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基本情況

2018年6月李某將其所有的房屋轉讓給許某，雙方簽訂了房屋買賣合同。按照合同約定，許某支付了房價款，李某交付了房屋。但是在雙方申請辦理所有權轉移登記前，李某因意外去世，不能與買受人許某共同申請登記，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條“因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請”的規(guī)定，登記機構不能直接受理許某提出的登記申請。

解決辦法

房屋買賣合同的履行通常包括四個步驟：一是訂立合同，二是支付價款，三是轉移占有，四是辦理過戶。合同是物權變動的基礎，《物權法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定之外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”按此規(guī)定，李某與許某在雙方自愿的情況下訂立了房屋買賣合同，自該合同成立時生效；未辦理房屋所有權轉移登記的，不影響合同的效力。既然房屋買賣合同有效，那么買賣合同約定的買受人許某的權利應合法有效，許某就有權依法實現(xiàn)其權利。本案當中李某生前處分了其所有的房產(chǎn)，交付了房屋，許某支付了相應的房屋價款，實際占有房屋，雙方雖然沒有及時辦理房屋轉移登記，但是卻形成了合同債務。

按照《繼承法》第二條“繼承從被繼承人死亡時開始”的規(guī)定，李某死亡的那一刻，就發(fā)生了繼承的法律后果。李某死亡后由李某的繼承人繼承李某的財產(chǎn)，其名下的房屋所有權及土地使用權就轉移至李某繼承人名下。但李某生前和許某簽訂房屋轉讓合同形成合同債務，李某已轉讓的房產(chǎn)已由許某占有、使用，雖然李某不能履行與許某共同申請登記的義務，但不應當影響許某依據(jù)買賣合同取得房屋所有權的權利。因此，按照《繼承法》第三十三條“繼承遺產(chǎn)應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務……”的規(guī)定，李某已轉讓給許某的房產(chǎn)不應作為李某的遺產(chǎn)參與繼承，其繼承人有義務協(xié)助許某繼續(xù)履行上述房屋買賣合同，并協(xié)助許某辦理轉移登記。

經(jīng)驗總結

根據(jù)《物權法》、《繼承法》等相關法律規(guī)定，房屋權利人生前處分房屋，在未申請房屋轉移登記前死亡的，受讓人可與其繼承人協(xié)商，繼承人承認并愿意協(xié)助受讓人繼續(xù)履行合同的，一是可以通過事實公證的方式確認并指定一個繼承人協(xié)助受讓人辦理轉移登記；二是由全部繼承人共同協(xié)助受讓人到登記機構辦理轉移登記；三是協(xié)商不成或繼承人不愿意配合受讓人繼續(xù)履行合同的，受讓人可以向人民法院提起訴訟解決。