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基本情況

2018年6月李某將其所有的房屋轉讓給許某，雙方簽訂了房屋買賣合同。按照合同約定，許某支付了房價款，李某交付了房屋。但是在雙方申請辦理所有權轉移登記前，李某因意外去世，不能與買受人許某共同申請登記，根據《不動產登記暫行條例》第十四條“因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請”的規定，登記機構不能直接受理許某提出的登記申請。

解決辦法

房屋買賣合同的履行通常包括四個步驟：一是訂立合同，二是支付價款，三是轉移占有，四是辦理過戶。合同是物權變動的基礎，《物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定之外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”按此規定，李某與許某在雙方自愿的情況下訂立了房屋買賣合同，自該合同成立時生效；未辦理房屋所有權轉移登記的，不影響合同的效力。既然房屋買賣合同有效，那么買賣合同約定的買受人許某的權利應合法有效，許某就有權依法實現其權利。本案當中李某生前處分了其所有的房產，交付了房屋，許某支付了相應的房屋價款，實際占有房屋，雙方雖然沒有及時辦理房屋轉移登記，但是卻形成了合同債務。

按照《繼承法》第二條“繼承從被繼承人死亡時開始”的規定，李某死亡的那一刻，就發生了繼承的法律后果。李某死亡后由李某的繼承人繼承李某的財產，其名下的房屋所有權及土地使用權就轉移至李某繼承人名下。但李某生前和許某簽訂房屋轉讓合同形成合同債務，李某已轉讓的房產已由許某占有、使用，雖然李某不能履行與許某共同申請登記的義務，但不應當影響許某依據買賣合同取得房屋所有權的權利。因此，按照《繼承法》第三十三條“繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務……”的規定，李某已轉讓給許某的房產不應作為李某的遺產參與繼承，其繼承人有義務協助許某繼續履行上述房屋買賣合同，并協助許某辦理轉移登記。

經驗總結

根據《物權法》、《繼承法》等相關法律規定，房屋權利人生前處分房屋，在未申請房屋轉移登記前死亡的，受讓人可與其繼承人協商，繼承人承認并愿意協助受讓人繼續履行合同的，一是可以通過事實公證的方式確認并指定一個繼承人協助受讓人辦理轉移登記；二是由全部繼承人共同協助受讓人到登記機構辦理轉移登記；三是協商不成或繼承人不愿意配合受讓人繼續履行合同的，受讓人可以向人民法院提起訴訟解決。