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近日，全國土地市場呈現出兩種狀態，一邊是重點城市優質土地吸引房企爭奪，另一邊熱點城市土拍又迎來一波限制性政策。
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??8月17日，融信以48億在上海嘉定拿地，35.53%的高溢價率，將土地市場熱度又帶到了新的高度。同一天，廣州南沙出讓一宗宅地，經過69輪競拍，達到最高限價及人才公寓配建面積上限后，最終進入搖號環節，并刷新南沙區最高樓面價紀錄。
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??8月18日，南京出臺土拍新規，地價到了最高限價后將改搖號，并對房企競拍數量進行了限制。南京土拍新規實際也給其他熱點城市敲響了警鐘。
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??自疫情以來，熱點城市土地市場快速升溫。熱點城市競拍超百輪地塊不斷打破板塊單價“天花板”，徐州、嘉興、南通等城市高價地塊不斷涌現。
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??熱點城市高價地頻出
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??在優質地塊面前，房企明顯有過度競爭的苗頭。
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??日前，上海嘉定南翔鎮宅地出讓，經過81輪競價，最終融信以48億元拿下該地塊，樓面價38763元/平方米，是南翔鎮板塊宅地成交樓板價歷史新高水平。這一樓面價要比一個月前出讓的一宗純宅地高出1.14萬元/平方米。
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??從房價來看，整個嘉定區7月新房均價為39324元/平方米，該地塊周邊二手房均價5萬元出頭，這意味未來的利潤空間非常小，未來房企的壓力會比較大。
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??上海并非個例，寧波、南京、徐州等城市土地熱度仍處于高溫狀態。為了給土地市場降溫，防止過度競爭，8月18日，南京出臺土拍新規，包含五大方面內容，其中搖號、限制房企拍地數量、競買保證金比例最高增至80%，熱點區域不低于50%。
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??克而瑞研究中心數據顯示，7月南京土地出讓金高達478.3億元，同比增長71.03%，樓面價達到10308元/平方米，同比增長54.28%。截至8月20日，今年南京土地出讓金已達到1288億元，整體溢價率為12.01%。
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??高價地塊不斷被刷新
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??房企競拍熱情持續高漲，7月份超百輪競拍地塊有48幅，較6月雖減少了10宗，但整體熱度不減；溢價率環比6月下降0.2個百分點，降至16.1%?？傮w來看，溢價率和高競拍輪次地塊數量變化保持一致，土拍熱度仍維持高位。熱度最高的城市為寧波，7月超百輪競拍地塊就有9宗，占比約為19%。
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??競拍輪數超百輪的城市樓面價均高于周邊同類地塊，尤其是競拍輪數TOP15地塊更為明顯，這些地塊成交樓面價幾乎均刷新了所在版塊最高單價。
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??這其中徐州較為典型，有3宗土地入競拍輪數TOP15榜，高價地塊被不斷刷新。其中大龍湖BC地塊備受矚目，該幅地塊起始樓面價8010元/平方米，開拍前16輪報價，最終經過4個小時224輪激烈競拍，儒辰以總價14.22億元拿下該幅地塊，成交樓面價16180元/平方米，溢價率高達102%，成交單價一舉超過7月成交的壩山熱電廠徐州項目，較其樓板價高出4000元/平方米。
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??這一樓面價已逼近在售項目單價，板塊內在售項目價格在1.6萬元/平方米－1.8萬元/平方米之間，周邊二手房價約１.５萬元／平方米左右。
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??不足半月，徐州市高價地塊記錄再度被刷新。8月11日，泉山區出讓原華東機械廠D地塊，經過147輪報價，由南京安居以19.30億元競得，溢價率144%，成交樓面價16907元/平方米，較大龍湖地塊高出727元/平方米。
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??從房價來看，該地塊周邊新盤僅有一個項目，均價在2.2萬元/平方米左右，周邊的二手房二手房均價也達到了兩萬元以上。
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??土地市場高溫不下的還有嘉興，7月高鐵新城余新板塊嘉土告南字[2020]018號地塊出讓，最終經過近3個半小時、347輪的爭奪，被交投祥生高調收入囊中，樓面價達到9061元/平方米，遠超周邊在售的白鶴郡實際樓面價7310元/平方米，創下了余新板塊的地價紀錄。
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??八成超百輪地塊位于長三角
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??總體來看，長三角城市超百輪競拍地塊合計39宗，占據全國的81%，依然是房企競爭優質地塊的主戰場。其余的9幅地塊僅武漢、南寧比較集中，均有3宗，其余城市分布較為分散，福州、洛陽、長春各有1宗。
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??其中，寧波依然占比最高，48宗超百輪競拍地塊中寧波占9宗，占比達19%，優質地塊推出頻率依然較高。
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??南通、上海、徐州、臺州、武漢和南寧表現也比較突出，超百輪競拍地塊均超3宗（含），上海更是有兩宗地接連刷新年內全國單價紀錄，樓板價達到8萬元＋/平方米，徐州大龍湖宅地樓板價升至16180元/平方米，成為當時徐州的樓面價標桿。湖州、紹興、嘉興等10余個長三角城市也均有超百輪競拍地塊，市場熱度保持較高位。
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??8月一二線城市推地節奏放緩
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??進入8月，重點城市推地節奏明顯放緩。據CRIC統計，7月全國土地供應建面為2.6億平方米，較6月供地規模下降8%，創下今年3月以來的新低，以致8月份以來土地周成交規模連續下滑。
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??從周度數據來看，2020年第33周（8.10-8.16），重點監測城市的土地成交量價延續上周下滑勢頭，其中成交面積更是在二季度后首度下降至1000萬平方米以下。一、二線城市的成交量較上周均有所減少，成交占比合計下滑了10個百分點。一線城市中僅有上海和廣州有土地出讓。上海共出讓2幅，均是優質用地，廣州也成交了6幅地，分別位于白云、番禺、南沙、增城和黃埔。
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??價格方面，本周重點城市平均地價也較上周有所下滑，平均樓板價為6801元/平方米，環比下降9%，不過和去年同期水平相比仍上漲了37%。
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??區別于一二線城市，重點三四線城市中，長三角城市熱度依然高漲。徐州、義烏、麗水等多個城市的溢價率均在30%以上，特別是徐州，本周再出新的高價地塊，平均溢價率超50%，土地市場競拍熱度持續高位。
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??值得注意的是，重點城市優質土地入市明顯減少，第33周（8.10-8.16），北京、杭州、南京等諸多城市再度斷供，其余地塊的價格均較此前有所上漲，優質土地的拿地成本仍在上漲。
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??疫情后，土地市場供地結構以一線城市、熱點二線以及強三線土地成交為主，土地成交金額顯著增長，隨著重點城市推地節奏放緩，一二線市場熱度有所減弱。
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??部分城市依然值得關注，譬如福州、廈門、寧波，接下來均有多宗優質地塊入市，但鑒于當前優質土地較為稀缺，“僧多粥少”的情況下，競爭勢必還會加劇，這些地塊大概率會繼續刷新地價紀錄。
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??需要警惕的是，當前熱點板塊地價已漲至高位，盈利空間已非常小，房企在競拍時要理性拿地，注意控制拿地成本，避免后期利潤空間不足的風險。
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??對于地價過快上漲的熱點城市，未來不排除出臺相應針對性政策的可能性，預計在“房住不炒”基調下，后續土地市場過熱城市供地節奏和數量或將調整，市場也將轉向平穩。
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