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深圳最活躍二手房小區(qū),“賣貨”哪家強(qiáng)?

發(fā)布時(shí)間:2021-01-13 00:00 閱讀:1040

??作者/林大水

??上兩周,樂(lè)居走訪了福田和南山片區(qū)成交前5的小區(qū),其中福田成交第一的小區(qū)是京基御景華城,位于赤尾片區(qū),均價(jià)為7.1萬(wàn)/㎡;而南山成交第一的小區(qū)是星海名城,位于前海片區(qū),均價(jià)為8.1萬(wàn)/㎡。

??兩個(gè)小區(qū)都有小戶型,是典型的深圳上車盤,那么如果把兩個(gè)小區(qū)放在一起比較,哪個(gè)更好一點(diǎn)呢?

??從片區(qū)二手房均價(jià)來(lái)看,據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示,南山區(qū)和福田區(qū)二手房均價(jià)是深圳市二手房均價(jià)第一、第二的片區(qū),分別為11.7萬(wàn)/㎡和9.8萬(wàn)/㎡。

深圳最活躍二手房小區(qū)

??而兩個(gè)小區(qū)所屬的片區(qū)——前海和赤尾,二手房均價(jià)分別為12萬(wàn)/㎡和8.6萬(wàn)/㎡。

??可以看到,兩個(gè)小區(qū)的成交量高與其價(jià)格優(yōu)勢(shì)不無(wú)關(guān)系,前海片區(qū)均價(jià)與南山區(qū)均價(jià)相當(dāng),而赤尾片區(qū)均價(jià)則低于福田區(qū)均價(jià)超1萬(wàn)/㎡。

深圳最活躍二手房小區(qū)

深圳最活躍二手房小區(qū)

??深圳業(yè)主直呼干飯不如買房,

??買房過(guò)年大軍有你嗎?

??近期,兩個(gè)小區(qū)的成交情況都非常好,似乎不少人都想買房過(guò)年,樂(lè)有家蔣俞店長(zhǎng)表示,其認(rèn)為這與房?jī)r(jià)上漲規(guī)律相關(guān),“過(guò)年很多人都會(huì)有年終獎(jiǎng),而之后幾個(gè)月工資則不會(huì)有太大變化,所以很多人選擇這時(shí)候買房,而過(guò)年后房?jī)r(jià)就開始漲,幾個(gè)月后再買也比這時(shí)候買總要更貴些。”

深圳最活躍二手房小區(qū)

??從2020年的數(shù)據(jù)上看,深圳二手房成交套數(shù)從4月份到7月份直線上攀,而6、7、8三個(gè)月的成交套數(shù)均破萬(wàn),7月到10月成交量不斷下跌,為715新政消化期,而后深圳二手房成交量才緩慢增長(zhǎng)。

??715新政后,許多深圳買房者處在觀望期,但據(jù)樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人吳啟恩表示,10月底南山二手房市場(chǎng)已經(jīng)開始慢慢回暖,其認(rèn)為,715新政的觀望期相比此前2018年的104新政和2019年的328新政要短一些。

??啟恩回憶道,2019年雙十一當(dāng)天“取消豪宅稅”,11月當(dāng)月隨即成交破萬(wàn)套。

??今年年初由于疫情影響,深圳許多小區(qū)采取封閉式管理,二手房因?yàn)橹荒芫€上看房,成交陷入低迷。

??“19年深圳二手房均價(jià)為5.6萬(wàn)/㎡,20年已經(jīng)到8.1萬(wàn)/㎡了,成交情況慢慢好轉(zhuǎn)大概是從清明節(jié)開始的。”

??啟恩認(rèn)為這與經(jīng)營(yíng)貸不無(wú)關(guān)系,“有很多外地投資客利用經(jīng)營(yíng)貸做杠桿買房。”

??據(jù)悉,經(jīng)營(yíng)貸是疫情期間國(guó)家扶持中小企業(yè)的金融利好政策之一,2月底,深圳為降低中小微企業(yè)融資成本,對(duì)中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶在疫情期間獲得的經(jīng)營(yíng)性貸款按照實(shí)際支付利息的50%給予最高100萬(wàn)元的貼息,貼息期限不超過(guò)6個(gè)月。

??“找貸款公司借700萬(wàn),全款去個(gè)1000萬(wàn)的房子,再立馬進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸就能把那700萬(wàn)還回去,幾萬(wàn)塊利息就能撬動(dòng)一套一千萬(wàn)的房子,而且之后經(jīng)營(yíng)貸的利率非常低。”

??而這之后6月經(jīng)營(yíng)貸收緊,啟恩稱,7月上半月成交即破萬(wàn),“當(dāng)時(shí)幾個(gè)人搶一套房子!”

??據(jù)悉,南山深圳灣的一房子,715前需交稅40萬(wàn),715之后則需交稅200萬(wàn)。

??此前有位深圳灣的業(yè)主告訴樂(lè)居,在2019年底時(shí),其準(zhǔn)備賣掉自己80多㎡,2100萬(wàn)元的房子,買一個(gè)260多㎡,4850萬(wàn)元的房子,在找好了一買一賣的易主之后疫情爆發(fā),該業(yè)主擔(dān)心疫情會(huì)影響其收入,便投資去做了口罩。

??一年下來(lái)該業(yè)主賺了1000多萬(wàn),現(xiàn)在自己的房子漲至2500萬(wàn)元,而其要買的房子則漲到了7300萬(wàn)元。從原來(lái)2750萬(wàn)元的差價(jià)翻倍至4800萬(wàn)元,該業(yè)主直呼“自己這一年好像白干了!”

