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2015年1月，甲公司因資金問題，其在某國有建設用地上修建了一半的綜合樓停工，且停工后未再復工。2018年1月，甲公司將該未完工的綜合樓抵押給乙銀行作貸款的抵押擔保。爾后，甲、乙持借款合同、抵押合同等材料向登記機構申請在建建筑物抵押權登記。問：對甲、乙因抵押已經停工兩年的未完工綜合樓申請的在建建筑物抵押權登記，登記機構可否辦理?

　　筆者認為，對甲、乙因抵押已經停工兩年的未完工的綜合樓申請的在建建筑物抵押權登記，登記機構不能辦理。

　　1．從實體上看，處于停工狀態(tài)的未完工綜合樓不是在建建筑物

　　《物權法》第一百八十條第(五)項規(guī)定，正在建造的建筑物屬于可以抵押的財產。在不動產登記實務中，《不動產登記暫行條例實施細則》第七十五條第一款和第三款規(guī)定，以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記，在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權首次登記的房屋等建筑物。換言之，在建建筑物是現(xiàn)時仍然處于建造狀態(tài)但尚未竣工的建造物。據此可知，正在建造的建筑物，即在建建筑物，才可以作為擔保債權實現(xiàn)的抵押物，并可以向登記機構申請在建建筑物抵押權登記。本案中，用于抵押的是已經停工兩年的未完工的綜合樓，現(xiàn)時不處于正在建造狀態(tài)，不是正在建造中的建筑物，即不屬于在建建筑物，換言之，本案中，用于抵押的已經停工兩年的未完工的綜合樓不是法定的可以抵押的在建建筑物，當事人不能申請在建建筑物抵押權登記。

　　2．從程序上看，抵押停工狀態(tài)的未完工綜合樓簽訂的抵押合同不能用作登記材料

　　本案中，用于抵押的已經停工兩年的未完工的綜合樓，雖然不是在建建筑物，但也不是《物權法》第一百八十四條規(guī)定的不得抵押的財產，那么，該已經停工兩年的未完工的綜合樓可否抵押?在司法實務中，《擔保法司法解釋》第四十九條第一款規(guī)定，以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認定抵押有效。據此可知，當事人將需要辦理權屬證書(權屆登記)但又尚未辦理權屬證書(權屬登記)的財產作抵押的，訴訟進行中，權利人能夠提交權屬證書(權屬登記憑證)的，人民法院才能夠認定該抵押合同有效。反之，人民法院不能夠認定該抵押合同有效。《物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。據此可知，合法建造并竣工的建筑物才是房屋，才是房屋所有權的客體。申言之，合法建筑并竣工的房屋才可以申請辦理權屬登記并領取權屬證書。本案中，用于抵押的已經停工兩年的未完工的綜合樓，不是房屋所有權的客體，當事人不能申請辦理房屋所有權登記，亦不能領取載明房屋所有權的不動產權屬證書或權屬登記憑證，即用該已經停工兩年的未完工的綜合樓作抵押簽訂的抵押合同，不是有效的抵押合同，登記機構不得用作登記的證據材料。

　　3．本案的實務處理

　　本案中．該未完工的綜合樓，一是繼續(xù)建造，竣工后辦理權屬登記并領取權屬證書后，才可以作抵押物；二是按規(guī)定復工使綜合樓處于正在建造狀態(tài)后，也可以作抵押物：三是如前所述，抵押地上未完工的建筑物(實質上建筑材料的堆砌物)不能申請抵押權登記，但若當事人以其占用范圍內的國有建設用地使用權抵押并申請抵押權登記時，登記機構則應當支持。 ?

　　【來源】《房地產產權產籍》雙月刊2018年第4期 ?房政在線

　　【作者】北京城市學院眾城智庫中國不動產(自然資源)登記研究院　劉守君