行業資訊
作者單位：宿遷市不動產登記交易中心
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全文共2186字，閱讀大約需要4分鐘。
引言
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《物權法》十二條規定，登記機構應當“就相關登記事項詢問申請人”。依法履行詢問職責成為登記程序合法的重要條件之一。實務操作中，不同登記機構對詢問的內容、形式和詢問結果的處理方式不盡相同，甚至有登記機構對申請登記房屋是否存在共有人的詢問演變成對申請人婚姻關系的審核，造成在一個登記法律體系下出現多個實務版本的局面，讓申請人無所適從。
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問題的提出
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對“詢問是否存在共有人”職責的誤讀導致變相審核申請人婚姻狀況，不僅加重申請負擔，降低登記效率，也將登記機構陷入困境。以自然人購置新建商品房申請辦證為例，盡管購房合同和契稅發票均指向房屋權利人為一人，但考慮可能存在的 “隱性共有人”，一旦購房人對房屋做出不存在共有人的回答，登記機構即要求購房人提供未（再）婚具結聲明書、結（離）婚證、喪偶證明、夫（妻）另外一方放棄房屋所有權的約定等材料，以進一步佐證詢問結果。2015年8月27日《民政部關于進一步規范（無）婚姻登記記錄證明相關工作的通知》（民函〔2015〕）發布以后，各地民政部門紛紛表示，除部分涉外公證事項外均不再出具（無）婚姻記錄證明；各地公安部門也頻頻在網上“懟“亂開證明的現象，縮小證明開具范圍。申請人面臨的，不是因開具相關證明多費周折，就是為簽訂夫妻財產約定難于啟齒，申請人負擔加重，登記效率降低，登記機構也不免遭到質疑和投訴。造成以上多方尷尬的情形，與其將之歸結為不動產登記法律體系的不明確、不完善或地方法院強加給登記機構的責難，不如說是登記機構對“就相關事項詢問申請人”在認識和理解上存在誤區。
有關詢問職責的幾個基本論點
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“詢問申請人”是法定職責
《物權法》十二條規定，登記機構應當“就相關登記事項詢問申請人”。原《房屋登記辦法》十八條規定，“房屋登記機構應當查驗申請登記資料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人”。由此可見，對申請人就登記相關內容進行詢問是法律賦予登記機構的職責。
詢問的內容和形式應當符合規范
《不動產登記操作規范》（下稱《操作規范》）明確，不動產登記工作人員就不同申請事項詢問申請人以下內容：一是申請登記事項是否申請人真實意思表示，二是申請登記的不動產是否存在共有人，三是存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況，四是不動產登記機構需要了解的其他與登記有關的內容。這里有兩點需要注意：第一點，由《操作規范》可知，對詢問內容所做的操作僅僅止于“詢問”并“記錄詢問結果”及查驗“申請內容與詢問記錄是否一致”，而不必要求申請人對詢問結果進行舉證；第二點，只有在與申請登記事項或提交申請資料有關時，申請人婚姻狀況才是登記機構應當詢問的內容，否則，申請人婚姻狀況不屬于登記機構依法應當詢問的內容。?
詢問只起到輔助審核作用
《物權法》賦予登記機構在查驗登記資料過程中就存在的疑問對申請人加以詢問的權限，申請人需確認其提交的登記資料及申請登記事項等系其真實意思表示，就登記機構提出有關登記事項或登記資料的疑問做出回答。詢問申請人主要起到輔助審核作用，而非由“詢問”憑空生出登記資料不存在的內容來。登記機構應當核對關于“房屋是否存在共有人”的詢問結果是否與其提交登記基礎文件一致，而非求證詢問結果的真實性。事實上，若申請人蓄意隱瞞，除了法院，任何單位和個人都無法確保詢問結果和真實權利狀態一致。
詢問記錄不能突破登記基礎資料決定物權屬性
眾所周知，登記的基礎文件是物權確立的依據，詢問是輔助審查手段，申請人婚姻狀況不是依法必須詢問的內容，關于房屋是否共有的詢問結果應當與申請人提交登記資料一致，一旦出現不一致，不能僅憑借詢問結果登記共有狀況。登記機構企圖通過審查婚姻關系以求證關于共有情況的詢問結果與實際權利狀況一致而忽略登記的基礎文件對物權確立的決定性作用，這種舍本逐末的做法一方面逾越了本身審查能力范圍，另一方面又疏漏了對登記資料與申請登記事項一致性的審查，最終只會為“揪”出“隱性共有人”陷入自相矛盾的境地，偏離了登記工作的本質。? ?
有關共有情況的詢問結果與提交
登記資料不一致時的解決思路
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典型案例
同樣以購置新建商品房申請辦證為例，購房合同和契稅發票均指向房屋權利人為一人，所有登記資料都顯示無共有人參與購房活動，若申請人提出房屋存在共有人，并要求將共有人姓名和共有狀況記載于登記簿，登記機構該如何登記？
解決思路
登記機構最重要的審查義務是對登記資料、申請事項和申請主體一致性的審查。申請人提交登記資料顯示無共有人，申請人接受詢問時卻表示房屋存在共有人（不論是基于何種關系的共有），如受理人員直接依據詢問結果將房屋登記為共有，則存在明顯的對登記一致性審查的疏漏。這種情況下，表面上申請人提出的是一個訴求，但實務操作通過兩個業務類型實現結果較為妥當。即：先依據購房合同、契稅完稅憑證等資料登記在一人名下，再申請部分權屬轉移，登記為共有。另外，依據《物權法》第二十條，抵押權預告登記的效力在于限制抵押人處分不動產，這種處分，不應排除對份額的處分。如申請登記房屋存在抵押預告登記，應考慮抵押預告登記權利人意見。
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