行業資訊
??在大灣區9城中，惠州是個很獨特的存在。
??惠州GDP和人口排名都較為靠下，但其每年的一手房成交量卻是大灣區雙雄之一（另一個為佛山，不過佛山實力要遠強過惠州）。從2016年至2019年，惠州一手房網簽成交量分別為15.7萬、13.9萬、17.5萬、14.2萬套；今年截止11月，就已超過2019年全年，成交了14.4萬套。
??拉長時間線，成交量雖有所起伏，但已遠超隔壁實力遠比惠州強的三鄰居：廣州、深圳、東莞。
??若按人均來說，惠州一手房年人均成交面積約3.5-4㎡，遠遠高于廣東省1.2㎡的平均水平。
??這不免讓人困惑，惠州的房子到底是誰在買？
??近日，惠州中原給出了一些答案，根據其發布的惠州購房客群研究專題。
??在近些年惠州購房客群中，惠州本地購房客僅占34.1%，外地購房者則在惠州樓市購房大軍中占據了三分之二的盤面。換言之，惠州樓市是一個完全由外地購房者主導的市場。或許這就能解釋為什么惠州樓市會有與其基本面不相稱的成交量。
??在外地購房者大軍構成中，外省購房者占13.1%，廣東省內的廣州、深圳、東莞三市占48.5%，其余來自廣東省內其他市。
??其中，深圳客單獨占惠州購房總盤子的39.5%，比惠州本地人對惠州樓市的貢獻都大。
??這樣一個盤面，開發商無疑是最喜聞樂見的，因為不用愁需求，也不用愁購買力，深圳購房客最不缺的就是錢，其他外地購房者也大多是不差錢的主。
??但于二級市場而言，這樣的客群結構卻并非好事，它意味著惠州樓市是一個以投資性需求為主導的市場。本地購房者僅占三分之一多一丟丟，若再去掉投資性購房，純粹剛需或改善購房只會更低。當然，也不能完全排除外地購房者尤其是深圳客，在惠州買房是“房住不炒”，但這部分比例是極低的。深圳客去惠州買房絕大部分都是為投資，所謂自住只是可有可無的“兼”而已。
??一手房市場巨大的成交量，也就意味著二手房市場巨大的賣盤量。從購房客群結構及不相稱的成交量上看，惠州樓市可以說滿場都是鐮刀，問題是韭菜不夠呀。這又一定程度上直接解釋了，市場上普遍反映的惠州二手房難賣現象。
??不過，這并不是說惠州房子就不值得買(300785,股吧)了，只是說要盡量尋找高地：即那些占有區位、規劃、交通等優勢，最有可能發展起來、成為人口聚集點的板塊。
??此外，雖然深圳擴容預期落空，但大灣區時代深惠融合卻是大勢所趨，深圳產業、人口及資本向惠州外溢是不可逆轉的事。從中長期看，依然值得看好。
??那么，惠州哪些板塊價值要凸顯一些呢？或者說怎么選呢？下面直接上觀點。
??大亞灣：臨深片區
??中原的研究顯示，不管是外省購房客，還是省內的深圳購房客，買房最青睞大亞灣，其次才是惠陽。這也就意味著，大亞灣樓市的投資氛圍是最濃厚的。
??換言之，在大亞灣買房更要注重風險規避，即尋找那些相對容易脫手的地方。因大亞灣呈東西向的長條狀，投資價值最高的地方無疑就是西側的臨深板塊。
??購買邏輯有二，一是、在深圳擴容預期落空后，深圳需求外溢將更多基于市場力量，臨深板塊與深圳坪山比鄰，無論是開車還是公共交通都十分便利，但二者房價剪刀差還是很明顯。所以，那些在坪山、龍崗長期生活工作的剛需將會首先外溢到這些地方；
??二是其離深圳14號線（預計將于2022年開通運營）地鐵沙田站十分近，由于14號線穿深圳腹地，串起大運新城、橫崗、布吉、福田中心區等，所以，依托地鐵帶來的優勢，大亞灣臨深片區也將吸引上述地方的剛需。
??這種剛需性外溢會隨著距離的拉長越往東就會越弱，相對房產投資價值也會減弱。雖然越往東環境越好，旅居度假價值高，但這種并非剛需，自用尚可，但很難找到接盤俠的。
??惠陽：白云新城、惠陽南站新城
??惠陽片區優先選擇白云新城和惠陽南站新城兩個板塊，二者分列惠陽淡水中心城區一東一西。
??白云板塊的買房邏輯基本與大亞灣臨深板塊基本是一樣的（地緣+交通），其比后者更具優勢的是，未來14號地鐵延伸線（惠州段），是要在其區域內設站點的，即白云站。
??南站新城雖然靠里些，但其交通樞紐優勢更加凸顯，是地鐵、深廈高鐵的交匯處，也就意味著，未來高鐵南站新城與深圳在人員流通上會更加緊密，吸引著深圳的產業、人流、資金在此落腳。
??雖然惠陽淡水中心區未來也會設站，但因其是相對成熟的老城區，居住環境及城市基建方面不如平地起高樓的白云新城和南站新城。
