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提要：一位地產(chǎn)分析人士表示，之所以未在年報(bào)中披露新業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，很大一部分原因或許是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期，這就是萬(wàn)科一邊尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)、一邊卻大喊活不下去的深層次原因。

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　　房企年報(bào)，是不是一個(gè)任人打扮的小姑娘？

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　　去年底，萬(wàn)科前董事長(zhǎng)王石公開(kāi)表示，雖然萬(wàn)科2019年年報(bào)尚未出臺(tái)，但財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)肯定會(huì)非常好看。

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　　但這一說(shuō)法很快就遭到反轉(zhuǎn)。3月17日，萬(wàn)科2019年年報(bào)正式出爐，全年?duì)I業(yè)收入為3678.9億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)388.7億元，分別同比增長(zhǎng)23.6%和15.1%。相比2018年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)等多個(gè)指標(biāo)的增速出現(xiàn)下滑，而且凈利潤(rùn)增速小于營(yíng)業(yè)收入增速，可謂增收不增利。不僅如此，在這份年報(bào)里，還有著一連串的疑問(wèn)。

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　　存貨減值存疑

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　　萬(wàn)科集團(tuán)的年審機(jī)構(gòu)畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所在2019年審計(jì)報(bào)告中表示，“關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)是我們根據(jù)職業(yè)判斷，認(rèn)為對(duì)本期財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)最為重要的事項(xiàng)。”由于存貨對(duì)房地產(chǎn)公司的重要性，在2019年萬(wàn)科年報(bào)三大關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)中，畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所的關(guān)注點(diǎn)首先就聚焦于萬(wàn)科的存貨。

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　　萬(wàn)科2019年年報(bào)顯示，存貨金額為8970.2億元，較2018年底增長(zhǎng)19.6%。同時(shí)，基于審慎的市場(chǎng)策略，2019年末計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備29.9億元。

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　　存貨跌價(jià)不僅關(guān)系到資產(chǎn)總量，還影響著利潤(rùn)的數(shù)額。萬(wàn)科就在年報(bào)中表示，本次計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，影響本報(bào)告期稅后凈利潤(rùn)11.4億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)7.8億元。

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　　在萬(wàn)科計(jì)提跌價(jià)的14個(gè)項(xiàng)目中，上海金域?yàn)憺锄樥Z(yǔ)墅項(xiàng)目2019年跌價(jià)準(zhǔn)備近2.49億元，與2018年保持一致。一般而言，地產(chǎn)公司的存貨發(fā)生跌價(jià)，大多數(shù)為項(xiàng)目難以銷(xiāo)售，最終出現(xiàn)貶值。不過(guò)，僅僅在確認(rèn)跌價(jià)準(zhǔn)備一周后，2020年1月6日，上海金域?yàn)憺锄樥Z(yǔ)墅對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當(dāng)即實(shí)現(xiàn)主力產(chǎn)品銷(xiāo)售一空。

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　　預(yù)售數(shù)據(jù)顯示，本次金域?yàn)憺锄樥Z(yǔ)墅共推出412套住宅，總面積37710平方米，其中有244套疊墅住宅。截至4月9日，該項(xiàng)目已銷(xiāo)售245套住宅，銷(xiāo)售面積24044平方米，占總面積的2/3；其中244套疊墅產(chǎn)品幾乎售罄，目前已簽約銷(xiāo)售241套。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴中國(guó)新聞周刊，該項(xiàng)目疊墅產(chǎn)品在1月開(kāi)盤(pán)時(shí)即全部清空，之后陸續(xù)在辦理簽約手續(xù)。

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　　據(jù)了解，該項(xiàng)目的土地成本略高于2萬(wàn)元/平方米，而其疊墅售價(jià)在3.8萬(wàn)元—4萬(wàn)元左右，小戶(hù)型住宅在3萬(wàn)元/平方米左右，去掉后期最主要的建設(shè)成本即每平方米3000—4000元的土建工程成本，根據(jù)該項(xiàng)目2020年一季度的銷(xiāo)售情況看，具備一定的盈利前景。

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　　大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人肖立杰告訴中國(guó)新聞周刊，一般在資產(chǎn)負(fù)債表日之后、年報(bào)正式公布之前，存貨等資產(chǎn)減值金額發(fā)生變動(dòng)，應(yīng)該予以調(diào)整。如果計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，到后期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了盈利，之前的跌價(jià)準(zhǔn)備會(huì)轉(zhuǎn)入利潤(rùn)表中，最終項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)的影響會(huì)放大。

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　　以萬(wàn)科的上海金域?yàn)憺锄樥Z(yǔ)墅項(xiàng)目而言，如果實(shí)現(xiàn)盈利，僅僅這一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)利潤(rùn)報(bào)表上數(shù)據(jù)的影響是2.5億元—5億元甚至更高。就此，中國(guó)新聞周刊聯(lián)系采訪上海萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示婉拒。

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　　稅負(fù)異常增大近100億元

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　　畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所關(guān)注的第二個(gè)關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)是萬(wàn)科的土地增值稅，其判斷理由是，“由于土地增值稅的計(jì)提對(duì)合并財(cái)務(wù)報(bào)表的重要性，且管理層作出估計(jì)時(shí)的判斷包括對(duì)相關(guān)稅務(wù)法律法規(guī)和實(shí)務(wù)做法的理解等考慮要素”。

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　　相比于往年，今年萬(wàn)科的土地增值稅有些異常。

