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一、現(xiàn)有的公證遺囑效力的法律規(guī)定

《繼承法》第20條規(guī)定：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。

　　立有數(shù)份遺囑，內(nèi)容相抵觸的，以最后的遺囑為準(zhǔn)。

自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。”

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見》第42條規(guī)定：“遺囑人以不同形式立有數(shù)份內(nèi)容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑為準(zhǔn)；沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準(zhǔn)。”

以上是現(xiàn)有法律規(guī)定中的公證遺囑優(yōu)先效力的根據(jù)。

二、現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)繼承登記方式和條件

（一）現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)繼承的方式

《繼承法》第15條規(guī)定“繼承人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商處理繼承問題。遺產(chǎn)分割的時(shí)間、辦法和份額，由繼承人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以由人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者向人民法院提起訴訟。”

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第14條規(guī)定：“因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。”

因此，實(shí)務(wù)中辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承登記可以通過三種方式，即法院裁判、公證、登記機(jī)構(gòu)直接辦理，而三種方式所需提交的資料和程序又有所不同。

（二）不同繼承登記方式所需資料和程序

法院裁判的無論是判決書、調(diào)解書，根據(jù)最高人民法院的《物權(quán)法司法解釋一》第7條和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第14條的規(guī)定，屬于可以由權(quán)利人單方提出申請(qǐng)并直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的生效法律文書。

《細(xì)則》）第14條規(guī)定的經(jīng)公證的材料是指繼承權(quán)公證書，申請(qǐng)人不論是法定繼承還是遺囑繼承，都可以去公證處申請(qǐng)辦理無糾紛的繼承權(quán)公證，根據(jù)公證機(jī)構(gòu)的要求提供相關(guān)資料，由公證機(jī)構(gòu)經(jīng)過公證程序證明繼承人出具公證書，權(quán)利人再憑不動(dòng)產(chǎn)繼承權(quán)公證書單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，除向登記機(jī)構(gòu)提交身份材料以外，不再需要其他材料和程序，登記機(jī)關(guān)一般在三至五個(gè)工作日出證。

不動(dòng)產(chǎn)登記自行辦理繼承登記的，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）1.8.6規(guī)定，繼承、受遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)登記因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按《條例》《細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定辦理登記。申請(qǐng)人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：
1.8.6.1　申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料包括：
1 所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其它身份證明；
2 被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等； 　?
3 所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明 ，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等；
4 放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明；
5 繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；
6 被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料；
7 被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者 遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議；
8 被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。?
1.8.6.2　受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈(zèng)人共同到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行繼承材料查驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)、當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈(zèng)人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈(zèng)人的死亡事實(shí)是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人生前有無遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議、申請(qǐng)繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈(zèng)人個(gè)人所有等，并要求申請(qǐng)人簽署繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以就繼承人或受遺贈(zèng)人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動(dòng)產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實(shí)性是否有異議、所提交的資料是否真實(shí)等內(nèi)容進(jìn)行詢問，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

1.8.6.4　受理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照本規(guī)范第4章的審核規(guī)則進(jìn)行審核。認(rèn)為需要進(jìn)一步核實(shí)情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈(zèng)人原所在單位或居住地的村委會(huì)、居委會(huì)核實(shí)相關(guān)情況。

可見，憑裁判文書或者繼承權(quán)公證辦理登記，相關(guān)資料和審查等程序由法院或者公證機(jī)構(gòu)完成了，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)則不再要求上述資料，不再公告、審查；如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理繼承登記，需要申請(qǐng)人提供大量的材料予以證明，又要求全部的法定繼承人到場(chǎng)確認(rèn)，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)又擔(dān)負(fù)著實(shí)質(zhì)性審查申請(qǐng)人提供材料的真實(shí)性、合法性的責(zé)任，需通過發(fā)函核實(shí)和調(diào)查程序來辦理。不過，憑公證遺囑繼承的，由于公證遺囑具有優(yōu)先效，在提交了上述要求的材料之后，不再公告、審查。

三、目前實(shí)務(wù)中存在的問題

就當(dāng)下的法律規(guī)定來看，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》取消了強(qiáng)制繼承公證方式，增加了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自行辦理的方式，但在實(shí)踐中仍然存在著一些問題。

1、登記機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)化程度不夠，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)成立以來人員均來自原來的土地登記、房屋登記、林權(quán)登記等單位原有人員以及新招聘的人員，由于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法規(guī)以及規(guī)范均為全新制定，無論是原有人員和新聘人員，對(duì)于法規(guī)的掌握能力并不一致，雖然成立以來進(jìn)行了相應(yīng)的培訓(xùn)和考試，但相對(duì)于法官、公證員等需通過統(tǒng)一法律資格考試的法律專業(yè)性和法律素養(yǎng)上來看，差距還是非常明顯的，而繼承問題又是民法中較為復(fù)雜的業(yè)務(wù)類型，而《物權(quán)法》第21條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)兜底賠償責(zé)任，這也就導(dǎo)致了很多地方的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員畏懼直接辦理繼承登記業(yè)務(wù)。

