行業資訊
“大房企拿地是生產問題，小房企拿地是生死問題！不拿地就會退出地產江湖，拿地又算不過賬！”房企們不得不重新面臨這些問題。
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??最有希望的成功者，并不是才干出眾的人而是那些最善于利用每一時機去發掘開拓的人。
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??——蘇格拉底
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??Q1 地貴錢緊，房企如何拿對地？
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??統計數據顯示，截至6月上旬，北京與杭州、上海等城市土地出讓金額都突破了千億規模。受監測的50大城市土地收入合計達到1.8萬億，同比上漲11%。
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??然而，“面粉”價格居高不下，房企利潤卻不斷下降，就連“利潤王”中海的毛利率和凈利率也在連續兩年走高后出現下滑。
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??“大房企拿地是生產問題，小房企拿地是生死問題！不拿地就會退出地產江湖，拿地又算不過賬！”房企們不得不重新面臨這些問題。
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??融創中國執行總裁、易居沃頓PMBA項目第9期房地產投融資課題組組長余英曾表示，房企一旦拿錯地，一切都會錯。在他看來，拿地過程中，房企最容易犯3個錯誤，一是去了不該去的城市，二是區位選錯了，一個小城市，開車5公里都嫌遠，你拿10公里以外的地就很危險；三是拿地拿大了，比如在三四線城市動不動砸個20億拿一塊地，這種做法很可怕。
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??所以，在激烈的市場競爭中，房企們特別要在城市布局、區位選擇、項目選址、拿地模式等方面做足文章。
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??比如，過去開發商的城市選擇更多是看GDP、產業結構，人口規模等等這些指標，但隨著我國城鎮化進一步發展，以核心城市為中心的人口聚集趨勢不可逆轉，由此帶來的房地產發展布局也會產生很大變化，一些舊的判斷指標可能也失效了?，F在對于城市選取的指標應該更具落地性和深入性。
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??有研究表示，開發商選擇去哪個城市布局，可考察該城市的人均GDP（尤其是單位面積GDP）、單位面積財政收入、人口凈流入、三產占比及產業互補、房地產投資額占GDP總額的比重、高凈值人群數量、城市友好度、軌道交通便利性等8個新指標。
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??人均GDP、尤其是單位面積GDP，更能體現城市經濟發展差距；單位面積財政收入，反映了空間的財富聚集量；人口凈流入，充分反映了城市吸引力；三產占比及產業互補，反映產業結構合理性；房地產投資額占GDP總額的比重；高凈值人群數量，決定一區域住房的最高購買力；城市友好度，直接影響房企的執行成本和辦事效率；軌道交通便利性，高鐵使城市間從物理距離到1-2小時經濟圈。
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??研修案例
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??恒大、中海、綠城、世茂、保利
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??Q2 如何拿到高性價比的錢？
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??房企融資分化局勢日趨加深。比如在發債成本方面，萬科擬將30億元的票面利率由4.5%調降至1.9%，發債成本創新低；而另一面，某集團計劃發行的美元債券利率卻高達22%。融資成本的差距正在加劇行業的馬太效應。龍頭房企尋覓著肥美的獵物，中小房企只能忍痛拿高價資金續命。
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??可以說，市場不缺錢，房企也并非融不到錢，關鍵問題是“高價錢”要不要拿？如何拿到性價比高的錢？
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??在行業上行階段，拿“高價錢”無可厚非，因為后續收入很快可以補上這個缺口，但從2018年開始，房地產進入橫盤階段，利潤率每年下滑1個點，高利率融資面對的風險也會越來越大。尤其在房住不炒以及人口紅利日漸消失的大背景下，“高價錢”意味著更高的不確定性和風險。
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??至于是否能夠拿到高性價比的錢，一方面與企業規模和企業背景有關，另一方面與財務技巧比如融資渠道、融資工具等的認知有關。陽光城集團股份有限公司執行副總裁、易居沃頓PMBA項目第9期房地產投融資課題組長吳建斌在易居沃頓PMBA第9期課題發布公開課中對此提出了深刻的認知。
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??在他看來，很多企業以為融資就是銀行融資，事實上銀行融資只是30多種融資手段中的一個而已，比如股權融資、資產證券化融資，公司發債融資、信托融資、基金融資等等，未來房企一定要全方位打開融資通道和渠道。事實上，在中國，基本上有資產就可以融資，不管這個資產是表現為應收款，土地，有形資產還是商場，酒店等等，都可以融資。
