行業資訊
作者 | 郭亦非 編輯 | 張慶寧
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出品|棱鏡·騰訊小滿工作室
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杭州樓市第27次“萬人搖”丨棱鏡
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直到6月5日早上，夏琳依然沒能等來杭州西溪公館搖號的消息。
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這是她第52次申請參加搖號，此前51次的運氣都不曾眷顧到她。最接近的一次，500多套房源，她排名700多號。
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輪到她選房時，前面有人棄選，但中意的大戶型已經被挑光。
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“本來抱著美好的期待，自己能中彩票，但搖號次數多了，經常被現實無情打臉?！毕牧崭嬖V《棱鏡》，僅是樓盤凍資，就導致她的資金成本損失了兩三萬元。
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但為了能搖到西溪公館，夏琳以父母和表妹的名義拿到兩張房票，又從親友和銀行借來近200萬現金，湊齊了凍資需要的240萬資金。
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西溪公館開發商公示的報名名單顯示，和夏琳一起參與報名登記的，足足有59640組客戶，這創造了杭州搖號買房報名人數的歷史新高。
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此次兩張預售證合計推出959套房源，這意味著平均中簽率僅1.61%。
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《棱鏡》粗略計算，預售證1規定，無房無貸客戶凍資40萬，其他客戶凍資80萬，報名人數為46317人；預售證2規定，無房無貸客戶凍資80萬，其他客戶凍資160萬，報名人數為13323人。
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兩張預售證，合計凍結資金在292億至583億元之間。
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即便只有300億元，換算成3億張面值100元的人民幣新鈔，每張重量1.15克，總計重達345噸。如果用載重量10噸的卡車運輸，至少可以裝滿30輛卡車。
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夏琳不缺房子，她家在杭州有兩套房，吸引她多次參與搖號的，是當地“限價”政策之下新房與二手房價格倒掛形成的巨大套利空間。
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夏琳說，以西溪公館為例，高層每平米賣2.8萬元，周邊在售二手房在3.3-4.5萬元之間，按照120平米計算，等明年交付，扣除交易稅費等，自己至少能賺60萬元。
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自2018年4月杭州實施搖號買房以來，共誕生過26次“萬人搖”，最低中簽率僅0.766%。
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這是第27次。
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西溪公館售樓處，銷售忙于審核登記材料，無暇接待看房客戶。
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杭州樓市第27次“萬人搖”丨棱鏡
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“鴿子館”上頭條
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在杭州人眼中，西溪公館多次傳言開盤，但屢次落空，因此被戲稱為“鴿子館”。
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6月1日，《棱鏡》現場探訪風暴眼中的西溪公館。即使是工作日的中午，熱浪襲來，看房人依然絡繹不絕。
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大多數銷售通宵達旦審核登記資料，僅剩的兩三名銷售，被眾多看房人層層包圍。
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“我們已經上頭條了，凍結多少資金也擋不住報名熱情。”一名銷售顧問告訴《棱鏡》，他已經連續通宵兩天，但報名人數太多，他和報名系統都一度崩潰。
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他表示，在西溪公館拿到預售證后，華潤幸福里這個紅盤也緊急拿到預售證。當地想用華潤幸福里分流一部分客源，實際來看效果不彰。
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曾經三次創下萬人搖號的華潤幸福里，此次推出524套房源，吸引187440組客戶報名，中簽率低到僅有2.8%。
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該項目高層每平米售價2.65萬元，周邊二手房價格在3.2萬-3.8萬之間，套利空間不次于西溪公館。
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西溪公館價格倒掛，緊鄰西溪濕地及阿里西溪園區，近6萬人趨之若鶩。
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動輒千萬的豪宅同樣一房難求。
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5月底，靠近杭州站的融創濱江一豪宅項目開售，高層每平米6.98-7.08萬元，疊排售價9.57萬元，客戶需凍資200萬-800萬元不等。
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該項目周邊二手房成交單價在7.5-8.2萬之間，與新盤存在1萬元的價格倒掛。項目報名登記人數達到2723人，中簽率僅5.62%。
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“限價”政策下施行的搖號買房辦法，消滅了茶水費、占坑費，但樓市亂象依然存在。
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由于大多數紅盤均需客戶拿出真金白銀前往銀行凍資，為減少資金壓力，不乏有客戶偽造凍資證明，試圖蒙混過關。
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《棱鏡》了解到，西溪公館合計60415組客戶報名，實際通過審核者59640組，剩余775組中大多因凍資證明被否。
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一位杭州本地房企營銷高管告訴《棱鏡》，對于自己關系戶上傳的凍資證明，之前銷售顧問都是睜一只眼閉一只眼，但是現在，很多開發商會請第三方審查登記材料，并與銀行聯手篩查凍資名單，“現在很難再有鉆空子的空間?！?/p>
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杭州樓市第27次“萬人搖”丨棱鏡
