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一、現有的公證遺囑效力的法律規定

《繼承法》第20條規定：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。

　　立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最后的遺囑為準。

自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。”

《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見》第42條規定：“遺囑人以不同形式立有數份內容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑為準；沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準。”

以上是現有法律規定中的公證遺囑優先效力的根據。

二、現有不動產繼承登記方式和條件

（一）現有不動產繼承的方式

《繼承法》第15條規定“繼承人應當本著互諒互讓、和睦團結的精神，協商處理繼承問題。遺產分割的時間、辦法和份額，由繼承人協商確定。協商不成的，可以由人民調解委員會調解或者向人民法院提起訴訟。”

《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第14條規定：“因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。”

因此，實務中辦理不動產繼承登記可以通過三種方式，即法院裁判、公證、登記機構直接辦理，而三種方式所需提交的資料和程序又有所不同。

（二）不同繼承登記方式所需資料和程序

法院裁判的無論是判決書、調解書，根據最高人民法院的《物權法司法解釋一》第7條和《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第14條的規定，屬于可以由權利人單方提出申請并直接發生物權變動效力的生效法律文書。

《細則》）第14條規定的經公證的材料是指繼承權公證書，申請人不論是法定繼承還是遺囑繼承，都可以去公證處申請辦理無糾紛的繼承權公證，根據公證機構的要求提供相關資料，由公證機構經過公證程序證明繼承人出具公證書，權利人再憑不動產繼承權公證書單方申請不動產轉移登記，除向登記機構提交身份材料以外，不再需要其他材料和程序，登記機關一般在三至五個工作日出證。

不動產登記自行辦理繼承登記的，根據《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）1.8.6規定，繼承、受遺贈的不動產登記因繼承、受遺贈取得不動產申請登記的，申請人提交經公證的材料或者生效的法律文書的，按《條例》《細則》的相關規定辦理登記。申請人不提交經公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：
1.8.6.1　申請人提交的申請材料包括：
1 所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；
2 被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等； 　?
3 所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明 ，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等；
4 放棄繼承的，應當在不動產登記機構辦公場所，在不動產登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明；
5 繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供；
6 被繼承人或遺贈人享有不動產權利的材料；
7 被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養協議的，提交其全部遺囑或者 遺贈扶養協議；
8 被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產約定的，提交書面約定協議。?
1.8.6.2　受理登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產所在地的不動產登記機構進行繼承材料查驗。不動產登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養協議、申請繼承的遺產是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，并要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產登記具結書。不動產登記機構可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產繼承協議或遺囑內容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內容進行詢問，并做好記錄，由全部相關人員簽字確認。

1.8.6.4　受理后，不動產登記機構應按照本規范第4章的審核規則進行審核。認為需要進一步核實情況的，可以發函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關情況。

可見，憑裁判文書或者繼承權公證辦理登記，相關資料和審查等程序由法院或者公證機構完成了，不動產登記機構則不再要求上述資料，不再公告、審查；如不動產登記機構直接辦理繼承登記，需要申請人提供大量的材料予以證明，又要求全部的法定繼承人到場確認，而不動產登記機構又擔負著實質性審查申請人提供材料的真實性、合法性的責任，需通過發函核實和調查程序來辦理。不過，憑公證遺囑繼承的，由于公證遺囑具有優先效，在提交了上述要求的材料之后，不再公告、審查。

三、目前實務中存在的問題

就當下的法律規定來看，《不動產登記暫行條例》取消了強制繼承公證方式，增加了不動產登記機構自行辦理的方式，但在實踐中仍然存在著一些問題。

1、登記機構的人員專業化程度不夠，不動產登記機構成立以來人員均來自原來的土地登記、房屋登記、林權登記等單位原有人員以及新招聘的人員，由于不動產登記的相關法規以及規范均為全新制定，無論是原有人員和新聘人員，對于法規的掌握能力并不一致，雖然成立以來進行了相應的培訓和考試，但相對于法官、公證員等需通過統一法律資格考試的法律專業性和法律素養上來看，差距還是非常明顯的，而繼承問題又是民法中較為復雜的業務類型，而《物權法》第21條規定了登記機構兜底賠償責任，這也就導致了很多地方的不動產登記機構的工作人員畏懼直接辦理繼承登記業務。

