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?SOHO中國私有化終止，潘石屹離場遙遙無期；疫情沖擊，商業地產盈利未可預期。潘石屹如何講好新故事？
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歷經5個多月，SOHO中國有限公司的私有化計劃終于畫上句號。但，結局并不圓滿。
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8月13日，SOHO中國發布公告稱，因未達成共識，終止早前要約私有化事項。
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SOHO中國的私有化計劃，于今年三月初開始啟動。彼時，SOHO中國發布公告表示，正在與海外金融投資者洽談，可能就公司的全部已發行股份作出全面要約。
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根據此前報道，SOHO中國欲進行私有化交易的談判對象是黑石集團——美國規模最大的上市投資管理公司。
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SOHO中國私有化談判在一波三折后，最終折戟沉沙。關于私有化事項終止原因等事項，《投資者網》試圖向SOHO中國求證，公司方面未予回應。市場有分析認為，在當前環境下，SOHO中國的前景顧慮以及自身壓力是其私有化終止的原因，目前很難看到其他機構投資者后期會介入SOHO中國的私有化。
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私有化計劃終止
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根據8月13日SOHO中國發布的終止私有化事項公告，因未達成共識，宣布終止早前要約私有化事項。截止到公告日期，公司與任何第三方并未就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協議。
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或受此消息影響，8月14日，SOHO中國股價跌6.74%，收盤價2.63港元/股，盤中最低見2.55港元，創年內新低。截至8月18日，SOHO中國市值為135億元，較3月份年內市值高點縮水近4成。
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毋庸置疑，資本市場一直都是嗅覺最敏銳的場所。通常情況下，公司公告利好消息，股價立漲；反之，則股價下跌。SOHO中國在啟動私有化計劃事件中，其股價表現完美契合了這一點。
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早在今年3月10日，SOHO中國首次公告潛在交易事件，公司股價大漲。公告稱，正與海外金融投資者洽談，探討就該公司的全部已發行股份作出全面私有化要約。公告當日，SOHO中國股價上漲37.58%，并在3月12日達到年內最高收盤價4.16港元/股，總市值213億港元。
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5月4日，有媒體報道，由于前景充滿不確定性、融資進展不順，以及受疫情沖擊，SOHO中國與黑石集團的私有化談判陷入停滯。公司股價聞訊下跌，股價尾盤暴跌至2.75港元，單日跌25.68%。
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傳言成真，該項交易最終以失敗告終。就此，知名地產分析師嚴躍進對《投資者網》表示，SOHO中國終止私有化的原因，或有三個方面第一，疫情帶來了交易的不確定性，無論是從黑石一方還是從SOHO中國一方，實際上都會對后續的前景尤其是交易本身存在很多顧慮。第二，疫情下的經濟環境已經出現很多變化，在上半年全球市場量化寬松等情況下，資本市場面臨泡沫的風險，從收并購的角度看，自然也是有壓力的。第三，從黑石一方來看，或也面臨全球經濟金融波動所帶來的壓力，此時介入私有化的性價比明顯在下降。
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根據今年3月消息，黑石集團提出以每股6港元的價格對SOHO中國私有化，總交易價值40億美元。彼時，在疫情沖擊之下，黑石集團尚且溢價收購SOHO中國；如今，后疫情時期，經濟正在逐漸恢復，SOHO中國的私有化計劃卻遭擱淺，值得深思。
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至于SOHO中國是否會重啟私有化計劃，嚴躍進分析，目前來看此次談判沒有談攏，后續也很難看到有別的機構投資者會介入此類收購，至少年內是如此的。
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盈利能力待解
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公開資料顯示，SOHO中國成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹與其妻張欣聯手創建，2007年10月8日在香港聯交所上市。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發商，開發總量達500萬平方米。
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自2012年，SOHO中國提出“堅持做商業地產，只在一線城市發展”，從“開發-銷售”向“開發-持有”模式轉型。當年業績出現高光，實現營業收入155.44億元，凈利潤105.85億元。
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之后，由于銷售物業減少，SOHO中國業績也邁向下坡路。公開數據顯示，2013年至2019年，SOHO中國的營收分別為142.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元和22.82億元、20.82億元、22.44億元。
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2018年與2019年，SOHO中國的凈利潤分別為19.25億元、13.31億元，連續下降。SOHO中國2019年的營收與凈利潤均不足SOHO中國業績高光時刻的二成。
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業績不佳，甩賣資產也成為SOHO中國的盈利手段。2012年以來，據不完全統計，SOHO中國出售資產約有300億元。與之形成鮮明對比的是，SOHO中國的潘石屹張欣夫婦在海外大舉投資，例如，6億美元購買曼哈頓公園大道廣場的49%股權，7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。種種征兆下，潘石屹離場的傳言早已甚囂塵上。
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SOHO中國主要在北京和上海城市中心開發和持有高檔商業地產，以租金收入為主。截至2019年年末，SOHO中國投資物業資產價值合計為618.33億元，同比增值不足2%。
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根據2019年年報，SOHO中國的投資物業共九個，分別是位于北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO，2019年租金收入合計15.69億元。這與2012年潘石屹揚言“5年后，租金年收入將超過40億元”的目標相差甚遠。
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SOHO中國，專注于京滬兩地黃金地段的開發、租賃、物業管理與投資經營。伴隨著疫情沖擊，SOHO中國經營也面臨挑戰。根據戴德梁行的數據，2020年上半年，北京、上海的商業寫字樓空置率分別是16.2%、20.9%，較2019年數據分別上漲7.3、2.4個百分點；平均租金則分別下跌7.6%、6.3%。
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嚴躍進表示，雖然各地復產復工也在積極推進，但是寫字樓市場要真正恢復，明顯會滯后于商業廣場和住宅市場；從時間上看，寫字樓市場真正恢復和上行的階段或要延遲到明年的下半年。
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如今，盈利遭遇疫情不可抗力影響下滑，私有化計劃半途而廢，急于套現離場的潘石屹，又將如何講好SOHO中國新故事？
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