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房屋買賣的轉移登記

不動產轉移登記是指登記機構依據當事人的申請，將不動產物權從不動產登記簿上記載的主體名下登記至其他主體名下，法律后果是不動產物權發生轉移，物權的主體發生了變化。房屋買賣的轉移登記是指登記機構依據買賣雙方當事人的申請，將房屋所有權及土地使用權從轉讓人名下登記至受讓人名下。轉移登記的類型按照《不動產登記暫行條例實施細則》第27條的規定，因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：（一）買賣、互換、贈與不動產的；（二）以不動產作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；（四）不動產分割、合并導致權利發生轉移的；（五）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；（八）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；（九）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；（十）法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。房屋買賣是典型的轉移登記，實務中買賣雙方提交不動產權證、身份證明、買賣合同、完稅憑證等材料共同向登記機構提出轉移登記申請。如果宋某未去世，宋某與李某共同向登記機構申請轉移登記，登記完成后房屋所有權及土地使用權即從宋某名下轉移至李某名下。?

轉讓人宋某去世的法律后果

《民法總則》第13條規定，自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。民事權利能力是指法律賦予民事主體享有民事權利和承擔民事義務的能力，是民事主體享有權利和承擔義務的資格，是作為民事主體進行民事活動的前提條件。自然人死亡后，就失去了民事權利能力，失去了享有權利、承擔義務的民事主體資格。宋某死亡后，就不能以宋某名義簽訂合同，也不能以宋某名義申請不動產登記。本案中，宋某生前與李某簽訂房屋買賣合同，如無法律規定的違法情形，該房屋買賣合同是有效的，能夠得到法律的保護，但因尚未辦理不動產登記，房屋所有權及土地使用權未發生轉移，買賣合同設立的僅僅是債權債務關系，本案中李某只能作為債權人，而非物權享有人。

宋某死亡后，按照法律規定，繼承就開始了。《繼承法》第2條規定，繼承從被繼承人死亡時開始。宋某死亡的那一刻，發生繼承的法律后果。按照《繼承法》規定，宋某死亡后由宋某的繼承人繼承宋某的財產。《物權法》第29條規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。按照該條規定，宋某死亡后，其名下的房屋所有權及土地使用權就轉移至宋某繼承人名下。這是《物權法》上比較特殊的一條規定，因為《物權法》確立的不動產物權生效的一般原則是自登記機構將不動產物權有關事項記載于不動產登記簿時物權生效。《物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。繼承比較特殊，在被繼承人死亡之時，物權就轉移了，是否記載于不動產登記簿并不影響物權轉移生效。?

買賣與繼承能否合并辦理

有觀點認為，從便民利民的角度出發，既然按照法律的規定，宋某死亡后，其物權已轉移至繼承人名下，那么由宋某繼承人直接與李某共同申請轉移登記即可。如果繼承人到不動產登記機構書面確認宋某的轉讓行為有效，承諾繼續履行宋某和李某簽署的房屋轉讓協議，不動產登記機構可以為受讓人李某辦理不動產登記。這么做是否符合法律規定呢？

宋某死亡后，房屋所有權及土地使用權轉移至其繼承人名下，繼承人申請不動產登記的，如提交證明繼承權利的經公證的材料或者生效的法律文書的，按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》的相關規定辦理轉移登記；繼承人不提交經公證的材料或者生效的法律文書的，按照《不動產登記操作規范》1.8.6的規定辦理轉移登記。雖然按照《物權法》《繼承法》的規定，不動產權利在宋某死亡時已發生轉移，但是《物權法》第31條規定，依照本法第28-30條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。依照《物權法》第28-30條的規定，物權的變動因法院判決、政府征收決定、繼承或者遺贈以及合法建造房屋等，直接發生效力，而不必遵循依法律行為而進行的物權變動應當遵循的一般公示方法，這很可能損害到交易秩序和交易安全。出于對交易安全的保護，《物權法》規定按照第28-30條規定享有物權的，當事人因處分不動產而登記的，被處分的不動產權利應已登記。

最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發﹝2004﹞5號）規定：“對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續后，辦理查封登記”。按照該項規定，被查封人因繼承、判決或者強制執行取得房屋所有權及土地使用權的，法院應提供相關材料，由登記部門辦結轉移登記后，法院才能辦理查封登記。

《物權法》第31條體現的以及上述文件規定遵循的是“在先已登記原則”。《房地產登記技術規程》在總則部分規定了“在先已登記原則”“處分房地產之人，其房地產權利必須已經在登記簿進行了記載，否則不能為其辦理登記”。按照在先已登記原則，不動產物權的變動在登記簿上得到連續、完整的記載，描述不動產物權變化的所有階段。在先已登記原則是不動產登記需要遵循的一項重要原則。本案中，繼承的轉移登記是一個必不可少的登記程序。

房屋買賣合同是宋某與李某訂立的，現宋某的繼承人能否代替宋某繼續履行合同呢？合同具有相對性，只對合同當事人發生法律效力，宋某與宋某的繼承人是兩個獨立的民事主體，如果宋某的繼承人愿意繼續履行宋某和李某簽署的房屋轉讓協議，需待房屋所有權及土地使用權登記至自己名下后，再以自己的名義與李某簽訂房屋買賣合同，共同申請轉移登記。