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每一個現房，都值得珍惜。
除了看得見摸得著之外，更重要的還因為，這是杭州特殊土拍政策下的產物——且僅有20個，賣一個少一個。
2019年，杭州已經有4個現房項目與我們見面；2020年，或將是現房供應的高潮，也將是絕大多數現房退出市場舞臺的一年。
杭州樓市動態(tài)特別策劃《不止所現：杭州現房銷售樓盤置業(yè)指南》，帶大家實地探訪，360度無死角的盤一盤這些現房項目。

——第一站：剛需現房
陸陸續(xù)續(xù)的，杭州20個現房中，遠洋路勁上河宸章、都會錢塘東區(qū)、綠都東瀾府、越秀前灘名邸已經紛紛入市。其中，上河宸章萬人搖，至今已交付，都會錢塘東區(qū)與綠都東瀾府也紛紛熱銷售罄。
從大河宸章與東瀾府的搖號情況就可發(fā)現，杭州人民對剛需現房的渴望，而在我們的定義中，均價2萬元/㎡及以下的項目是為剛需。
經過調查，現今杭州仍余5個剛需現房，位于余杭區(qū)、蕭山區(qū)以及錢塘新區(qū)這三個剛需重區(qū)，分別為：中建學成府、融信空港（云尚）瀾天、杭房悅東方、高運尚悅府、宏立新灣項目。
位于星橋板塊的中建學成府是剛需關注的重點，因為它擁有無敵的性價比，地鐵零距離、雙TOD商業(yè)體、門口就是學區(qū)，預計在今年下半年開盤，剛需關注了；
空港新城的融信空港（云尚）瀾天，精裝洋房，主力戶型103-115㎡，總價200多萬即可拿下。
錢塘新區(qū)大江東的杭房悅東方，則很可能是我們即將迎來的第5個現房項目。項目原定于去年開盤、今年4月交付，如今一拖再拖，眼看著要交付了，開盤也終于要來了，洋房+排屋的現房，有需求的盯緊了；
至于高運尚悅府，益農鎮(zhèn)實在太遠了，非本地居民還是慎入；最后的宏立新灣項目100%自持，目前仍未規(guī)劃，我們可以短暫的忽略它。
中建學成府
余杭區(qū) 星橋
價格：限價21000元/㎡
開盤時間：今年中下旬
項目地址：余杭區(qū)星橋街道星橋南路與天都大道交匯處

如果一個樓盤集聚了：現房、毛坯、地鐵口，對面就是商業(yè)綜合體，出門就是學校，那么你會搖么？
這個樓盤就是中建學成府，2017年6月16日，首入杭州的央企中建以50%的溢價以及5%的自持拿下星橋臨平新城地塊，樓面價14700元/㎡。
項目規(guī)劃有26幢排屋、4幢洋房和5幢高層住宅共920套房源，其中高層戶型100、110㎡共 580套，洋房125、135、145、155㎡共168套 ，排屋160、180㎡ 共172套。
項目對面是金輝星奕云著，巧合的是地塊樓面價同樣是14700元/㎡，星奕云著前期高層毛坯售價是16200元/㎡。
當大家都以為中建學成府將參考星奕云著開出16200元/㎡這個極具性價比的價格時，蘇寧拿下了學成府東側的商住地，未來將建蘇寧廣場以及住宅，毛坯限價21000元/㎡，直接將星橋的板塊價格提升了4800元/㎡。
以21000元/㎡的毛坯價格以及高層100㎡的戶型來計算，未來該現房開盤后總價在200萬左右。
項目目前高層、排屋都已完工，售樓部在去年4月就已開放，原本打算在去年11月開盤，但由于各種原因拖到2020年，據置業(yè)顧問稱項目將在今年中下旬開盤，年底交付。
項目的配套是非常完善的，距離地鐵3號線星橋站僅50米，堪稱地鐵0距離，東側是蘇寧城市綜合體，南側是七彩小鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，北側正對星橋一小，如果未來劃入一小的學區(qū)，上學還是蠻方便的。北側的斜對面是余杭區(qū)第一人民醫(yī)院的星橋分院，醫(yī)院規(guī)模不大，但應對平時的小毛病還是夠用的。
融信空港（云尚）瀾天
蕭山區(qū) 空港新城
價格：限價20500元/㎡
開盤時間：今年中下旬
項目地址：杭州市蕭山區(qū)空港新城核心區(qū)靖江街道新港路

