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筆者支持第二種觀點，具體分析如下：

一、民政局的離婚協議的法律效力問題

持第一種觀點的主要法律依據是《婚姻法》第19條、31、39條之規定，夫妻之間可以通過協議來對財產提供協議來進行約定，并且根據《婚姻法司法解釋二》第8條之規定：“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力?！币虼?，其具有法律效力，應該予以確認權屬。

從《物權法》第28條的規定來看，直接導致物權設立、轉讓等的規定中，并不包含民政部門備案的離婚協議。根據《婚姻法》第31條和《婚姻登記條例》第11條，包含財產處理的離婚協議僅屬于辦理離婚登記的一個法定要件，而非行政機關對其法定效力的確認，也不必然導致物權發生變動。且根據《婚姻法司法解釋二》第8條、第9條的規定，離婚協議可以變更、撤銷，也可以反悔，且其履行可以通過訴訟解決。

綜上所述，民政局的離婚協議僅為民政部門辦理離婚登記時所提供的一個法定要件，其是導致財產權屬發生變更的原因文件，雖然具有人身屬性，但財產的權屬變更，還應當根據相關的法律法規辦理，而不動產則需要依法辦理登記。

二、從登記程序上來分析

但根據法理來說，物權的取得方式在民法上分為原始取得和繼受取得。物權的原始取得又稱物權的固有取得，是指民事主體非依據他人的權利及意思表示而直接依據法律規定取得物權。物權的繼受取得又稱為物權的傳來取得，是指基于一定法律事實，依賴于他人意思表示而取得物權。原始取得主要形式包括：勞動生產、善意取得、沒收、征收、稅收、征用。繼受取得的主要類型有買賣、互易、贈與、遺贈、繼承、抵押等。

根據《繼承法》第2條和《物權法》第29條之規定，權利人死亡后，其法定繼承人即取得物權，則此時，就發生了《繼承法》和《婚姻法》適用沖突的問題了。并且需考慮到實踐中，如死者有需要撫養、贍養等特殊情況，如直接認可離婚協議是否會導致新的問題出現。

?從物權的設立、變更、轉讓或者消滅的法理上來分析，依其發生根據可以分為依法律行為而進行的物權變動．以及非依法律行為而發生的物權變動。非依法律行為進行的物權變動，一般有如下幾種：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等而發生的物權變動；第二，因繼承或者受遺贈而取得物權；第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權。

而在《物權法》第28至30條規定了直接取得物權的幾種情形，其中并未包含依民政局離婚的離婚協議取得物權的，反而有繼承直接取得物權的規定。而根據《物權法》此類規則而制定出的《不動產登記暫行條例》第14條關于申請的規則中，可單方申請不動產登記的也并未包含依民政局離婚協議所提出的不動產登記申請。

在2008年住建部對銅陵市房地產市場管理處的復函中也明確答復，民政部門辦理離婚登記，離婚協議對夫妻共同財產進行了約定處理的，仍然需要夫妻雙方到場共同申請轉移登記。

綜上所述，從法理到不動產登記的程序性規定來看，民政部門備案的離婚協議均不具備直接發生物權變動的效力，也不能適用單方申請登記的類型。

三、實務處理

雖然離婚協議在當事人直接具有法律效力，且因其有人身屬性，一般情況下不可撤銷或者變更，但此非不動產登記機構所可以裁判的范疇。因此不動產登記機構在受理此類業務的時候，應該靈活處理，即不宜要求必須通過法院訴訟處理，也不可同意申請人直接按照離婚協議來單方申請轉移登記?？筛嬷斒氯擞袃煞N辦理模式供選擇。第一種是當事人和法定繼承人無糾紛的，可先行辦理繼承的轉移登記，然后繼承人登記后再履行該協議轉移程序。第二種是如當事人之間達不成一致，或有糾紛，則可通過法院訴訟的形式來予以處理。