2、配套法規(guī)的效力問題。由于無論是《物權(quán)法》、《繼承法》的規(guī)定，還是國務(wù)院的《條例》以及部門規(guī)章的《細(xì)則》均未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自行辦理繼承權(quán)登記的操作程序和規(guī)則，為了解決操作性問題，2016年國土部出臺(tái)了規(guī)范性文件的上述《規(guī)范》，來規(guī)定具體的操作。在此情況下，由于不動(dòng)產(chǎn)登記中就會(huì)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在自行辦理繼承登記業(yè)務(wù)時(shí)，如當(dāng)事人是直接申請(qǐng)繼承登記業(yè)務(wù)的，會(huì)根據(jù)《條例》第19條和《規(guī)范》之規(guī)定啟動(dòng)調(diào)查核實(shí)程序，而依據(jù)《條例》第20條，調(diào)查時(shí)間不計(jì)入時(shí)限，因此各地在辦理此類業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)在正常辦理期限30個(gè)工作日之外規(guī)定三個(gè)月、六個(gè)月，甚至一年的調(diào)查期限。但在實(shí)踐中卻出現(xiàn)了多個(gè)判決認(rèn)定《規(guī)范》的效力不夠，且因增加了審查程序，因此被判決認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)敗訴的案例。

3、相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配套問題

如《規(guī)范》中所規(guī)定的發(fā)函核實(shí)責(zé)任，在簡(jiǎn)政放權(quán)和取消“奇葩證明”的大環(huán)境下，相關(guān)部門即不會(huì)給當(dāng)事人出具證明，也不會(huì)予以回復(fù)核查。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)繼承登記為什么會(huì)存在這些問題，究其根本在于配套的法律不完善，老百姓對(duì)于遺囑公證以及繼承公證本身其實(shí)沒有意見，反對(duì)的是公證行業(yè)的服務(wù)差和繼承公證的高收費(fèi)上面，遺囑公證本身就收費(fèi)低廉并且很多地方都免費(fèi)辦理。而在《條例》取消強(qiáng)制公證后，《民法典繼承篇草案》中又取消了公證遺囑優(yōu)先，可能導(dǎo)致需重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)遺囑繼承程序，因?yàn)樵诂F(xiàn)有程序中，無論是公證機(jī)構(gòu)還是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人是否有公證遺囑是直接影響登記程序和審查內(nèi)容的。如中公協(xié)在2009年出臺(tái)的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第14條明確規(guī)定：“第十四條 公證機(jī)構(gòu)辦理遺囑繼承公證，應(yīng)當(dāng)按照下列方式審查確認(rèn)遺囑的效力：

（一）遺囑為公證遺囑的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)遺囑內(nèi)容是否符合法律規(guī)定進(jìn)行審查，并向全體法定繼承人核實(shí)，核實(shí)的內(nèi)容包括詢問被繼承人有無其他遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，法定繼承人中有無缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的人。

法定繼承人對(duì)公證機(jī)構(gòu)的核實(shí)沒有回復(fù)的，或者無法與法定繼承人取得聯(lián)系的，公證機(jī)構(gòu)在對(duì)遺囑進(jìn)行審查后，可以確認(rèn)遺囑的效力；

（二）遺囑為公證遺囑以外的其他符合法定形式的遺囑的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得全體法定繼承人對(duì)遺囑內(nèi)容無異議的書面確認(rèn)，并經(jīng)審查認(rèn)為遺囑的內(nèi)容符合法律規(guī)定，可以確認(rèn)遺囑的效力；

（三）遺囑為在境外所立的遺囑的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)及司法部的有關(guān)規(guī)定確認(rèn)遺囑的效力。”

由此可見，在我國的繼承法體系中立法者們忽略了一個(gè)非常重要的問題，就是我國的繼承制度缺少一個(gè)前置性審查的部門或者說檢證程序，如在《日本民法典》第1004條中有規(guī)定遺囑的家庭法院檢認(rèn)程序，其也規(guī)定了遺囑公證免檢。《臺(tái)灣地區(qū)民法典》中規(guī)定了親屬會(huì)議和法院審查的規(guī)定。而在不動(dòng)產(chǎn)登記方面，臺(tái)灣有不動(dòng)產(chǎn)登記地政士前置代理審查的制度，法國的不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)制公證審查前置制度，德國的不動(dòng)產(chǎn)登記則直接在法院辦理。以上的制度規(guī)定大大的降低了遺囑糾紛的出現(xiàn)概率，而我國如在廢除公證遺囑的優(yōu)先性后又沒有規(guī)定配套的檢認(rèn)制度，則今后大概率的出現(xiàn)多遺囑沖突的問題，而只要出現(xiàn)不要說不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，即便是人民法院都無法很好的去解決，實(shí)務(wù)中可能出現(xiàn)人民法院對(duì)遺囑均不確認(rèn)效力而直接采納法定繼承的情況。