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樂(lè)居財(cái)經(jīng)? 王向南? 發(fā)自北京

突如其來(lái)的疫情為今年“小陽(yáng)春”蒙上了一層陰影。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至二月末，全國(guó)仍有近六成售樓處尚未開(kāi)放，各地建筑工地也大多處于暫停開(kāi)工狀態(tài)。2月份行業(yè)整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑，幾乎毫無(wú)懸念，之后的業(yè)績(jī)能多大程度反彈仍具有不確定性。

在這樣的情況下，償債高峰期也步步臨近，平安證券分析報(bào)告顯示，2020年房企到期債務(wù)合計(jì)高達(dá)約1.46萬(wàn)億元，較2019年實(shí)際到期值增長(zhǎng)19.4%。且從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，到期債務(wù)額將從2月開(kāi)始逐漸攀升并在7月達(dá)到峰值1490億。

種種跡象表明，開(kāi)發(fā)商們正在迎接一場(chǎng)極限壓力測(cè)試。

八成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)下滑

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月單月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。

從1-2月的累計(jì)銷(xiāo)售金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低23.8%。其中，有超8成的百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。

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在上一年銷(xiāo)售規(guī)模排名前四的房企中，除恒大出現(xiàn)“逆市上漲”，其他三家都出現(xiàn)不同程度下降。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2月銷(xiāo)售金額300億元，同比減少49.2%；據(jù)萬(wàn)科與融創(chuàng)發(fā)布的公告，萬(wàn)科2月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額280.3億元，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約122.1億元，同比分別減少35.1%和33.17%。

此外，首創(chuàng)置業(yè)2月簽約金額為8.4億元，同比下降83%；中國(guó)金茂2月的簽約銷(xiāo)售金額為25.03億元，同比下滑68.63%；富力地產(chǎn)的2月的權(quán)益合約銷(xiāo)售額為25億元，同比下降58.7%；建業(yè)地產(chǎn)2月合同銷(xiāo)售額17.47億元，同比下降53.6%。

2月的銷(xiāo)售額整體下滑已成既定事實(shí)，放眼全年，銷(xiāo)售情況又將怎樣？

據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，樂(lè)觀(guān)情況下，房地產(chǎn)行業(yè)全年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)下滑約12%，悲觀(guān)情況下，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售下滑將達(dá)到29%，中性預(yù)測(cè)的情況中，若疫情基本于3月底結(jié)束，對(duì)比2019年全年銷(xiāo)售額將約有2.89萬(wàn)億的差額。

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而按照中性預(yù)測(cè)，疫情至3月底基本結(jié)束，但對(duì)銷(xiāo)售的影響將一直持續(xù)到7月底，若僅僅寄希望于后續(xù)8月至12月這5個(gè)月時(shí)間的銷(xiāo)售反彈追回全年20%以上的銷(xiāo)售缺口，具有較大的不確定性。

1.46萬(wàn)億到期債務(wù)壓頂

對(duì)于大部分房企而言，當(dāng)下，既承受銷(xiāo)售額下滑的壓力，還要面臨債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

平安證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2020年房企到期債務(wù)合計(jì)高達(dá)約1.46萬(wàn)億元，較2019年實(shí)際到期值增長(zhǎng)19.4%。且從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房企到期債務(wù)額將從2月開(kāi)始逐漸攀升并在7月達(dá)到峰值1490億。

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第一太平戴維斯分析認(rèn)為，在這種情況下，結(jié)合前文其對(duì)銷(xiāo)售下滑的判斷，可以預(yù)見(jiàn)若疫情持續(xù)時(shí)間超預(yù)期，銷(xiāo)售端影響擴(kuò)大及償債規(guī)模上升，若融資端政策無(wú)明顯放松，在銷(xiāo)售下滑+債務(wù)到期的雙重壓力下，將有部分房企面臨因資金回流不如預(yù)期而造成融資渠道變窄，成本變高，資金端壓力將逐步加大的困境。

房企融資似乎已有松動(dòng)跡象。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，國(guó)內(nèi)房企債券融資2484億元，同比上升36%。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)亦顯示，今年僅2月份的發(fā)債次數(shù)就達(dá)到2019全年發(fā)行量的一半。

此外，為幫助企業(yè)解決資金難題，今年2月份開(kāi)始，國(guó)家發(fā)改委、上交所、深交所及交易商協(xié)會(huì)聯(lián)手推出“疫情防控債”。

2月5日，華發(fā)集團(tuán)在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行全國(guó)首批疫情防控債務(wù)融資工具。募集的10億元資金當(dāng)天到賬，期限為90天，發(fā)行利率2.5%。隨后越秀集團(tuán)、泛海控股、深業(yè)集團(tuán)、新華聯(lián)、云南城投、珠江實(shí)業(yè)等也紛紛跟進(jìn)。

“為了快速回籠資金，大宗交易的出售方式會(huì)成為重要銷(xiāo)售手段”第一太平戴維斯分析報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)過(guò)本次疫情，行業(yè)加速洗牌不可避免，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)防范會(huì)成為未來(lái)房企管理的重要一環(huán)。