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　　萬(wàn)科2019年年報(bào)顯示，其土地增值稅高達(dá)295.9億元，相比于2018年的196.1億元，多了近100億元，漲幅高達(dá)50%。在萬(wàn)科的多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)中，這一漲幅相對(duì)較大。

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　　這對(duì)萬(wàn)科的利潤(rùn)表帶來(lái)了一系列的影響。首先就放大了萬(wàn)科的整體稅負(fù)板塊金額，數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年、2018年萬(wàn)科的稅金及附加科目金額分別為219.8億元、197.2億元、231.8億元，這三年基本保持穩(wěn)定，但2019年萬(wàn)科稅金及附加的數(shù)值為329.1億元，上漲近100億元。

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　　由于稅金及附加直接關(guān)聯(lián)到利潤(rùn)，換言之，土地增值稅數(shù)額的變動(dòng)對(duì)萬(wàn)科利潤(rùn)的影響大致在100億元左右。由于萬(wàn)科對(duì)后期市場(chǎng)預(yù)期不樂(lè)觀，市場(chǎng)上不乏質(zhì)疑，先更多計(jì)提土地增值稅，后期計(jì)提額相對(duì)減少，可以沖淡今后市場(chǎng)下滑對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。

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　　畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所在審計(jì)報(bào)告中指出，在期末，管理層需對(duì)土地增值稅的計(jì)提額進(jìn)行估算，在土地增值稅匯算清繳時(shí)，實(shí)際應(yīng)付稅金可能與預(yù)估的金額存在差異。

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　　肖立杰告訴中國(guó)新聞周刊，土地增值稅按照超率累進(jìn)稅率30%—60%繳納，是用預(yù)計(jì)收入減去預(yù)計(jì)可扣除的土地成本、開(kāi)發(fā)成本、利息費(fèi)用等，最后再計(jì)算出稅率，一般而言，稅率越高，利潤(rùn)空間越高，稅額自然也就越大。

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　　值得注意的是，從凈利潤(rùn)率來(lái)看，萬(wàn)科2019年的凈利潤(rùn)率比2018年有所下降，其整體項(xiàng)目的利潤(rùn)空間在縮小。日前，萬(wàn)科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝在萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開(kāi)表示，“整個(gè)行業(yè)毛利的下降可能是長(zhǎng)期的趨勢(shì)”。

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　　肖立杰表示，另一方面，萬(wàn)科的規(guī)模和體量巨大，而且項(xiàng)目情況各有不同，其土地增值稅的上漲存在一定可能性。

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　　不過(guò)，萬(wàn)科2019年年報(bào)并未有土地增值稅預(yù)估的細(xì)節(jié)。

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　　新業(yè)務(wù)收入或未達(dá)預(yù)期

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　　收入是畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所重點(diǎn)關(guān)注的第三個(gè)關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，不過(guò)，審計(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)注的并非是萬(wàn)科的整體收入，而是萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入。

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　　畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所表示，銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的收入占萬(wàn)科 2019 年度營(yíng)業(yè)收入總額的92.6%，以及單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入確認(rèn)上的細(xì)小錯(cuò)誤匯總起來(lái)可能對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，因此將萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入確認(rèn)識(shí)別為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。

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　　換言之，萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入規(guī)模較小，占比較小。

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　　這似乎與萬(wàn)科的布局并不相符。

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　　在2019年年報(bào)中，萬(wàn)科表示，近年來(lái)，公司在鞏固住宅開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)固有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，積極拓展業(yè)務(wù)版圖，已進(jìn)入商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、租賃住宅、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、冰雪度假、教育等領(lǐng)域。

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　　就其規(guī)模而言，萬(wàn)科的部分業(yè)務(wù)在行業(yè)中已經(jīng)頗具優(yōu)勢(shì)。其中，在商業(yè)地產(chǎn)板塊，萬(wàn)科以印力集團(tuán)作為平臺(tái)，2019年底，印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目108個(gè)，覆蓋50多個(gè)城市，管理面積近900萬(wàn)平方米，已開(kāi)業(yè)面積為644萬(wàn)平方米。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)龍頭華潤(rùn)置地旗下已開(kāi)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)面積為1000萬(wàn)平方米，萬(wàn)科印力的開(kāi)業(yè)面積足以居于行業(yè)中上游。

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　　在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，萬(wàn)科同樣不落下風(fēng)。年報(bào)顯示，2019年萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)新增開(kāi)業(yè)5.6萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)11萬(wàn)間，已開(kāi)業(yè)房間中81%位于北京、上海、深 圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門(mén)、青島、南京等核心城市，成熟期項(xiàng)目（開(kāi)業(yè)半年及以上）的平均出租率約為90%。

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　　不過(guò)，在2019年年報(bào)中，商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)的收入并未公布，更沒(méi)有被審計(jì)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注。

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　　事實(shí)上，這些新業(yè)務(wù)具有較大潛力。參照華潤(rùn)置地、萬(wàn)達(dá)等2019年業(yè)績(jī)，1000萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)能營(yíng)收100億元以上，并且實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)率，那么萬(wàn)科印力有望實(shí)現(xiàn)營(yíng)收60億元左右，利潤(rùn)20億—30億元左右。

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　　對(duì)此，一位地產(chǎn)分析人士表示，之所以未在年報(bào)中披露新業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，很大一部分原因或許是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期，這就是萬(wàn)科一邊尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)、一邊卻大喊活不下去的深層次原因。