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??根據他的團隊梳理，目前在中國融資工具大概有60種左右，只要你愿意，總有一種工具適合你，更關鍵是知道何時用，怎么用，以及每個工具的優缺點。吳建斌甚至認為未來若干年后，資產負債表每一個科目都可以用來融資。
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??研修案例
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??萬科、碧桂園、陽光城、龍湖、龍光
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??Q3 公募REITs聽上去很美，但如何借勢？
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??今年4月30日，證監會和國家發改委聯合發文，內地公募 REITs 正式啟航。高和資本聯合創始人，易居沃頓PMBA項目平臺導師周以升用“喜極而泣”表達其興奮和激動的心情。
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??以美國為例，公募REITs 在過去 20 年的年均回報率（全部 REITs 回報率 13.03%，權益類 REITs 回報率達 13.31%）遠高于羅素 2000、標普 500、道瓊斯和納斯達克指數。雖然此次推出的是基礎設施領域公募 REITs 試點，大類商業不動產并未囊括在內，但更多地產人認為閘門已然打開，商業不動產領域的公募REITs早晚會破繭而出。
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??如周以升所言，在中央“房住不炒”精神之下，從住宅粗放開發向精細化的商業不動產運營這個大轉型一定能邁得過去。
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??既如此，房企應該如何提前布局，以借未來之勢？
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??根據推進基礎設施 REITs 試點的基本原則：聚焦優質資產，遵循市場原則，堅持權益導向，結合投融資雙方需求，按照市場化原則推進基礎設施REITs， 依托基礎設施項目持續、穩定的收益，通過 REITs 實現權益份額公開上市交易。這就意味著優質資產、穩定收益是公募REITs的基石。
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??所謂優質資產和穩定收益，即對企業的戰略眼光和運營能力提出新的要求，比如資本市場有套指標，即負債率不能超過45%，要保證負債率不突破紅線，就要保證現金流的安全。這對習慣了粗放發展的房企來說，無疑是一項挑戰。
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??對中小房企而言，因規模小資金實力不足，往往無法直接參與其中，但可以通過金融思維的建立培養、優質資產逐步沉淀、中小房企抱團、或者與大企業合作等方式間接參與分得一杯羹。
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??研修案例
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??華鵬前海萬科REITs、中信啟航權益REITs、新派公寓類REITs、北京銀泰中心REITs、順豐產業園REITs
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??Q4 房企收并購過程中要注意哪些“陷阱”？
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??據統計，在房地產調控大背景下，2019全年約200家房企參與收并購。其中，百強房企收并購金額占房企收并購總金額的比例約為78%，房地產行業集中度進一步提升。而疫情造成房地產市場停擺，業內紛紛預測2020年行業整體收并購規模將大幅超過去年。
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??根據2019年典型房企收并購案例梳理與分析，克而瑞總結出三種主流模式，并分析各自的優勢和陷阱：
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??一是單項目導向型收購模式，即以項目或所屬項目公司的股權為標的進行收并購的模式。該模式選擇性較為靈活，且目標項目明確，避免盲目接盤，更易于獲取高性價比優質項目，但考驗企業對項目的評估和預判能力。
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??二是資產包收購模式，即通過收購區域管理平臺公司，全部或實際控制平臺公司旗下各項目公司的經營管理權和財務權，實現資產包項目的操盤和并表。該模式享受更高的性價比與收購效率，但可能涉及不良資產、潛在債務風險與目標公司的整合等問題。
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??三是規模房企之間的股權并購模式，通過搭建戰略合作平臺來推進，側重后續的合作經營，通過雙方資源、經營管理能力等多方面的優勢互補實現1+1＞2的合作效應。該模式涉及更大的資產規模及更長的交易周期，同時在平臺調整升級過程中，面臨人員配置和組織架構整合。
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??在行業調整期下，收并購市場競爭更加激烈，同時也將涌現更多風險標的，房企在抓住機遇、搶占市場的同時，選擇合理的收并購方式顯得尤為重要。
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