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一、過(guò)高違約金調(diào)整的法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”

最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：

“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：

“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”

第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”

二、過(guò)高違約金調(diào)整的舉證責(zé)任

在商品房買賣合同糾紛中，一方當(dāng)事人以違約金約定過(guò)高，提出調(diào)整違約金的請(qǐng)求后，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)該基于該請(qǐng)求及相關(guān)的證據(jù)材料進(jìn)行裁判，這就涉及到舉證責(zé)任的分配問(wèn)題。

在實(shí)踐中，由哪一方承擔(dān)舉證責(zé)任，有不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，民事舉證責(zé)任的一般原則是誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，根據(jù)這一原則，主張違約金過(guò)分高于造成損失的一方負(fù)有舉證責(zé)任，通常為將承擔(dān)責(zé)任的違約方；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由守約方舉證證明損失的大小。

[案例一]（2015）通民初字第08600號(hào)，北京龍?jiān)错樉胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與梁君斌商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書(shū)

本院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)雙方具有法律拘束力，原告龍?jiān)错樉胺康禺a(chǎn)公司與被告梁君斌簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)恪守履行。

龍?jiān)错樉胺康禺a(chǎn)公司要求解除雙方簽訂的合同及龍?jiān)错樉胺康禺a(chǎn)公司要求梁君斌支付違約金的訴訟請(qǐng)求合理，證據(jù)充分，本院予以支持。

但雙方約定總房款20%的違約金明顯過(guò)高，龍?jiān)错樉胺康禺a(chǎn)公司未提供證據(jù)證明其因此所受損失，故違約金具體數(shù)額本院依據(jù)梁君斌申請(qǐng)酌情減少確定。

[案例二]（2015）濟(jì)民一終字第729號(hào)，濟(jì)南海信安居置業(yè)有限公司與方峰、李洪英商品房銷售合同糾紛二審民事判決書(shū)

二審法院認(rèn)為，涉案《商品房買賣合同》已經(jīng)明確約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，海信置業(yè)公司僅主張違約金過(guò)高，但未提交違約金過(guò)分高于損失的證據(jù)，故海信置業(yè)公司主張違約金過(guò)高證據(jù)不足，本院對(duì)其要求降低違約金數(shù)額的上訴請(qǐng)求不予支持。

三、法院如何調(diào)整過(guò)高違約金

（一）逾期交房

1、按照逾期交房的天數(shù)及逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定買房人的損失，以房屋租金上浮30%為宜計(jì)算違約金。

[案例三]（2014）黔義民初字第217號(hào)，白源源與貴州省興義市安達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書(shū)

法院認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金是否過(guò)高，應(yīng)當(dāng)以違約金是否超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。

對(duì)此“造成的損失”的界定，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條第三款規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

依此規(guī)定，雙方爭(zhēng)議樓盤“某小區(qū)”地段房屋的月租賃價(jià)格為7.20元／㎡，故雙方在《商品房買賣合同》中約定的逾期交房的違約明顯高過(guò)了“造成的損失”的30%，即房屋租金的130%，據(jù)此，本院認(rèn)為雙方約定的逾期交房的違約金過(guò)高，依法應(yīng)予調(diào)減，以房屋租金上浮30%計(jì)算違約金為宜。

2、綜合考慮逾期交房的過(guò)錯(cuò)程度、企業(yè)現(xiàn)狀及涉案樓盤未完成工程的后續(xù)正常施工，在公平保障雙方當(dāng)事人合法權(quán)利的基礎(chǔ)上，自法官行使裁量權(quán)對(duì)違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

[案例四]（2015）利民初字第1090號(hào)，邵佳錕與山東錢江置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書(shū)

本院認(rèn)為，原、被告雙方針對(duì)原告購(gòu)買的涉案房產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違背法律法規(guī)，合法有效，雙方應(yīng)予以履行。

合同簽訂后，原告交付購(gòu)房款的主要義務(wù)已履行完畢，被告亦接受了房款。而被告交付房屋的主要義務(wù)卻未履行，應(yīng)按照合同約定向原告支付逾期交房違約金。

被告未按合同約定的日期交付房屋，應(yīng)當(dāng)向原告支付逾期交房違約金。

《商品房買賣合同》約定的違約金計(jì)算方式是按照購(gòu)房款總額的日萬(wàn)分之五支付，被告主張違約金過(guò)高要求降低，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款、合同法若干問(wèn)題的解釋（二）第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)損失的30%的當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少。

