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2015年1月，甲公司因資金問(wèn)題，其在某國(guó)有建設(shè)用地上修建了一半的綜合樓停工，且停工后未再?gòu)?fù)工。2018年1月，甲公司將該未完工的綜合樓抵押給乙銀行作貸款的抵押擔(dān)保。爾后，甲、乙持借款合同、抵押合同等材料向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)登記。問(wèn)：對(duì)甲、乙因抵押已經(jīng)停工兩年的未完工綜合樓申請(qǐng)的在建建筑物抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)可否辦理?

　　筆者認(rèn)為，對(duì)甲、乙因抵押已經(jīng)停工兩年的未完工的綜合樓申請(qǐng)的在建建筑物抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)不能辦理。

　　1．從實(shí)體上看，處于停工狀態(tài)的未完工綜合樓不是在建建筑物

　　《物權(quán)法》第一百八十條第(五)項(xiàng)規(guī)定，正在建造的建筑物屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條第一款和第三款規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記，在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物。換言之，在建建筑物是現(xiàn)時(shí)仍然處于建造狀態(tài)但尚未竣工的建造物。據(jù)此可知，正在建造的建筑物，即在建建筑物，才可以作為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的抵押物，并可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)登記。本案中，用于抵押的是已經(jīng)停工兩年的未完工的綜合樓，現(xiàn)時(shí)不處于正在建造狀態(tài)，不是正在建造中的建筑物，即不屬于在建建筑物，換言之，本案中，用于抵押的已經(jīng)停工兩年的未完工的綜合樓不是法定的可以抵押的在建建筑物，當(dāng)事人不能申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)登記。

　　2．從程序上看，抵押停工狀態(tài)的未完工綜合樓簽訂的抵押合同不能用作登記材料

　　本案中，用于抵押的已經(jīng)停工兩年的未完工的綜合樓，雖然不是在建建筑物，但也不是《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)，那么，該已經(jīng)停工兩年的未完工的綜合樓可否抵押?在司法實(shí)務(wù)中，《擔(dān)保法司法解釋》第四十九條第一款規(guī)定，以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。據(jù)此可知，當(dāng)事人將需要辦理權(quán)屬證書(shū)(權(quán)屆登記)但又尚未辦理權(quán)屬證書(shū)(權(quán)屬登記)的財(cái)產(chǎn)作抵押的，訴訟進(jìn)行中，權(quán)利人能夠提交權(quán)屬證書(shū)(權(quán)屬登記憑證)的，人民法院才能夠認(rèn)定該抵押合同有效。反之，人民法院不能夠認(rèn)定該抵押合同有效。《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。據(jù)此可知，合法建造并竣工的建筑物才是房屋，才是房屋所有權(quán)的客體。申言之，合法建筑并竣工的房屋才可以申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。本案中，用于抵押的已經(jīng)停工兩年的未完工的綜合樓，不是房屋所有權(quán)的客體，當(dāng)事人不能申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記，亦不能領(lǐng)取載明房屋所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或權(quán)屬登記憑證，即用該已經(jīng)停工兩年的未完工的綜合樓作抵押簽訂的抵押合同，不是有效的抵押合同，登記機(jī)構(gòu)不得用作登記的證據(jù)材料。

　　3．本案的實(shí)務(wù)處理

　　本案中．該未完工的綜合樓，一是繼續(xù)建造，竣工后辦理權(quán)屬登記并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)后，才可以作抵押物；二是按規(guī)定復(fù)工使綜合樓處于正在建造狀態(tài)后，也可以作抵押物：三是如前所述，抵押地上未完工的建筑物(實(shí)質(zhì)上建筑材料的堆砌物)不能申請(qǐng)抵押權(quán)登記，但若當(dāng)事人以其占用范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押并申請(qǐng)抵押權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)則應(yīng)當(dāng)支持。 ?

　　【來(lái)源】《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》雙月刊2018年第4期 ?房政在線

　　【作者】北京城市學(xué)院眾城智庫(kù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)(自然資源)登記研究院　劉守君