??不少深圳人調(diào)侃,房子的增值,比自己一年賺得還要多得多。而星海名城和御景華城花園成交量高與其房?jī)r(jià)漲幅大不無(wú)關(guān)系。

??就房子的漲幅看來(lái),2020年星海名城均價(jià)同比上漲15.7%,而御景華城花園則漲了13.5%。

深圳最活躍二手房小區(qū)

深圳最活躍二手房小區(qū)

??2020年,福田區(qū)和南山區(qū)都成交超1.5萬(wàn)套,但福田區(qū)總成交更多,總體上兩個(gè)小區(qū)的成交變化和全年深圳市成交變化一致。

深圳最活躍二手房小區(qū)

??全款預(yù)算200萬(wàn)成首付200萬(wàn)?

??“進(jìn)入搶房的氛圍里,你不自覺(jué)地就會(huì)成為主角。”

??樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人陶倫告訴樂(lè)居,11月初,其有個(gè)客戶預(yù)算200萬(wàn),準(zhǔn)備一次付清買個(gè)小戶型的房子。

??看了許多小區(qū)一直不滿意,路過(guò)一處非常熱鬧的地方,客戶非常感興趣,陶倫告訴客戶,那是星海名城五期的一個(gè)筍盤,低于市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn),但是總價(jià)600萬(wàn)已經(jīng)超過(guò)預(yù)算了。

??“沒(méi)事,就去看看嘛。”

??最后,就這樣陶倫的客戶就這樣買了一套首付200萬(wàn)的房子。

??現(xiàn)在星海名城最小的戶型掛牌價(jià)已經(jīng)到了450萬(wàn),12月初,陶倫成交的一套總價(jià)為443萬(wàn)。

??“市場(chǎng)已經(jīng)很火了,最近房子都被賣空了,真不好預(yù)測(cè)星海名城1月能成交多少套。”

??樂(lè)有家蔣俞店長(zhǎng)則告訴樂(lè)居,今年4月份房?jī)r(jià)開始漲的時(shí)候,御景華城花園有個(gè)一房一廳的房源單價(jià)8萬(wàn)/㎡,當(dāng)時(shí)算是最高的,其有個(gè)客戶非常猶豫,最后還是買下來(lái)。

??“我是不是中頭彩了,買了小區(qū)單價(jià)最貴的房子。”

??結(jié)果,不足兩個(gè)星期該小區(qū)成交了一套同戶型房源單價(jià)8.2萬(wàn)/㎡,現(xiàn)在該戶型掛牌價(jià)全部在9.5萬(wàn)/㎡。

??蔣店長(zhǎng)表示,該小區(qū)去年僅樂(lè)有家就成交了100套左右,近期一房戶型成交均價(jià)已經(jīng)突破9萬(wàn)/㎡,不出意外,這個(gè)小區(qū)1月份預(yù)計(jì)能成交25套左右。

??在均價(jià)這么高的兩個(gè)片區(qū),220-450萬(wàn)就能上車福田和南山,這兩個(gè)寶藏小區(qū)該怎么選?

??京基御景華城花園VS星海名城

??你想住哪里?

深圳最活躍二手房小區(qū)

??就片區(qū)看來(lái),星海名城所在的前海片區(qū)規(guī)劃有前海自貿(mào)區(qū),相比赤尾片區(qū)更有未來(lái)規(guī)劃政策利好。

??而從均價(jià)上看,星海名城和京基御景華城的二手房?jī)r(jià)相差1萬(wàn)/㎡。按照中介說(shuō)法,星海名城的價(jià)格可以說(shuō)是前海的價(jià)格洼地,比前海片區(qū)均價(jià)低近4萬(wàn)/㎡;而京基御景華城小區(qū)均價(jià)也比赤尾片區(qū)均價(jià)低1.5萬(wàn)/㎡左右。

??戶型方面,兩個(gè)小區(qū)都有小戶型。但星海名城的戶型則更為豐富,并且其小戶型有44-48㎡的小2dk和49-52㎡的大2dk高贈(zèng)送戶型,其中小2dk戶型贈(zèng)送10㎡,大2dk戶型贈(zèng)送18㎡。

??但從總價(jià)來(lái)看,御景華城花園的總價(jià)更低,上車更容易。

??從位置交通來(lái)看,星海名城周邊只有一個(gè)大新站,步行500米左右,出門即是月亮灣大道和寶安大道,而御景華城花園則是出門即是赤尾站和濱河大道,駕車1公里左右就能上深南大道。兩個(gè)小區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)都比較發(fā)達(dá)。

??如果從社區(qū)舒適度來(lái)看的話,星海名城相比御景華城花園的地塊更大,容積率更低,但一期二期住宅樓棟樓齡比御景華城花園的大得多,外觀較為老舊,而御景華城花園住宅樓棟外觀較新,但樓距較小,與民樓“握手”。

??兩個(gè)小區(qū)近五年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅都不錯(cuò),星海名城漲幅近3成,而御景華城花園則漲至入市均價(jià)的8.4倍,但兩個(gè)小區(qū)都有停車位緊張的“小問(wèn)題”。

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