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保利發(fā)展據(jù)該集團年報，2019年，實現(xiàn)簽約銷售4618億元，位列行業(yè)前五；營業(yè)總收入2360億元，同比增長21.3%；凈利潤376億元，同比增長43.6%；歸母凈利潤280億元，同比增長47.9%，實現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展。

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　　自創(chuàng)立之初，保利發(fā)展便堅守房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的核心地位，并隨著市場調(diào)整，積極謀求多元利潤增長點。作為央企地產(chǎn)龍頭，保利發(fā)展發(fā)揮多元融資優(yōu)勢，有息負債綜合成本僅4.95%，并強化現(xiàn)金流管理，資本市場形象不斷提升。

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　　得益于集團業(yè)績增長的韌性，保利發(fā)展積極回饋投資者，擬每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.82元，現(xiàn)金分紅占歸母凈利潤比率達35%。

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　　這是人口大流動的時代，城市生命周期就是房地產(chǎn)生命周期，而前瞻性的戰(zhàn)略定位，精準高效的土地投資，是保利發(fā)展在地產(chǎn)下半場的核心競爭力。疫情黑天鵝后，保利發(fā)展將更加聚焦都市圈核心城市，與中國城鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)同頻共振。

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　　緊貼城市生命周期

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　　受惠于中國城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)市場發(fā)展，保利發(fā)展在過去幾年實現(xiàn)持續(xù)高速增長，經(jīng)營績效不斷提升。

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　　2019年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約銷售額4618億元，位列行業(yè)前五、央企第一，截至報告期末，公司資產(chǎn)規(guī)模突破萬億，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)加快，實現(xiàn)營業(yè)收入2360億元，凈利潤376億元，歸母凈利潤280億元。

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　　得益于結(jié)轉(zhuǎn)項目價格上升及運營管理能力提升，保利發(fā)展去年毛利率提升2.48個百分點至34.97%，三費/營收的比值從6.17%降至5.72%；凈利率提升2.47個百分點至15.91%，這也使得營收在增長21.3%的情況下，歸母凈利潤增長47.9%。

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　　多年來，前瞻性的戰(zhàn)略定位，精準高效的土地投資，是保利發(fā)展在行業(yè)激烈競爭中脫穎而出的核心競爭力。正因如此，保利發(fā)展一直審慎把握市場機會，憑借敏銳的周期判斷能力，持續(xù)強化土儲競爭優(yōu)勢。

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　　報告期內(nèi)，保利發(fā)展新拓展項目127個，新增容積率面積2680萬平方米，拓展成本1555億元，新增項目權(quán)益比例提升至71%。期內(nèi)公司新開工面積 4983萬平方米，竣工面積 2973萬平方米。

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　　“房地產(chǎn)是基本面的投射，人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等基本面才是支撐房地產(chǎn)的根本因素，城市生命周期就是房地產(chǎn)生命周期。”保利發(fā)展研究院認為，長三角、珠三角、京津冀三大城市群對國內(nèi)人口依然有超強磁吸作用。

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　　基于此，保利發(fā)展堅定落實城市深耕戰(zhàn)略，加大布局一二線城市及核心城市群，重點滲透珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝等國家重點發(fā)展區(qū)域。期內(nèi)新拓展資源中，38個核心城市拓展金額占比達79%。

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　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)利潤空間越發(fā)緊縮時，保利發(fā)展“不隨眾，不盲從”，合理掌控投資節(jié)奏，年內(nèi)拓展平均樓面地價5802元/平方米，拓展溢價率僅14%，未來利潤有保障。

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　　得益于城市深耕戰(zhàn)略，保利發(fā)展在越來越多的核心城市擁有領(lǐng)先市場地位。期內(nèi)，公司38個核心城市銷售貢獻達77%，珠三角及長三角簽約銷售達千億規(guī)模；單城簽約過百億城市13個，合計銷售金額達2500億元，銷售貢獻占比達54%。

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　　截至2019年末，保利發(fā)展擁有在建面積13158萬平方米，待開發(fā)面積8112萬平方米，足以保證公司發(fā)展需求。其中，38個核心城市占比達58%，項目資源豐富且質(zhì)地優(yōu)良，為集團發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

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　　強化現(xiàn)金流防線

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　　“過去30余年，房企競爭的核心要義在于逆周期操作?！北＠l(fā)展研究院認為，傳統(tǒng)邏輯下，土地周期晚于樓市，而當(dāng)下房企逆周期操作的窗口變短、空間收窄，利潤空間受到壓縮，現(xiàn)金流空間收窄，經(jīng)營杠桿率下調(diào)。

