行業資訊
楊立新教授
有律特邀法律專家
中國人民大學法學院教授
中國民法學研究會副會長
全國人大常委會法律工作委員會立法專家
最高人民法院案例指導工作專家委員會委員
最高人民檢察院專家咨詢委員會專家咨詢委員
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民法典各分編（草案）物權編熱點如下：
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1/?電梯廣告收益歸業主所有，保護業主權益
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實踐中，一些物業服務企業未征求業主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利。今后，這些行為都必須經業主同意，由業主來共同決定。草案強化業主對共有部分共同管理的權利，增加規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由業主共同決定。
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為了解決物業管理活動中業主作出決議難的問題，草案適當降低業主作出決議的門檻，規定“業主共同決定事項，應當由專有部分占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參加表決”，決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動這三個事項的，應當經參加表決專有部分面積四分之三以上的業主且參加表決人數四分之三以上的業主同意。
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此外，草案還明確，共有部分產生的收益，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
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2/?專門增設一章規定居住權
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黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。為此，草案專門增加一章規定居住權。“居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。這一制度安排有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。”全國人大常委會法工委民法室副主任杜濤說。
那么居住權到底是什么呢？就你的個住宅在未經物權登記前是一個債權，登記后就變成了一個物權，在一定期限內任何人都不能將你趕出這個住宅，這就是居住權。草案在物權編專門增加一章居住權。
目的是讓居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。這一制度安排有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。
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3/?住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期
針對社會高度關注的住宅建設用地使用權期間屆滿續期的問題，民法典物權編草案對此作出了原則性規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
有很多人不知道什么是住宅建設用地使用權？舉一個例子，一個人買了一套商品房，因為這個房子利用了這塊土地的建筑空間，那么這塊土地就叫住宅建設用地使用權。現在通常的建設住宅的建設用地使用權是70年，到期以后怎么辦？續期需要續多少期？是否需要繳費？續期以后新的這個期間里頭還要不要交費？草案中提出的自動續期能夠實現的話，那么這塊地將會成為你自己的恒產，子子孫孫都有這塊地的使用權，使得每一個人的物權都能得到更好的保護。
4/?完善動產抵押和權利質押規則
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草案對動產抵押和權利質押作出多處完善。主要包括：
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補充有關清償順序的規定；對于抵押物價款的債權擔保賦予優先效力。針對交易實踐中普遍存在的借款人借款購買貨物，同時將該貨物抵押給貸款人作為價款的擔保的情形，草案賦予了該抵押權優先效力，以保護融資人的權利，促進融資；刪除具體登記機構的規定。目前動產抵押和權利質押的登記機構較為分散，不能完全適應現代市場經濟發展的需要。建立統一的動產抵押和權利質押登記制度有助于進一步發揮其融資擔保功能。
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值得一提的是，考慮到統一登記的具體規則宜由國務院規定，草案刪除了有關動產抵押和權利質押具體登記機構的內容，為建立統一的動產抵押和權利質押登記制度留下空間。
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5/?關于農村土地使用權改革相關問題
黨的十八大以來，黨中央提出要深化農村土地制度改革，健全農村產權保護法律制度，完善承包地“三權分置”制度；探索宅基地“三權分置”；賦予農民更多的財產權，允許承包土地的經營權和農民住房財產權抵押、擔保；探索農民集體建設用地入市制度。
在總結有關改革試點實踐經驗的基礎上，結合農村土地承包法修改的審議情況、各方面提出的意見和基層調研情況，草案對物權法的用益物權制度、擔保物權制度作了相應修改，規定實行家庭承包的土地承包經營權人有權出讓土地經營權，并對土地經營權的內容作了規定，以體現“三權分置”改革精神；修改了土地承包經營權抵押的相關規定。
關于宅基地“三權分置”問題和農民住房財產權抵押問題，考慮到這兩個問題主要涉及土地管理法的修改，國務院有關部門正在抓緊推進起草工作。因此，物權編草案這一部分內容暫未修改，待國務院修改土地管理法的議案提請審議后，再作統籌研究和修改。
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物權是民事主體依法享有的重要財產權。物權編草案在物權法的基礎上，進一步完善了物權法律制度。實踐證明，物權法規定的中國特色社會主義物權制度是有活力的，在明晰權利歸屬、實現物權平等保護等方面發揮了重要作用。
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轉自 ?法言法理
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