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??自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數據，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??7月，因年中沖刺季剛過，樓市供求環比階段性回調，但同比已然由負轉正，延續復蘇態勢。受此影響，百城狹義庫存較上月基本持平，同比則穩步增長13%，去化周期收窄至12個月。分能級來看，一線庫存量高位回落，環比微降1%，成交熱度延續帶動去化周期降至13個月；二三線庫存量基本與上月持平，去化周期較上月有了穩步收窄。

??商品房待售面積5.1億平方米，住宅回落顯著，商業、辦公降幅收窄

??國家統計局公布數據顯示，7月末，商品房待售面積50691萬平方米，比6月末減少390萬平方米。其中，住宅待售面積減少317萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業營業用房待售面積減少18萬平方米。

??縱觀2020年待售面積數據變化，因新冠疫情影響，2020年1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交面積的逐步恢復，整體庫存量也在緩步回落，重新步入下行區間，當前總量已大體降至疫情前水平。分業態來看，住宅待售面積下降最為顯著，較6月末減少390萬平方米；辦公樓、商業營業用房待售面積亦延續了上月的回落趨勢，不過降幅有所收窄，考量到2020年整體經濟下行壓力，依舊，商辦市場供過于求，去化速度放緩，租金、出租率皆降，未來去庫存道路依舊漫長，銷售風險不容忽視。

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??狹義庫存：百城5.7億平方米高位波動，一線環比微降1%，二三線持平

??據CRIC監測數據，2020年7月百城商品住宅庫存量達到了57998萬平方米，與上月大體持平，同比則增長13%，持續高位波動。一方面，年中沖刺季剛過，據CRIC數據監測，本月供求環比均迎來小幅回落，同比已然轉正，成交復蘇動能略有不足；另一方面，從當前政策走向來看，已由前期紓困逐步回歸“房住不炒”，“三穩”預期，對于局部過熱的市場，諸如杭州、寧波、南京和東莞等相繼加碼調控，深圳政策力度最為嚴苛。不得不說，隨著政策的持續發酵，前期積壓的購房需求釋放殆盡，后期的成交增長也會略顯乏力。

??分能級來看，各能級環比變動不大，基本與上月持平，一線得益于北京、上海成交的持續恢復，本月商品住宅庫存量環比微跌1%，二三線環比漲跌幅基本都在1%以內；同比來看全線“飄紅”，二線同比上漲16%居首，其次為一線，漲幅達12%，三四線庫存增量有限，同比上揚10%。

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??具體來看，一線城市上海本月庫存量同環比齊跌，主要源于其市場成交熱度慣性延續，據CRIC監測，本月上海共有15個項目開盤銷售，平均去化率升至67%，環比增加10個百分點。其中，內環內去化率達到80%，中外環近乎日光，郊環外去化率也明顯提升。中高端項目持續發力，網簽金額TOP10半數項目銷售均價超9萬元/平方米。與之形成鮮明對比的當屬廣州，雖然成交也突破100萬平方米高位維持，但因其供應放量顯著，月末庫存還是實現了同環比齊增。北京、深圳整體供求持穩，庫存面積環比變動不大，不過仍顯著高于去年同期。

??二線城市本月庫存量與上月基本持平，同比上漲16%，在不同能級城市中居首。其中天津、沈陽、太原、青島等城市7月末庫存量均突破2000萬平方米，處二線城市前列。環比來看，各城市漲跌參半，上漲城市以重慶、昆明、鄭州、蘭州為代表，漲幅基本都在10%以內，下跌城市以寧波、南昌跌幅較為顯著，均超15%，主要得益于供應的大幅縮量和成交的穩步恢復。同比來看，2/3的城市庫存處在上升通道，蘭州、南寧、武漢、鄭州等同比增幅超50%。

??三四線庫存量環比持平，同比小幅上行至10%，城市間分化則更為顯著：寶雞、梅州、溫州、肇慶、淄博 、臨沂、北海、洛陽、嘉興、防城港、紹興、日照等城市商品住宅庫存量同環比齊增，高位波動；而湖州、無錫、東莞、中山、莆田、珠海等東南沿海城市因前期需求透支嚴重，目前供求相對疲軟，7月庫存量均穩步回落。

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??庫存消化周期：北京庫存消化周期達24個月 為一線城市最高

??從商品住宅去化周期來看，隨著國內新冠疫情得到初步控制，樓市供求日漸恢復，整體去化周期也呈現出逐月下行態勢，7月已降至12個月，基本恢復到疫前水平。分能級來看，一線城市7月商品住宅去化周期達到了13個月，略高于百城平均，二三線基本維持在11-12個月，庫存風險相對可控。而從變化情況來看，本月一線去化周期下降最為顯著，環比降幅在不同能級城市中居首，達到了11%，同比增幅為13%，顯著高于去年同期水平。

