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這幾天一條新聞傳遍了朋友圈，市民趙先生近日通過司法拍賣拍到了一處房產(chǎn)，房產(chǎn)的2到5樓都?xì)w趙先生所得，而一樓依舊還是在原房產(chǎn)主人的名下。原本這幾日趙先生想裝完修然后開開心心的搬進(jìn)去住，但沒想到卻發(fā)生一件趙先生又苦惱又哭笑不得的事，原來原房產(chǎn)主人竟然將樓梯給拆了，這讓趙先生十分氣憤，按常理來說趙先生和原樓主都有該樓梯的共同使用權(quán)，但卻不經(jīng)趙先生允許擅自將樓梯拆除。而該樓主卻稱，一樓的樓梯為他所有，處于安全的考慮便將一樓的樓梯給拆了，趙先生無權(quán)妨礙。無奈之下趙先生只好用木頭搭建了一個(gè)樓梯用于出入，可是沒想到隔了幾天便被破壞掉了只好修了一個(gè)鐵做的樓梯。隨后趙先生找到了有關(guān)部門詢問這件事的解決方法，但是工作人員給出的解答卻是由于該房子是由原主人個(gè)人出資建設(shè)，因而當(dāng)初就沒有對(duì)樓梯有財(cái)產(chǎn)分割的鑒定由于此類事件也是第一次遇到，他們也不知道該怎么處理，便把皮球踢給了住房保障局，要趙先生去哪里了解。目前依然沒有得到明確的答復(fù)還在協(xié)商處理中。

一、法院執(zhí)行存在問題

首先根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第10條的規(guī)定：“人民法院對(duì)可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封?！?/p>

是否可以分割屬于行政審查范圍。根據(jù)《國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條第2款規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。”因此法院在拍賣處置前應(yīng)該先征求登記機(jī)構(gòu)的意見，對(duì)被執(zhí)行的房屋是否可以分割予以確認(rèn)。

其次，作為法院依法囑托不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，除免除當(dāng)事人的申請(qǐng)義務(wù)以外，提供相應(yīng)的材料也屬于法院需履行的職責(zé)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第9.3.3中規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交分割或合并協(xié)議書，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書。實(shí)體分割或合并的，還應(yīng)提交有權(quán)部門同意實(shí)體分割或合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；?”

雖然此規(guī)定屬于當(dāng)事人申請(qǐng)需提供的，與法院囑托登記不同。但法院囑托不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理分割轉(zhuǎn)移登記時(shí)，也應(yīng)提供相應(yīng)的材料，否則登記機(jī)構(gòu)將無法辦理。

二、登記機(jī)構(gòu)存在的問題

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5條第4款規(guī)定：“前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間?！币约啊兑?guī)范》1.3.1規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。獨(dú)立使用價(jià)值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨(dú)立利用?！?/p>

根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第3條第2款規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)?！?/p>

因此，基于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)，應(yīng)該對(duì)法院協(xié)助執(zhí)行中存在問題的提出專業(yè)的審查建議。

三、當(dāng)事人可采取的措施

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第21條，規(guī)定了對(duì)執(zhí)行法院強(qiáng)制拍賣行為合法性的評(píng)價(jià)規(guī)范和追責(zé)程序，即歸責(zé)于執(zhí)行法院的原因，拍品展示和瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，造成重大誤解，導(dǎo)致購(gòu)買目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以請(qǐng)求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣；但是拍賣時(shí)的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明的除外。即如果法院將不可分割的房屋予以拍賣，可能構(gòu)成法院拍賣行為違法，撤銷拍定致使合法權(quán)益遭受損失的，相關(guān)人員可以申請(qǐng)國(guó)家賠償。

2、《物權(quán)法》第32條規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。”并根據(jù)《物權(quán)法》第、36、37條的規(guī)定“權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀?！薄扒趾ξ餀?quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任?！?/strong>