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壹
過(guò)去這個(gè)周末，海南的調(diào)控政策在行業(yè)內(nèi)掀起一陣波瀾，隨后，關(guān)于現(xiàn)房銷售、全域限購(gòu)的議論紛至沓來(lái)。
海南再一次成為聚焦的中心。
據(jù)悉，海南省委辦公廳、省政府辦公廳3月7日晚間印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。這份通知主要從四個(gè)方面對(duì)海南樓市作出進(jìn)一步的調(diào)控：一是建立城市主體責(zé)任制；二是試點(diǎn)安居型商品住房；三是提出本地居民限購(gòu)三套房；四則是實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
據(jù)悉，受疫情的影響，自二月份以來(lái)上海、西安、天津、南京等城市先后發(fā)布相關(guān)措施，從多個(gè)方面穩(wěn)定市場(chǎng)，提振房地產(chǎn)行業(yè)。此刻，海南全域限購(gòu)的政策自然惹來(lái)關(guān)注。同時(shí)，現(xiàn)房銷售制度也給開(kāi)發(fā)商的“高周轉(zhuǎn)”模式和資金回流提出拷問(wèn)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，與現(xiàn)房銷售制度相對(duì)的是預(yù)售制度，后者是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍采取的做法。在這種制度下，開(kāi)發(fā)商通常拿地、開(kāi)工建設(shè)約六個(gè)月的時(shí)間即可開(kāi)盤(pán)銷售，交房時(shí)間一般在預(yù)售之后的兩到三年，個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到三到四年的時(shí)間。
通過(guò)預(yù)售的制度，開(kāi)發(fā)商可以提前回籠資金，并將資金投入到新的項(xiàng)目當(dāng)中，這種“高周轉(zhuǎn)”的模式是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的助推器，更是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升的重要利器。其中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大正是這種模式的典型。
而現(xiàn)房銷售就意味著開(kāi)發(fā)商需要將商品房建設(shè)完成并具備交付條件之后才可以進(jìn)行銷售，也就是說(shuō)，銷售回款的時(shí)間從原來(lái)的六個(gè)月調(diào)整至兩年、三年乃至四年，房企的資金回流周期被大大拉長(zhǎng)。
有業(yè)內(nèi)人士提到，現(xiàn)房銷售制度提高了開(kāi)發(fā)商在海南開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的門(mén)檻，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金約束性也更大。
貳
作為中國(guó)樓市調(diào)控的先行者，早在二十七年前，海南就打響了調(diào)控的第一槍。
故事要從1988年說(shuō)起，那一年，海南行政區(qū)從廣東分離，獨(dú)立成省，并建設(shè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，幾乎同一時(shí)間，“淘金者們”嗅到了機(jī)會(huì)與財(cái)富的味道，紛紛南下入瓊發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
“要掙錢(qián)，到海南，要發(fā)財(cái)，炒樓花”，這是那個(gè)年代掘金者們的口號(hào)，也正是那個(gè)年代造就了以馮侖、潘石屹、王功權(quán)、易小迪、王啟富和劉軍為代表的”萬(wàn)通六君子“傳奇，造就了“十萬(wàn)人下海南”的難忘歷史。
在那個(gè)近似“癲狂”的時(shí)期，一個(gè)僅有160萬(wàn)總?cè)丝诘暮Ｄ蠉u卻擁有兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，人們樂(lè)此不彼地玩著“擊鼓傳花”的游戲，急切的將手中的房產(chǎn)、地皮轉(zhuǎn)給下一個(gè)接棒者。
這個(gè)游戲讓跨越海峽的人們賺得捧滿缽滿，海南省的樓價(jià)、地價(jià)也被炒得火熱。數(shù)據(jù)顯示，1998年，海南省的平均房?jī)r(jià)僅為1350元/平方米，地價(jià)最高不到100萬(wàn)元/畝，但1992年，這一地區(qū)的房?jī)r(jià)猛增至5000元/平方米，1993年增至7500元/平方米，地價(jià)也漲到了將近700萬(wàn)元/畝，達(dá)到頂峰。
也正是1993年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)首個(gè)調(diào)控政策，突如其來(lái)的樓市調(diào)控為高速狂奔的房地產(chǎn)踩下”急剎車(chē)“，海南的地產(chǎn)泡沫瞬間破裂，樓市的繁榮也應(yīng)聲倒下。
故事的發(fā)展總是相似的。2010年，國(guó)務(wù)院將海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，隨后，海南樓市迅速升溫，房?jī)r(jià)上漲、新房搶購(gòu)......似乎一夜之間，海南樓市回到了上個(gè)世紀(jì)九十年代。隨后，海南政府迅速反應(yīng)，暫停土地出讓與新項(xiàng)目審批。
2018年4月13日，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索，穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。不過(guò)基于歷史教訓(xùn)，海南省也同步于當(dāng)年4月22日首次推出“全域限購(gòu)”的政策，
如今，2020年，政策再度升級(jí)、全域限購(gòu)繼續(xù)的同時(shí)，更推出現(xiàn)房銷售等措施。
歷史的重合，只是時(shí)間的輪回。二十七年以前，海南獨(dú)立成省，樓市掀起波瀾，國(guó)家調(diào)控應(yīng)聲而至。
二十七年以后，地產(chǎn)調(diào)控再次出擊，看似突然卻又是那么的自然而然。
叁
事實(shí)上，在1993年那一場(chǎng)樓市風(fēng)云中，有的人在調(diào)控來(lái)臨前夕壯士斷臂放棄了過(guò)往路徑，但也有的人卻至今仍然沉浸其中。現(xiàn)在，一盆冷水澆下，開(kāi)發(fā)商需要開(kāi)始思慮接下來(lái)該怎么走。一位業(yè)內(nèi)人士表示，“開(kāi)發(fā)商在海南的投資會(huì)更加謹(jǐn)慎。”
海南省省長(zhǎng)沈曉明提出：“房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)，而事實(shí)上世界上也沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家、哪一個(gè)城市是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的”。
海南省“去地產(chǎn)化”的決心可以從一次又一次的調(diào)控政策中顯現(xiàn)，而自2018年實(shí)施“全域限購(gòu)”以來(lái)，海南省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也呈現(xiàn)出逐步下降的態(tài)勢(shì)。2018年全年，該省商品房銷售額同比下降23.23%，2019年同比再次下滑38.76%。
過(guò)往，盡管“去地產(chǎn)化”成效初現(xiàn)，但開(kāi)發(fā)商對(duì)海南房地產(chǎn)走勢(shì)一直保持樂(lè)觀態(tài)度，畢竟在過(guò)去三十余年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)始終在海南占據(jù)著舉足輕重的位置，甚至，該業(yè)務(wù)占全省GDP中的比重一度達(dá)到50％。
現(xiàn)在，2020年這一場(chǎng)再次加碼的地產(chǎn)調(diào)控將厘清未來(lái)道路，海南房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展路徑或可清晰。