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人才搖號優先權
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5月的最后一個工作日下午，宋明前往杭州余杭區一家派出所遞交人才落戶材料。
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當在表格上填寫個人信息時，他發現，那頁表格上當天登記十多人，無一例外，都是人才落戶申請者。
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他們與宋明的想法不謀而合，通過人才政策落戶杭州，然后參與搖號買房，從中套利。
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官方統計數據顯示，2019年杭州新增55.4萬常住人口，2018年新增33.8萬人。
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宋明擁有研究生學歷，不用在當地就業即可落戶，參與搖號買房。
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4月1日，杭州下發高層次人才優先購房新政規定，A類人才在杭購買首套住房可免搖號，B、C、D、E類人才購房，可在新盤搖號銷售時獲得不高于20%的房源比例；若搖不中，還可與無房家庭、有房家庭一起，繼續參與二三輪搖號。
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此外，新政給予人才購房補貼，從100萬到800萬元不等。
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A、B、C、D類認定范圍包含諾貝爾獎得主、國家級、省級、市級等“領軍人才”，認定門檻頗高。
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李楓申請的E類“高級人才”認定范圍則頗為寬泛，比如上年度納稅5億元以上制造業或國家級高新技術企業，工資性收入在50萬以上的員工；比如全省導游大賽二等獎獲得者等。
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杭州人社局官網數據顯示，新政落地僅一個月，杭州新增高層次人才1436名，相當于2019年同期的5倍。
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在杭州城西某互聯網大廠工作的李楓告訴《棱鏡》，每天都有同事去遞交申請材料，大家基本都是沖著搖號買房去的，“誰都想分一杯羹?！?/p>
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以上述西溪公館為例，兩張預售證分別吸引304組及96組人才登記報名，分配房源量分別為114套、77套。從A類到E類人才，均可參與，中簽率分別高達38.56%及80.98%。
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無房家庭、有房家庭，平均中簽率不足2%。
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杭州人才搖號中簽率高，而且買房后不加限售。另以南京為例，其規定高層次人才購房，5年內不得轉讓。
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浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對此撰文稱，“讓普通人讓路，把機會先給人才，事實上，這樣的政策也混淆了福利和市場之間的邊際界限?！?/p>
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杭州樓市第27次“萬人搖”丨棱鏡
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“永遠不缺購買力”
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“我們希望賣到5.5萬，但只給批到4.6萬元?！?/p>
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杭州蕭山區一項目負責人告訴《棱鏡》，限價導致開發商利潤微薄，所以只能加快工程進度，盡早拿到預售證，提高資金回籠效率。
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杭州電視臺報道稱，從3月2日至5月31日，申領預售證的項目，建設進度可在原有規定基礎上再降5層，相當于降低了開發商的銷售門檻。
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上述房企人士表示，除考慮項目工程進度之外，考慮到平抑整體房價數據，開發商并不容易拿到高價盤的預售證，往往要等到富陽、臨安等遠郊低價盤入市時才能拿到預售證。
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足夠的供應量契合了購房熱潮。
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住在杭州網數據顯示，繼4月突破萬套成交后，杭州5月新房成交量達到14924套，創下今年單月成交新高；二手房成交達到10232套。
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值得注意的是，杭州庫存二手房存量高企。
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杭州好找房數據顯示，截止6月初，全市掛牌二手房達到11.69萬套。以中介機構鏈家為例，其5月庫存房源量環比4月增加2.9%，達到2019年7月以來的高位水平。
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集體搖號買房是否在透支未來市場購買力，上述房企人士表示并不擔心，“杭州永遠不缺購買力。”
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杭州土拍市場繼續火熱。
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貝殼研究院數據顯示，2020年1-5月土地成交81宗，建設用地面積366萬平方米，同比增加1.42倍，成交土地平均溢價率19.1%，同比下降7.3個點。
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杭州土地出讓金在5月突破1000億元，2019年賣地收入則達到2746億元，連續兩年穩居全國第一。
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土地市場公開信息顯示，杭州多個板塊在土地出讓時，悄悄放松新房銷售限價。
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以華潤幸福里所在的城北新城板塊為例，2019年10月華潤幸福里預售價格為每平米2.64萬元，2個月后同區域的世茂一項目新房限價漲至2.9萬元，進入2020年2月，更靠北的一塊宗地被萬科摘下，限價則達到3.05萬元。
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當預售證獲取條件恢復往常，新出讓土地突破限價，人才落戶不斷補充購買力，可以預想的是，只要有套利空間，就一定有下一個“西溪公館”。
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?。☉辉L者要求，夏琳、宋明、李楓為化名）
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