目前能夠確定的原告損失只有銀行貸款利息或租房的租金等損失，根據(jù)銀行貸款利率和當(dāng)?shù)刈》孔饨鹎闆r，合同約定的違約金較大的超過(guò)了這些損失的30%，被告請(qǐng)求予以降低，本院予以支持。

關(guān)于違約金的調(diào)整幅度，截止本院作出判決，被告違約時(shí)間已近兩年之久，加之“西湖春天”三期購(gòu)房戶總數(shù)眾多，若按照合同約定計(jì)算，被告需支付高額的違約金；另一方面，原告以團(tuán)購(gòu)價(jià)格購(gòu)得涉案房屋，確實(shí)享受了一定的優(yōu)惠。

綜合考慮被告過(guò)錯(cuò)程度、被告的企業(yè)現(xiàn)狀及涉案樓盤未完成工程的后續(xù)正常施工，在公平保障雙方當(dāng)事人合法權(quán)利的基礎(chǔ)上，依法將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為已交房款額的日萬(wàn)分之三。

原告已交納總房款495994，經(jīng)計(jì)算，2014年1月1日至2015年9月22日期間的違約金數(shù)額為93743元。

（二）逾期辦證

逾期辦理房屋初始登記權(quán)屬證書(shū)，違約方主張違約金過(guò)高要求調(diào)整的，應(yīng)結(jié)合守約方的實(shí)際損失情況確定，若未給守約方造成實(shí)際損失的，則酌情將違約金調(diào)整為銀行同期同檔次貸款年利率的130%。

[案例]（2014）浙嘉民終字第606號(hào)，桐鄉(xiāng)市銘豪投資開(kāi)發(fā)有限公司與吳斌商品房預(yù)售合同糾紛一案二審民事判決書(shū)

本院認(rèn)為，吳斌、郭義德與銘豪公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

本案中，銘豪公司逾期交付房屋初始登記權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約金，但銘豪公司辯稱《商品房買賣合同》第十六條中規(guī)定的違約金過(guò)高，且吳斌、郭義德并無(wú)實(shí)際損失，所以違約金應(yīng)予減少；

原審認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，同時(shí)結(jié)合吳斌、郭義德的實(shí)際損失情況，銘豪公司的該抗辯理由成立，予以支持。

故將該違約金標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)整為銀行同期同檔次貸款年利率的130%，參照中國(guó)人民銀行2012年公布的貸款基準(zhǔn)利率之標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算為：以400156元為基數(shù)，按銀行同期同檔次貸款年利率6%之130%計(jì)算193天（2011年11月27日-2012年6月7日），為16503.97元。

（三）逾期付款

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，可認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。

[案例]（2017）魯02民終7127號(hào), 方帥、青島新紀(jì)元置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書(shū)

本院查明，方帥于2016年1月27日前支付173492元（含定金10000元），余款388000元方帥以銀行按揭貸款方式支付，方帥于2016年1月29日前將辦理按揭貸款所需文件全部提交銀行，放貸機(jī)構(gòu)于2016年2月29日前將貸款存入合同指定賬戶。

方帥逾期付款，應(yīng)當(dāng)自應(yīng)付款期限第二天起按照未付款額的日萬(wàn)分之二十計(jì)算違約金，逾期超過(guò)30日，青島新紀(jì)元置業(yè)有限公司有權(quán)單方解除合同。

本院認(rèn)為，方帥逾期付款，違反合同約定，給青島新紀(jì)元置業(yè)有限公司造成了損失，應(yīng)承擔(dān)逾期付款責(zé)任。但自2017年3月份方帥要求辦理貸款手續(xù)而青島新紀(jì)元置業(yè)有限公司要求附條件起，逾期付款的損失應(yīng)當(dāng)由青島新紀(jì)元置業(yè)有限公司承擔(dān)。

青島新紀(jì)元置業(yè)有限公司主張方帥支付違約金28074.6元過(guò)高于方帥逾期付款給其造成的損失，應(yīng)予調(diào)整，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。

一審法院參照逾期付款額的同期貸款利息損失，認(rèn)為違約金數(shù)額以21941.4元（388000元×4.35%×1×130%）為宜。