??當然，可能有人會對惠州段地鐵的建設不報希望，因為一個城市建地鐵需滿足三個條件：GDP過3000億、一般公共財政收入過300億、市區常住人口過300萬。惠州雖然滿足了前兩個，但在常住人口上，還有50多萬的缺口。
??不過也并非完全沒有可能，今年初國家發改委出臺《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》明確表示，探索都市圈中心城市軌道交通適當向周邊城市（鎮）延伸。
??大灣區時代，雖然深圳未擴容，但上面還是支持深圳與周邊融合的，而上述政策恰好為深圳地鐵向惠州延伸提供了政策支持。
??惠城：高鐵北站新城、金山新城
??惠州的惠（陽）灣（大亞灣）是深圳人的惠灣，只有惠州惠城才是惠州人的惠城。
??中原數據顯示，在惠城購房客中，惠州本地人占據壓倒性比例（76.2%）。也可以理解，畢竟惠城是惠州政治、經濟、文化和人口中心。
??雖然本地人在惠城買房也有一部分投資性需求，但因市場由本地購房者主導，若從找接盤俠的角度去看，惠城樓市的抗風險性是要高過大亞灣（臨深片區除外）的。
??從規劃和資源投入的角度去看，惠城片區的北站高鐵新城、金山新城值得關注。
??高鐵北站新城位于惠城江北新區，是惠州江北CBD的外圍區域，一直延展至博羅東。規劃總用地面積44平方公里，核心區為13平方公里。
??惠州也是個集高鐵（深贛高鐵、深汕高鐵）、城軌（深惠城際）、地鐵（1號線、3號線和5號線）于一體的TOD樞紐，是連接廣州、深圳和江西的重要交通節點，此外，規劃上惠城向西、博羅向東，其正好處在中間。所以，板塊利好還是有的。
??不過，筆者認為高鐵北站新城利好是有的，但可能不會有想象的那么大。
??因高鐵雖然是確定了的，但是深惠城際、市內地鐵（前述政策無法充當尚方寶劍）不確定性卻很大。就在今年7月，惠州官方還發文，深惠城際讓深圳段先建，自己這邊什么時候搞還不好說。
??所以，保險一點，高鐵北站新城板塊可以優先考慮位于高鐵站和江北CBD之間的小金口片區。
??金山新城位于惠城老城南、惠陽北，被定為惠州未來城市的“門面”，規劃面積達118平方公里。承擔著文化中心、體育中心、醫療衛生中心、高等教育中心等眾多城市配套功能，是惠州未來的城市新中心。350米高惠州塔、360°觀景摩天輪惠州眼等惠州新地標，都在此區域內。
??筆者認為，金山新城將比高鐵北站新城更具看頭：一是其規劃起點更高；二是向南拓展，離深圳更近、互動性更強。只有與深圳越走越近發展才能有奔頭。
??近幾個月內成功出讓且拍出歷史高價的地塊，均出自金山新城片區；片區內的一些新盤也都是開盤即售罄。可見市場熱度已經開始起來了。
??不過，由于新城規劃范圍較大，建設不可能一蹴而就，現階段可以重點考慮板塊內優先開發也是板塊核心的金山水廊片區。
??根據《惠州市金山水廊控制性規劃》，金山水廊規劃區位于惠州老城南側，規劃北至金山湖，南至惠城南站，西至演達大道，東至科技大道與惠大高速，面積 2.8 平方公里，整體協調范圍3.5平方公里（含奧體中心）。
??仲愷：高鐵及城軌站點板塊
??仲愷區被東莞、惠陽、惠城、博羅包圍，與深圳并無接壤，而且由于公共交通不夠通達，與深圳的關聯度也相對較弱，不屬于通俗意義上的臨深概念板塊。
??雖規劃的有深惠城際，但如上述所言，不確定性仍較大。且板塊為電子信息產業基地，居住環境一般。不過，這不意味著仲愷就不值得投資了。
??其實，在惠州主要區域中，仲愷的買盤量已經起來了。如11月，無論是絕對成交量還是增速，仲愷都位居惠州樓市之首。
??仲愷買房邏輯有二，一是仲愷云集了大量的高新技術企業，換言之，也就帶來了大量的穩定的工作崗位，留下了大量的增量人口。官方規劃人口為50萬，現常住人口已達44萬，而戶籍人口近15萬人。可見仲愷本地不缺接盤俠。
??二是隨著莞惠城際開通，及即將開通的廣汕客運專線即將開通，仲愷與東莞、廣州增城的時空距離被迅速拉近。考慮到仲愷房價與廣州、東莞也有著明顯的剪刀差，廣水、莞水外溢，仲愷將是理想之地。
??當然，具體到板塊而言，還是優先高鐵、城軌站點附近，如深贛高鐵與廣汕交匯的仲愷站，莞惠城際經過且位于主干道仲愷大道的惠環站、仲愷站(陳江站)、瀝林北站(瀝林站)附近。
聯系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