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??具體來看，一線城市中除北京外，上海、廣州、深圳的庫存消化周期均在1年左右，庫存風險基本可控。上海因成交放量，同環比齊降，消化周期降至8個月。北京、廣州、深圳雖然環比均有了不同程度下降，但是同比較去年大幅攀升，仍處于階段性高位。北京雖然供應縮減，成交略有回升，但是庫存消化周期依舊高達24個月。

??30個二線城市中僅有4個城市庫存消化周期超過20個月，多數城市消化周期環比均有所縮短，但同比則漲跌參半，南昌、寧波、銀川、石家莊、廈門等降幅顯著，均超30%；而太原、呼和浩特、南寧、鄭州本月消化周期維持高位且同環比齊增，庫存風險浮出水面。

??三四線庫存消化周期環比持續回落，基本恢復至去年同期水平，同比小幅微增1%。不同城市分化持續加劇：三亞、瀘州、桂林、防城港、臺州、寶雞、永泰去化周期均超20個月，且本月去化周期同環比齊增，庫存風險持續加劇；而東南沿海三四線城市，諸如珠海、東莞、溫州、中山等城市則同環比齊降，去庫存效果顯著，基本不存在庫存風險。

??廣義庫存：緩步上行至36億平，一線土地成交激增致其庫存同比增18%

??而從廣義庫存的角度來看，自2019年8月以來，百城庫存量就一直保持緩步上行趨勢，至7月末，庫存量達到了356947萬平方米，環比小幅微增1%，較2019年8月增長5%。

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??其中，一線增長最為顯著，較2019年8月已增長18%，整體庫存壓力依舊較大。究其原因，主要與疫情之后政府加緊供地導致土地成交量激增密切相關。據CRIC監測，2020年1-7月一線城市經營性用地成交總建面積達到了3039萬平方米，同比上漲了47%，在不同能級城市中漲幅居首，這也直接導致了一線未開工地塊建面穩步增加，預判下月，一線的廣義庫存量仍有望高位維持。

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??具體來看，廣州廣義庫存量最大，2020年7月末已達6419萬平方米，且同環比齊增，庫存壓力持續增大；北京、上海環比與上月基本持平，而深圳廣義庫存量較上月穩步回調至474萬平方米，較去年8月下降了24%，庫存風險相對較小。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、石家莊、唐山廣義庫存量遙遙領先，突破1億平方米，太原、滄州、煙臺、株洲、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??環比角度，多數城市廣義庫存量環比變動不大，漲跌幅基本不超過10%，太原、蘭州、珠海、柳州、江陰、洛陽、南通等城本月增長較為顯著，南通因上月基數較低，環比大幅增長了29%；而武漢因為成交持續恢復，廣義庫存較上月出現了穩步回落，降幅達到了14%。

??若與2019年8月對比，則呈現出漲多跌少：以廊坊、張家口、柳州、鄭州、洛陽為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超60%，而短期內市場恢復良好的深圳成都等城市廣義庫存量則有了穩步回落，目前的庫存風險相對較低。

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??綜上，可以看出，2020年上半年因新冠疫情影響，整體庫存量經歷了一輪跳升后，目前隨著樓市供求逐步恢復，狹義和廣義庫存量總量持穩，不過相較于去年還是有了顯著增長，后期去庫存壓力依舊巨大。分能級來看，一線城市因短期成交火熱，庫存量環比下跌，去化周期居首，達到了13個月；廣義庫存因疫情之后政府加緊供地導致土地成交量激增，后期仍有望延續穩中有增態勢；核心二線庫存風險基本可控，去化周期低于百城平均；三四線庫存量高位波動，但分化加劇，以廊坊、張家口、柳州、鄭州、洛陽為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超60%，而短期內市場恢復良好的深圳成都等城市廣義庫存量則有了穩步回落，目前的庫存風險相對較低。

??預判未來，我們認為，基于2020年疫情大背景下整體經濟疲軟的艱難處境和當前各地市場分化，后期地方政策出臺依舊是偏向寬松，而針對成都、杭州等短期頻現“萬人搖”的城市，調控政策不乏加碼可能。基于此，未來成交的復蘇動能略顯不足，整體供求以穩為主，8月庫存規模仍將保持穩中有增態勢，庫存消化周期有望進一步回落；而針對于部分項目扎堆，供過于求，當前已然“涼涼”的中部三四線城市，庫存風險也將逐步累積，市場整體承壓。（克而瑞地產研究）