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房屋租賃期間屆滿后，房屋使用期間進行的裝飾裝修該怎么辦?近日，連云港市中級人民法院二審審結一起恢復原狀、賠償損失糾紛，基于雙方有特別約定，維持了一審要求承租方恢復房屋原狀，并支付占有使用期間的費用的判決。

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基本案情

01

宋某與世紀緣公司簽訂租房合同，約定世紀緣公司租用宋某的房屋，建筑面積1100平方米，用于公司員工宿舍，租賃期限為五年，合同還約定了其他相關事項。合同簽訂后，宋某向世紀緣公司交付了房屋。為了方便員工居住使用，世紀緣公司需將涉案房屋間隔成小間使用，為此與宋某協商。宋某去現場查看后，同意世紀緣公司改建，但要求其在租賃期滿后將房屋恢復原狀，世紀緣公司表示同意。合同租賃期限屆滿后，世紀緣公司欲將涉案房屋交還給宋某，宋某要求世紀緣公司恢復原狀。世紀緣公司遂出資雇傭工人對涉案房屋內的隔墻進行拆除，后因施工問題與周邊鄰居發生糾紛，未能全部拆除。世紀緣公司協商未果后撤出現場，雙方發生爭議，宋某遂將世紀緣公司起訴至法院，要求其將涉案房屋恢復原狀，并支付占有使用期間的費用。

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一審法院認為：涉案雙方簽訂的房屋租賃合同是當事人的真實意思表示，為有效合同。租賃期滿后，宋某要求世紀緣公司將涉案房屋恢復原狀，世紀緣公司也委托施工人員對涉案房屋裝飾裝修進行拆除，因工人在拆除過程中，與涉案房屋的相鄰方發生矛盾，未能拆除完畢，致使未能恢復原狀，至今未能將房屋按原狀交付宋某，給宋某造成的損失是持續性的，其應承擔相應的民事賠償責任，遂判決支持了宋某的訴訟請求。

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世紀緣公司不服一審判決上訴。

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二審法院認為，經出租人同意的裝飾裝修，租賃期限屆滿后，出租人無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，除非雙方另有約定。本案中，宋某同意世紀緣公司裝修的前提是租賃結束后將涉案房屋恢復原狀，世紀緣公司對此是認可的。實際上，在合同履行完畢后，世紀緣公司也出資試圖將涉案房屋恢復原狀，但因與鄰居發生糾紛未能全部完成，故二審法院認為涉案雙方對于恢復原狀有特別約定，遂以此駁回了世紀緣公司的上訴，維持原判決。

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法官說法

02

司法實踐中，經常會出現出租人主張，要求承租人恢復原狀或賠償損失以抗辯承租人有關補償裝飾裝修費用的情形。對此情況，提醒：

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首先，承租人沒有義務將裝飾裝修恢復原狀。租賃合同期間屆滿，出租人根據添附的基本原則已經取得了附和的裝飾裝修物的所有權。承租人已無權對裝飾裝修物進行處分。在雙方沒有事先約定的情況下，出租人當然也無權要求承租人替其拆除已為其所有的裝飾裝修物。

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其次，承租人的裝飾裝修是經出租人同意而為的，不構成承租人對出租人的侵權。盡管裝飾裝修物可能會對出租人繼續行使財產權造成限制，但是這是出租人為了獲取租金而付出的代價，是出租人對自己財產的一種處分。承租人沒有主觀上損害侵權行為的主觀構成要件，因此不能認定是侵權行為。

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最后，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定：承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。由此反推也可以認定，經過出租人同意的裝飾裝修或者擴建，出租人不得請求承租人恢復原狀或賠償損失。

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綜上所述，經出租人同意的裝飾裝修行為，除非雙方有特殊約定，否則租賃合同期滿后，出租人無權要求承租人恢復原狀或賠償損失。出租人以同意承租人裝飾裝修為代價借以換取租金，此時裝飾裝修給其房屋造成的潛在損失已通過獲得租金補償完畢。