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這幾天一條新聞傳遍了朋友圈，市民趙先生近日通過司法拍賣拍到了一處房產，房產的2到5樓都歸趙先生所得，而一樓依舊還是在原房產主人的名下。原本這幾日趙先生想裝完修然后開開心心的搬進去住，但沒想到卻發生一件趙先生又苦惱又哭笑不得的事，原來原房產主人竟然將樓梯給拆了，這讓趙先生十分氣憤，按常理來說趙先生和原樓主都有該樓梯的共同使用權，但卻不經趙先生允許擅自將樓梯拆除。而該樓主卻稱，一樓的樓梯為他所有，處于安全的考慮便將一樓的樓梯給拆了，趙先生無權妨礙。無奈之下趙先生只好用木頭搭建了一個樓梯用于出入，可是沒想到隔了幾天便被破壞掉了只好修了一個鐵做的樓梯。隨后趙先生找到了有關部門詢問這件事的解決方法，但是工作人員給出的解答卻是由于該房子是由原主人個人出資建設，因而當初就沒有對樓梯有財產分割的鑒定由于此類事件也是第一次遇到，他們也不知道該怎么處理，便把皮球踢給了住房保障局，要趙先生去哪里了解。目前依然沒有得到明確的答復還在協商處理中。

一、法院執行存在問題

首先根據《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第10條的規定：“人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的范圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。”

是否可以分割屬于行政審查范圍。根據《國有土地出讓和轉讓暫行條例》第25條第2款規定：“土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。”因此法院在拍賣處置前應該先征求登記機構的意見，對被執行的房屋是否可以分割予以確認。

其次，作為法院依法囑托不動產登記機構登記，除免除當事人的申請義務以外，提供相應的材料也屬于法院需履行的職責。根據《不動產登記操作規范（試行）》第9.3.3中規定“不動產分割、合并導致權屬發生轉移的，提交分割或合并協議書，或者記載有關分割或合并內容的生效法律文書。實體分割或合并的，還應提交有權部門同意實體分割或合并的批準文件以及分割或合并后的不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果；?”

雖然此規定屬于當事人申請需提供的，與法院囑托登記不同。但法院囑托不動產登記機構辦理分割轉移登記時，也應提供相應的材料，否則登記機構將無法辦理。

二、登記機構存在的問題

根據《不動產登記暫行條例實施細則》第5條第4款規定：“前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。”以及《規范》1.3.1規定：“不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。獨立使用價值的空間應當足以實現相應的用途，并可以獨立利用。”

根據《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第3條第2款規定：“國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。”

因此，基于不動產登記機構的審查職責，應該對法院協助執行中存在問題的提出專業的審查建議。

三、當事人可采取的措施

1、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第21條，規定了對執行法院強制拍賣行為合法性的評價規范和追責程序，即歸責于執行法院的原因，拍品展示和瑕疵說明嚴重失實，造成重大誤解，導致購買目的無法實現的，當事人、利害關系人可以請求撤銷網絡司法拍賣；但是拍賣時的技術水平不能發現或者已經就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外。即如果法院將不可分割的房屋予以拍賣，可能構成法院拍賣行為違法，撤銷拍定致使合法權益遭受損失的，相關人員可以申請國家賠償。

2、《物權法》第32條規定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。”并根據《物權法》第、36、37條的規定“權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。”“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。”

四、本案的啟示

回到本案，該幢房屋的樓梯如屬于室內樓梯，在利用時缺乏獨立性，可能不符合分割的條件，這也就給后來的矛盾埋下了引子。通過此案可見，法院在處理涉及到行政機關專業判斷的問題時應該保持謙抑，應先征求行政機關的意見，否則可能導致案件事不了，引發新的矛盾和承擔不必要的責任。