果未來信貸與成交參考價完全綁定在一起，她到底是要違約再做買房考慮，還是想辦法借錢繼續補上這個巨大的窟窿？林雪進退兩難，焦慮讓她整夜失眠。
??但由于二手房指導價的調控政策具體的執行細則仍沒有出臺，各大銀行均未調整貸款政策，未來究竟會如何參照成交參考價發放貸款還不得而知。在這樣的情況下，中介也只能告訴她繼續保持觀望。
??這些天，很多深圳購房者都像林雪一樣，在“等待戈多”。
??業主開始打鼓，擔心進入橫盤期
??深圳二手房指導價通知發布后，最先消失的是中介機構上的房源掛牌價和歷史成交價。
??2月8日下午五點，深圳住建局緊急召集深圳五大中介公司開會并提出一個要求，各家中介的線下門店、線上網站、APP以及所有中介人員的朋友圈、微信群、其他社交媒體等一切宣傳渠道，對于二手房源掛牌價的口徑均不可以超過上述住宅小區二手住房成交參考價格表標準。一旦中介機構違規上架超出參考價格的房源，主管部門將祭出嚴厲的懲罰措施。
??一夜之間，貝殼找房、中原、樂有家、美聯物業和Q房網等五大中介機構網站上的二手房房源價格均被隱藏，隨后平臺上的小區均價、片區均價、片區熱銷榜等信息也逐個被隱去。
??隨后，在2月9日午間，深房中協發布《關于貫徹二手住房成交參考價格發布機制做好專業服務的鄭重提示》，提出各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制，向業主主動宣講通知要求，敦促業主合理調整委托放盤價格。
??“昨天我們接到通知，要求不符合參考價格的房源都要下架，客戶有興趣的話，可以咨詢我們，具體再報價格。”南山片區一資深房產中介沈軒告訴時代財經，雖然已經鬧得滿城風雨，但其實市場暫時還是沒有起任何實際的變化，每一次新的調控政策出臺之后，都要經歷一個月左右的觀望博弈期，才能最終看出影響。
??從目前來看，業主及購房者的心態出現分野，沈軒透露，在簡單與業主溝通傳達通知要求的時候，能感受到業主心里都在打鼓，擔心未來房價的走勢，是否會進入橫盤期。業主普遍沒有任何表態，都在觀望期。
??“反而是購房者方面的心態影響更大，特別是剛需客戶最慌，他們是最被動的一群人。有客戶從政策發布開始就一直追著我問了一整天，問房子現在到底是買還是不買好。”
??在沈軒看來，這背后主要是由于市場對后市有著一致的看法，基于深圳住宅市場供明顯小于求的情況，房價跌到政府給出的成交參考價的可能性不大。他認為，年后的深圳樓市大概率是進入新一輪的橫盤期。
??如果銀行信貸與成交參考價真的完全綁定在一起，對于像林雪這樣的剛需客戶而言，參考價少于市場價部分就要增加在首付上，壓力只會更大，上車路只會更難。
??深圳樓市或新的亂象
??對于深圳住建局爭議頗大的二手房參考價格文件，2月9日下午，深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒公開對二手住房成交參考價格的制定依據進行了解讀。
??王鋒表示，二手住房參考價中約62%，根據去年的網簽價格計算得出；約10%，部分樓盤長期無成交，由評估師駐場測算；約27%，是大家普遍感覺與市場價存在差距，尤其是福田、南山、寶安的熱點片區可能存在炒作因素，導致掛盤價虛高，擠出泡沫后才是合理價格。
??作為深圳有房一族的張倩卻不這么認為。她正在掛牌的一套房源，官方成交參考價為8.04萬元/平方米，比調控前的實際成交價少了超過兩萬。張倩告訴時代財經，如果按照這個價格，她寧愿撤盤也肯定不會賣的。
??有業內人士向時代財經分析到，二手房指導價機制的市場效力，關鍵在于銀行是否按照參考價發放貸款。本質上二手房指導價政策對市場的影響，是通過限制銀行貸款，變相提高首付比例，抑制購房需求。當市場上需求大幅減少的時候，供需關系改變，急需出手的業主不得不降價成交，連帶整個市場恢復冷靜。
??在關于二手住房成交參考價格的政策解讀中，王鋒指出，深圳住建局將引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。“可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，并對此承擔責任。參考價將跟隨市場變動進行更新，目前暫定一年一更。”
??在他看來，政策發布后的短期內，市場雙方會進入博弈階段，讓賣方更理性，讓買方更清楚市場價格，深圳的二手房成交肯定會下降。但長期看，二手房指導價將會讓市場趨于理性，有利于剛需購房。
??但張倩并不這樣認為，成為賣家之前，她也是一名買家，在她看來，只要深圳住宅稀缺的基本面沒有改變，在二手房市場里，購房者一方永遠是弱勢群體。面對不斷提升的難度，購房者們只能繼續使盡全力踮得更高一點，就如同她之前那樣。“深圳缺的從來都不是購買力，而是房子，未來市場絕對不會下降。”
??沈軒也向時代財經表示，在二手房指導價出臺之后，許多存在教育等剛性需求的客戶仍在繼續看房，只要有合適的房源，他們仍愿意按照此前的市場成交價進行支付。
??目前深圳各個片區內扣除自住的需求及限售的房源，實際的二手房掛牌量占比極低，只要仍能有少部分人愿意按市場價成交，原有的價格體系仍將繼續運行。而在明顯偏離真實市場價格的指導價政策下，陰陽合同的現象或成為值得警惕的樓市苗頭。
??一個荒謬的參照在于，近期國酒茅臺開始在各地火熱地執行“嚴格限價1499元”的政策。與之同步發生的是，價格2000元以上的“娃哈哈”開始涌現。
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