2、配套法規的效力問題。由于無論是《物權法》、《繼承法》的規定，還是國務院的《條例》以及部門規章的《細則》均未規定不動產登記機構自行辦理繼承權登記的操作程序和規則，為了解決操作性問題，2016年國土部出臺了規范性文件的上述《規范》，來規定具體的操作。在此情況下，由于不動產登記中就會出現不動產登記機構在自行辦理繼承登記業務時，如當事人是直接申請繼承登記業務的，會根據《條例》第19條和《規范》之規定啟動調查核實程序，而依據《條例》第20條，調查時間不計入時限，因此各地在辦理此類業務時會在正常辦理期限30個工作日之外規定三個月、六個月，甚至一年的調查期限。但在實踐中卻出現了多個判決認定《規范》的效力不夠，且因增加了審查程序，因此被判決認定不動產登記機構敗訴的案例。

3、相關部門的協調配套問題

如《規范》中所規定的發函核實責任，在簡政放權和取消“奇葩證明”的大環境下，相關部門即不會給當事人出具證明，也不會予以回復核查。

綜上所述，不動產繼承登記為什么會存在這些問題，究其根本在于配套的法律不完善，老百姓對于遺囑公證以及繼承公證本身其實沒有意見，反對的是公證行業的服務差和繼承公證的高收費上面，遺囑公證本身就收費低廉并且很多地方都免費辦理。而在《條例》取消強制公證后，《民法典繼承篇草案》中又取消了公證遺囑優先，可能導致需重構不動產遺囑繼承程序，因為在現有程序中，無論是公證機構還是不動產登記機構，當事人是否有公證遺囑是直接影響登記程序和審查內容的。如中公協在2009年出臺的《辦理繼承公證的指導意見》第14條明確規定：“第十四條 公證機構辦理遺囑繼承公證，應當按照下列方式審查確認遺囑的效力：

（一）遺囑為公證遺囑的，公證機構應當對遺囑內容是否符合法律規定進行審查，并向全體法定繼承人核實，核實的內容包括詢問被繼承人有無其他遺囑或者遺贈扶養協議，法定繼承人中有無缺乏勞動能力又沒有生活來源的人。

法定繼承人對公證機構的核實沒有回復的，或者無法與法定繼承人取得聯系的，公證機構在對遺囑進行審查后，可以確認遺囑的效力；

（二）遺囑為公證遺囑以外的其他符合法定形式的遺囑的，公證機構應當取得全體法定繼承人對遺囑內容無異議的書面確認，并經審查認為遺囑的內容符合法律規定，可以確認遺囑的效力；

（三）遺囑為在境外所立的遺囑的，公證機構應當根據法律、法規及司法部的有關規定確認遺囑的效力。”

由此可見，在我國的繼承法體系中立法者們忽略了一個非常重要的問題，就是我國的繼承制度缺少一個前置性審查的部門或者說檢證程序，如在《日本民法典》第1004條中有規定遺囑的家庭法院檢認程序，其也規定了遺囑公證免檢。《臺灣地區民法典》中規定了親屬會議和法院審查的規定。而在不動產登記方面，臺灣有不動產登記地政士前置代理審查的制度，法國的不動產登記強制公證審查前置制度，德國的不動產登記則直接在法院辦理。以上的制度規定大大的降低了遺囑糾紛的出現概率，而我國如在廢除公證遺囑的優先性后又沒有規定配套的檢認制度，則今后大概率的出現多遺囑沖突的問題，而只要出現不要說不動產登記機構，即便是人民法院都無法很好的去解決，實務中可能出現人民法院對遺囑均不確認效力而直接采納法定繼承的情況。