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　　新冠肺炎疫情突襲后，房企更加意識到現(xiàn)金流的重要性，紛紛將利潤率、現(xiàn)金回款、降杠桿擺上戰(zhàn)略地位。在此之下，經(jīng)營風(fēng)格穩(wěn)健、財務(wù)結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金狀況更為充裕的房企，更有抵抗波動的底氣。

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　　多年來，保利發(fā)展始終以現(xiàn)金流的絕對安全作為風(fēng)控底線，在此之上追求規(guī)模發(fā)展。去年，保利發(fā)展拿地金額1555億，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流增至392億，期內(nèi)實現(xiàn)銷售回籠超4300 億元，回籠率提升至93%，具備優(yōu)秀的資金管理能力。

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　　作為地產(chǎn)龍頭，保利發(fā)展還構(gòu)建了以銀行信貸為主，股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等為輔的多元化融資體系，具備在不同市場環(huán)境下，快速、充分獲取資金的能力。同時，憑借央企信用優(yōu)勢，融資成本極具競爭力。

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　　去年，保利發(fā)展發(fā)行15億元中期票據(jù)與5億美元債，發(fā)行利率均為同期同類產(chǎn)品的最低價格。期末賬面有息負債2700億元，有息負債綜合成本僅約4.95%，貨幣資金近1400億元，為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的2.1倍。

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　　與此同時，公司擁有未發(fā)行公司債額度 150 億元、中期票據(jù)額度 85 億元，在保險金融機構(gòu)、供應(yīng)鏈 ABN 儲架、私募供應(yīng)鏈融資等方面合計儲備融資額度達358 億元，未使用銀行授信額度約 2690億，融資頭寸充裕。

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　　資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，極大強化了保利發(fā)展的抗風(fēng)險能力。期末，公司資產(chǎn)負債率77.79%，較年初降低0.18個百分點；凈負債率56.91%，同比大幅降低23.64個百分點，負債率為業(yè)內(nèi)較低水平。

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　　得益于穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營節(jié)奏，保利發(fā)展獲得大公、中誠信等國內(nèi)頂級評級公司“AAA”主體信用評級，并且獲得國際信用評級機構(gòu)標準普爾、穆迪、惠譽分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主體信用評級，展望為穩(wěn)定。

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　　多元利潤增長點

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　　當(dāng)下，中國城鎮(zhèn)化進程仍未完成，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本驅(qū)動力沒有改變。但過去三年，全國商品房銷售規(guī)模分別為13.4萬億、15.0萬億、15.9萬億，保持歷史峰值，連續(xù)兩年百城一手住宅價格環(huán)比低于0.5%，波動收窄。

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　　面對行業(yè)發(fā)展新階段，保利發(fā)展在繼續(xù)把握房地產(chǎn)主業(yè)機遇的同時，提出“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)和不動產(chǎn)金融為兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺，實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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　　在聚焦主業(yè)的基礎(chǔ)上，保利發(fā)展正加快發(fā)展物業(yè)、代理、商管等核心板塊，同時重點培育會展、文旅、康養(yǎng)等潛力板塊，并以產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)為基礎(chǔ)，繼續(xù)提升房地產(chǎn)基金管理規(guī)模和市場化能力。

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　　報告期內(nèi)，保利發(fā)展物業(yè)于香港聯(lián)交所主板上市，募集資金超54億港元，引入新加坡政府投資公司、高瓴資本、中國交通建設(shè)集團有限公司等國際知名基石投資人。截至 2020年 4 月 14 日，公司市值達 416 億港元。

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　　2019年，保利發(fā)展物業(yè)實現(xiàn)營收59.67億，同比提升41.1%；凈利潤5.03億，同比提升49.7%；歸母凈利潤4.91億，同比提升49.3%。期末集團在管面積達4.98億平方米，合同面積達到2.87億平方米，物業(yè)管理項目超過1000個。

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　　康養(yǎng)板塊方面，截至2019年，保利發(fā)展已在機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、養(yǎng)老金融等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)多元布局，落地養(yǎng)老機構(gòu)7家，總床位數(shù)2205張；經(jīng)紀代理板塊加強市場化拓展，銷售代理業(yè)務(wù)覆蓋全國200多個城市，代理項目近2000個。

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　　與此同時，商業(yè)管理板塊管理面積達268萬平方米，其中購物管理中心管理面積達153萬平方米，酒店管理面積達94萬平方米；不動產(chǎn)金融方面，公司在管基金管理規(guī)模近1200億元，信保基金多次被評為“中國房地產(chǎn)基金十強”。

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　　2020年，全球經(jīng)濟形勢動蕩，房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期。新形勢下，保利發(fā)展計劃于全年完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3150 億元，而兩翼產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，將協(xié)同地產(chǎn)主業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)項目資源，助力保利發(fā)展穩(wěn)步穿越周期。