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一、過高違約金調整的法律依據

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”

最高人民法院《關于適用若干問題的解釋（二）》第二十九條規定：

“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：

“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

第十八條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”

二、過高違約金調整的舉證責任

在商品房買賣合同糾紛中，一方當事人以違約金約定過高，提出調整違約金的請求后，人民法院或者仲裁機構應該基于該請求及相關的證據材料進行裁判，這就涉及到舉證責任的分配問題。

在實踐中，由哪一方承擔舉證責任，有不同的觀點：一種觀點認為，民事舉證責任的一般原則是誰主張誰舉證，根據這一原則，主張違約金過分高于造成損失的一方負有舉證責任，通常為將承擔責任的違約方；另一種觀點認為，應當由守約方舉證證明損失的大小。

[案例一]（2015）通民初字第08600號，北京龍源順景房地產開發有限公司與梁君斌商品房預售合同糾紛一審民事判決書

本院認為，依法成立的合同對雙方具有法律拘束力，原告龍源順景房地產公司與被告梁君斌簽訂的合同系雙方真實意思表示，雙方均應恪守履行。

龍源順景房地產公司要求解除雙方簽訂的合同及龍源順景房地產公司要求梁君斌支付違約金的訴訟請求合理，證據充分，本院予以支持。

但雙方約定總房款20%的違約金明顯過高，龍源順景房地產公司未提供證據證明其因此所受損失，故違約金具體數額本院依據梁君斌申請酌情減少確定。

[案例二]（2015）濟民一終字第729號，濟南海信安居置業有限公司與方峰、李洪英商品房銷售合同糾紛二審民事判決書

二審法院認為，涉案《商品房買賣合同》已經明確約定因違約產生的損失賠償額的計算方法，海信置業公司僅主張違約金過高，但未提交違約金過分高于損失的證據，故海信置業公司主張違約金過高證據不足，本院對其要求降低違約金數額的上訴請求不予支持。

三、法院如何調整過高違約金

（一）逾期交房

1、按照逾期交房的天數及逾期交房期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定買房人的損失，以房屋租金上浮30%為宜計算違約金。

[案例三]（2014）黔義民初字第217號，白源源與貴州省興義市安達房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一審民事判決書

法院認為，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定的規定，當事人約定的違約金是否過高，應當以違約金是否超過造成的損失30%為標準進行界定。

對此“造成的損失”的界定，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款規定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

依此規定，雙方爭議樓盤“某小區”地段房屋的月租賃價格為7.20元／㎡，故雙方在《商品房買賣合同》中約定的逾期交房的違約明顯高過了“造成的損失”的30%，即房屋租金的130%，據此，本院認為雙方約定的逾期交房的違約金過高，依法應予調減，以房屋租金上浮30%計算違約金為宜。

2、綜合考慮逾期交房的過錯程度、企業現狀及涉案樓盤未完成工程的后續正常施工，在公平保障雙方當事人合法權利的基礎上，自法官行使裁量權對違約金的計算標準進行調整。

[案例四]（2015）利民初字第1090號，邵佳錕與山東錢江置業有限公司商品房預售合同糾紛一審民事判決書

本院認為，原、被告雙方針對原告購買的涉案房產簽訂《商品房買賣合同》，是雙方真實意思的表示，且不違背法律法規，合法有效，雙方應予以履行。

合同簽訂后，原告交付購房款的主要義務已履行完畢，被告亦接受了房款。而被告交付房屋的主要義務卻未履行，應按照合同約定向原告支付逾期交房違約金。

被告未按合同約定的日期交付房屋，應當向原告支付逾期交房違約金。

《商品房買賣合同》約定的違約金計算方式是按照購房款總額的日萬分之五支付，被告主張違約金過高要求降低，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款、合同法若干問題的解釋（二）第二十九條的規定，當事人約定的違約金超過損失的30%的當事人可以請求法院予以適當減少。

目前能夠確定的原告損失只有銀行貸款利息或租房的租金等損失，根據銀行貸款利率和當地住房租金情況，合同約定的違約金較大的超過了這些損失的30%，被告請求予以降低，本院予以支持。

關于違約金的調整幅度，截止本院作出判決，被告違約時間已近兩年之久，加之“西湖春天”三期購房戶總數眾多，若按照合同約定計算，被告需支付高額的違約金；另一方面，原告以團購價格購得涉案房屋，確實享受了一定的優惠。

綜合考慮被告過錯程度、被告的企業現狀及涉案樓盤未完成工程的后續正常施工，在公平保障雙方當事人合法權利的基礎上，依法將違約金的計算標準調整為已交房款額的日萬分之三。

原告已交納總房款495994，經計算，2014年1月1日至2015年9月22日期間的違約金數額為93743元。

（二）逾期辦證

逾期辦理房屋初始登記權屬證書，違約方主張違約金過高要求調整的，應結合守約方的實際損失情況確定，若未給守約方造成實際損失的，則酌情將違約金調整為銀行同期同檔次貸款年利率的130%。

[案例]（2014）浙嘉民終字第606號，桐鄉市銘豪投資開發有限公司與吳斌商品房預售合同糾紛一案二審民事判決書

本院認為，吳斌、郭義德與銘豪公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，合法有效，雙方均應按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

本案中，銘豪公司逾期交付房屋初始登記權屬證書，應承擔相應的違約金，但銘豪公司辯稱《商品房買賣合同》第十六條中規定的違約金過高，且吳斌、郭義德并無實際損失，所以違約金應予減少；

原審認為，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，同時結合吳斌、郭義德的實際損失情況，銘豪公司的該抗辯理由成立，予以支持。

故將該違約金標準酌情調整為銀行同期同檔次貸款年利率的130%，參照中國人民銀行2012年公布的貸款基準利率之標準，計算為：以400156元為基數，按銀行同期同檔次貸款年利率6%之130%計算193天（2011年11月27日-2012年6月7日），為16503.97元。

（三）逾期付款

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可認定為過分高于造成的損失，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少。

[案例]（2017）魯02民終7127號, 方帥、青島新紀元置業有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書

本院查明，方帥于2016年1月27日前支付173492元（含定金10000元），余款388000元方帥以銀行按揭貸款方式支付，方帥于2016年1月29日前將辦理按揭貸款所需文件全部提交銀行，放貸機構于2016年2月29日前將貸款存入合同指定賬戶。

方帥逾期付款，應當自應付款期限第二天起按照未付款額的日萬分之二十計算違約金，逾期超過30日，青島新紀元置業有限公司有權單方解除合同。

本院認為，方帥逾期付款，違反合同約定，給青島新紀元置業有限公司造成了損失，應承擔逾期付款責任。但自2017年3月份方帥要求辦理貸款手續而青島新紀元置業有限公司要求附條件起，逾期付款的損失應當由青島新紀元置業有限公司承擔。

青島新紀元置業有限公司主張方帥支付違約金28074.6元過高于方帥逾期付款給其造成的損失，應予調整，根據法律規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少。

一審法院參照逾期付款額的同期貸款利息損失，認為違約金數額以21941.4元（388000元×4.35%×1×130%）為宜。