融信空港（云尚）瀾天位于空港新城，2017年5月27日，融信以樓面價5100元/㎡競得該地塊，自持67%。由于項目自持比例較大，因此可售房源不多，雖然融信現房規(guī)劃有4幢高層與7幢洋房，但僅洋房可售，戶型約103-111㎡，共計282套，而高層全部自持，將在今年下半年入市。
項目備案名雖然早就定出來，但是在地圖上卻沒有絲毫蹤影，踩盤的我們只能靠周邊的二手房來識別定位。
項目高層已經全部封頂，外立面也已經調整完畢，僅剩內部的修補，洋房產品也基本完工，只有小區(qū)大門處的底商產品還在施工。
該項目雖靠近機場，但并沒有想像中的機場噪音，而且由于靖江鎮(zhèn)的中心，生活氛圍也不算太差，對面是一片空地，開滿了油菜花，距離最近的是靖江中心幼兒園，靖江鎮(zhèn)初級中學也在旁邊，未來小孩上學基本是出門走幾步就到了。
項目距離地鐵7號線靖江站直線距離1公里，如果是步行的話，距離有點遠。
空港新城板塊在融信入駐前并無知名房企，主力客群也是當地蕭山人以及蕭山機場的員工。該項目周邊無新樓盤在售，但板塊已有限價，2019年7月29日，興耀拿下空港核心區(qū)1號地塊，備案名“德信悅杭”，未來精裝限價最高20500元/㎡。周邊二手房小區(qū)為京明鳳凰家園，目前掛牌均價14048元/㎡。
融信空港（云尚）瀾天如若參考德信悅杭的限價開盤，洋房總價在210萬元左右，可謂非常剛需了。
杭房悅東方
錢塘新區(qū) 大江東
價格：洋房最高19800元/㎡
開盤時間：預計4月
項目地址：錢塘新區(qū)江東一路與梅林大道交叉口

作為杭州歷史上第一個現房銷售的排屋，杭房悅東方一直備受關注。
整個項目分兩期開發(fā)，一期預計首開住宅共163套，分別是排屋3-11幢共37套和洋房24-28幢共126套。其中排屋建面約200-260㎡、洋房建面約118-138㎡。
目前一期洋房、排屋已完成竣備、取得不動產權證，基本做好了預售的準備；二期高層目前主體結構建設己結頂。
該項目位于錢塘新區(qū)江東一路與梅林大道交叉口，在位置上來說，并不算是核心區(qū)，周邊真的很偏僻，距離大江東核心區(qū)6km，雖然規(guī)劃有地鐵13號線，但是13號線是四期規(guī)劃，距離落實起碼要2025年了。
日常生活購物除了小區(qū)底商就只能開車去6km以外的龍湖天街和寶龍城市廣場，還是有些不方便的。
教育配套方面，園區(qū)內規(guī)劃有一所約4300㎡的12班幼兒園，周邊還有前進初級中學、杭州高級中學大江東分校以及采荷二小的錢塘分校等教育資源。
項目宣傳的賣點是地鐵13號線、境墅洋房以及500萬的排屋。
悅東方的洋房與排屋進度其實早就可以做到預售入市，甚至早在去年我們踩盤的時候，置業(yè)顧問就表示2020年4月就可以交付，而至今首開仍未領證，更別提交付了，實乃杭州又一鴿子盤。
但延期也有延期的好處(對于房企來說)，2020年初大江東核心區(qū)地塊拍賣，高層毛坯限價從15300元/㎡漲到了16500元/㎡，而在房地產體系，高層價格系數為1，洋房就是1.2，那么杭房悅東方的毛坯洋房最高價格就是16500*1.2=19800元/㎡，以這個價格首開入市，118㎡的洋房價格就在200萬以上了，那么這個價格你們買么？
高運尚悅府
蕭山區(qū) 益農鎮(zhèn)
價格：待定
開盤時間：今年
項目地址：益農鎮(zhèn)興貿路與學工路交叉口東北側。

2017年6月29日，杭州高運房地產以總價8235萬元競得益農鎮(zhèn)商業(yè)居住用地，樓面價2733元/㎡，案名定為高運尚悅府。
這是杭州20個現房銷售項目中樓面價最低者，因此開盤價也很大可能是最低的，最多不超過1.5萬元/㎡。
項目規(guī)劃為4幢10層小高層和2幢16層高層住宅樓。
該項目，一個字形容：遠。
目前房源外立面已經完全成型，有部分在收尾中，在進度方面基本可以開盤領證。項目距離益農鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府600米左右，周邊有農貿市場、鎮(zhèn)衛(wèi)生院等小型配套。
小鎮(zhèn)交通還算方便，馬路寬敞，但沒有地鐵規(guī)劃，距離主城區(qū)實在太遠，該項目面向的客戶群體基本上只有當地居民，周邊二手房新房皆無，沒有可參照的價格。
宏立新灣項目
錢塘新區(qū) 大江東
價格：板塊精裝限價18000元/㎡
開盤時間：未知
項目地址：東至規(guī)劃道路，南至農居，西至新四路，北至藍商路

項目地塊由杭州宏立以總價4800萬元競得，樓面價4765元/㎡，自持100%，還需配建200平米養(yǎng)老用房。
該項目是宏立入杭州的第一個項目，就拍到了100%自持，至今仍未規(guī)劃，或許給宏立用作公司總部比較合適，畢竟100%自持也沒有出售空間。
2020年2月3日，上海大華以溢價17.41%競得新灣街道核心地塊，未來精裝限價18000元/㎡，自此新灣板塊的限價確定。
以上5個剛需現房，都有它所適合的群體。
星橋板塊中建學成府適合絕大多數的剛需群體，擁有地鐵和商業(yè)，能夠滿足絕大多數人的需求；杭房悅東方面向的群體則是大江東板塊的工廠員工以及下沙轉移的教師等人群，而且項目的配套還需時間去呈現，入手的你們不管是投資還是自住，都需要耐心等待。
地處空港新城的融信空港（云尚）瀾天更多的是面向蕭山本地人以及機場員工，至于高運尚悅府只能靠益農鎮(zhèn)本地人去消化了。
所以，你們會選擇哪個？