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融資大環(huán)境寬松，或許將為房企帶來更多低利率的融資機會。金融街一筆創(chuàng)下國內(nèi)CMBS歷史最低發(fā)行利率記錄的資產(chǎn)支持計劃就是其中之一。

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據(jù)市場消息，近日金融街成功發(fā)行了一筆金融街中心資產(chǎn)支持專項計劃，該計劃去年11月已獲深交所審批通過，發(fā)行規(guī)模為80億元，產(chǎn)品期限18年，最終發(fā)行利率僅2.8%，為目前國內(nèi)發(fā)行利率最低的CMBS。

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樂居財經(jīng)了解到，金融街該筆融資是以北京西城區(qū)的金融街中心大廈為底層資產(chǎn)包，所募集的資金將償還用于償還金融街中心CMBS(一期)的行權(quán)兌付金額，以及償還其他債務、補充流動性資金、項目投資等。

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金融街中心大廈是金融街旗下的旗艦寫字樓物業(yè)，為北京金融街商圈核心辦公物業(yè)，總建筑面積達到14萬平方米，分南北兩棟樓，主要租戶均為政府機關及大型金融機構(gòu)。

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2017年金融街也曾以金融街中心大廈為底層資產(chǎn)發(fā)行過規(guī)模較大的一筆66.5億元的金融街（一期）資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS產(chǎn)品），由招商證券牽頭、招證資管擔任計劃管理人牽頭設立，期限12年，最終發(fā)行利率4.80%，這也是當年內(nèi)截至發(fā)行時，發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行成本最低的一個CMBS。

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有一位不愿具名的行業(yè)人士指出，此次金融街再度以金融街中心為底層資產(chǎn)發(fā)行CMBS，或是2017年發(fā)行計劃的續(xù)期，而該筆CMBS特點在于資產(chǎn)抵押率非常高，2017年發(fā)行CMBS時該物業(yè)的評估值已經(jīng)達到了95.03億元，抵押率達到67%。

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“這個抵押率是很高的了。”上述行業(yè)人士強調(diào)，CMBS本質(zhì)就是抵押融資，和一般的債務融資有區(qū)別，并非基于租金現(xiàn)金流融資，而是基于評估值的融資，金融街中心評估值高，以其為底層資產(chǎn)的CMBS才能有如此大的規(guī)模。

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可形成對比的是，2018年金融街曾以北京威斯汀酒店為底層資產(chǎn)發(fā)行另外一個金融街威斯汀酒店資產(chǎn)支持專項計劃，該筆CMBS發(fā)行利率4.96%，也創(chuàng)下了當年至發(fā)行時CMBS發(fā)行利率新低，但優(yōu)先級規(guī)模30億元，最終收到投資人報額88億，募集倍數(shù)2.93倍。

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至于金融街此次發(fā)行利率為何會比2017年的4.8%還要低，僅為2.8%，該行業(yè)人士分析表示，發(fā)行利率主要與大環(huán)境有關，“現(xiàn)在SHIBOR（上海銀行間同業(yè)拆放利率）利率都快歷史最低了，遠低于2016年水平，更別說2017年了。”

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國泰君安證券4月6日發(fā)布的一份研報提到，目前國內(nèi)融資環(huán)境相對以往已經(jīng)較為寬松，且央行將準備金和超額準備金利率雙雙下調(diào)，也就意味著杠桿成本和資金成本下降，鼓勵銀行增加房貸強度，對于房企而言，國內(nèi)市場流動性寬裕將大幅度壓低融資成本，也就是在借新還舊上，將壓低借新成本。

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“我們預計，國內(nèi)將涌現(xiàn)大量低于 4%利率的房企債券，優(yōu)質(zhì)企業(yè)利率則低于 3%。”

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對于金融街而言，這并非其今年最低利率的一筆融資。據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，今年以來金融街已累計融資153億元。除了最新發(fā)行的80億CMBS，金融街還發(fā)行了三期超短期融資券，融資總額為73億元。

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其中3月份發(fā)行的2020年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額19億元，票面利率僅為2.65%，另外還有一筆即將發(fā)行的25億2020年第三期超短期融資券。

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頻繁的融資動作，來自于金融街去年償還了大筆的到期債務，以致今年流動性壓力漸增。

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2019年三季報顯示，因為新增的融資同比減少，而需償還的到期債務同比增加，金融街籌資活動現(xiàn)金流出增加了107%至235.24億，其中，償還債務支付的現(xiàn)金為176.58億元，是2018年同期63.05億元的近3倍。

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同時籌資活動流入的現(xiàn)金則下降38.47%至157.09億，使得當年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下滑至-78.2億元，同比降幅155.18%，該指標于2018年同期為141.6億元，兩者差額達到約219.8億。

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資金大量用于償還到期債務后，金融街顯然要面臨業(yè)務發(fā)展需求的資金和到期債務平衡的問題。

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截至2019年第三季度末，金融街現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-9.53億元，同比減少208.22%，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為108.6億元，負債方面，一年內(nèi)到期的非流動負債為141.98億元，較2018年末增長109.1%；單從數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)金已經(jīng)不足以覆蓋短債。

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與此同時，金融街還在2020年一季報中提到，其歸屬于上市公司股東的凈利潤較去年同期有所下降，原因則在于受疫情影響，“公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務項目銷售和回款也出現(xiàn)了大幅下降，計劃結(jié)利項目工程進度受到影響，導致結(jié)算收入下降;資產(chǎn)管理業(yè)務客流量和銷售額受到較 大影響，資產(chǎn)管理業(yè)務收入下滑。”