行業資訊
??編者按：在統計口徑中國城市化率達60%之際，“房住不炒”引領樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國各主流城市如何終結、演變和轉折？
??成交見行情，政策獲空間，土地定供應，家庭收入是購買力，最后多方預測2020，以此為調查基礎，樂居總編室聯合樂居財經研究院推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數據真實還原2019年中國樓市。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??城市綜述·大連：2019新房成交面積略降6%，均價同比漲5.8%，金額持平。2019年大連土地市場火熱，成交量達529萬平，同比上漲223%。2019年中大連嚴格限價，購房者陷入迷茫，觀望情緒較重。剛需客戶“懵懵懂懂”，改善客戶“持幣觀望”，投資客戶“逐步退市”。
??2020置業大連指數：★★★
??2019年政府限價打斷了上升通道中的大連樓市，2020年市場氣氛還會持續萎靡一段時間，但剛需可以出手。
??①市場：新房客戶回流 促進存量房成交反超
??數據顯示，2019年大連七區新建商品住宅累計供應522萬平，同比下降3.0%；全年累計成交630萬平，同比下降6.0%；全年成交均價位14723元/平，同比上漲5.8%；商品住宅成交金額達928億元，與2018年持平。
??保顧研究院東北分院分析師表示，大連商品住宅市場金額近三年均維持在900億量級，市場容量并未隨銷量下滑而大幅萎縮，大連市場具備彈性與穩定性。
??2019年供應量下滑的主要原因有三：一是房企儲備貨量下降，二是2018年土地流拍頻繁導致2019年上半年供應不及2018年同期，三是2018年供應量較高，2019年供應正常性回落。
??成交量下滑的主要原因有四：一是房限購政策抑制部分購房需求，二是限價政策增加市場觀望情緒，三是價格上漲使得部分購房需求轉至存量房，四是供應下滑致使部分客戶流失。
??成交均價上漲的主要原因有二：一是土地等生產資料成本上漲，二是成交主力區域價格上漲。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??從月度供銷走勢來看，供應方面，2019年上半年大連樓市新建商品住宅供應量處于低位，月均35.2萬平，主要以老盤加推的形式補充貨量，下半年新盤入市，月均供應量達51.8萬平；成交方面，月均去化量位52.5萬平，除1、2月份外，各月成交量較為平均，6月沖刺半年任務節點，成交量月度最高，達66萬平；價格方面，4-5月大連商品住宅成交均價環比漲幅全國領先，受預警提示，7月均價達近年高點，為15545元/平，7月末實行限價政策，成交均價下降，11-12月受成交主力區域結構變化，七區成交均價翹尾收官。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
佳兆業·悅璟2019年12月14日開盤現場
佳兆業·悅璟2019年12月14日開盤現場
??從去化周期方面看，2019年大連七區新建商品住宅存量為932萬平，同比下降10.4%；去化周期為17個月，與2018年持平；整體市場存量及去化周期持續走低，市場健康度良好。
??其中，普通住宅存量最高，為581萬平，但去化周期最短，為13個月；別墅、公寓去化周期在27-30個月，保持在合理區間；商業庫存量為386萬平，去化周期長達103個月，銷售壓力較大；辦公產品存量相對較少，去化周期為73個月，非大連主流產品。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??從新房、存量房成交量對比情況看，2014年大連房地產市場出臺限貸政策，存量房成交量對比2013年大幅下降；2015-2017年樓市回溫，存量房成交量穩步上漲；2018-2019年受全國政策及房價過快上漲等因素影響，大連先后出臺限購、限價政策，但過高的新房價格及有限的供應量使得市場形成明顯的擠出效應，部分購房者被擠入存量房市場，從而促進存量房成交量不降反漲、反超新房。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??而從歷年存量房成交價格來客，2014-2015年存量房成交價格較為穩定，2017年以后隨著樓市回暖，存量房成交均價大幅上漲。與新房價格對比來看，新房/存量房成交價格比例自2017年以后逐年上升，受新房價格快速上漲影響，并未出現倒掛現象。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??②政策：大連樓市進入嚴調控期
??a.2019年1月，大連土地端將溢價率上限由70%下調至49%，達上限后進入競配建階段；2019年5月，大連因房價漲幅過大遭住建部“預警”，7月中央政治局會議提出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，大連市場端隨即施行全域限備案價，緊隨全國“穩”字基調。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??影響：2019年供應量下滑，部分購房需求被抑制，市場觀望情緒增加，部分購房需求轉至存量房，供應下滑致使部分客戶流失。
大連市人民政府辦公室印發限價令
大連市人民政府辦公室印發限價令
??b.《大連市戶籍管理若干規定》2月1日起實施，取消了計劃生育扣減分指標，實行落戶與計劃生育完全脫鉤。6月11日，《大連市人才住房保障實施細則》出臺。
??影響：大連市緊跟中央調控基調，限購及土拍政策雙向引導房地產健康發展，隨著開放城市落戶限制，也出臺了關于人才引進與落戶等相關政策，或將帶來一定量的人口流入，但“產業留人”才是長效手段，未來市場整體趨穩態勢將更加明顯。
《大連日報》報道大連人才引進政策
《大連日報》報道大連人才引進政策
??③土地：商住土地成交爆發式增長
??2014年房地產市場進入去庫存周期，大連市土地端市場供應銳減，2015-2018年年均供應量為262萬平，成交量不足200萬平，2018年5月，大連發布土拍新政，根據新政配建租賃面積增大，抬高土地價格，增加房企成本，土地市場一度低迷；2019年1月，土拍再發新政，修改配建部分為根據租賃住房專項規劃和具體情況確定具體項目配建比例，且調整商業及保證金指標，另商品住宅存量走低，有效庫存見底以及融資環境暫時性放松等原因，促使土地市場火熱，成交量達529萬平，同比上漲223%，補充貨量意圖明顯。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??價格方面，2016年起，大連土地價格高企，出現溢價攀升，2017年土地起拍價格正向高位調整，水漲船高，導致土地成交價格持續攀升；2018-2019年，大連連續出臺溢價上限政策，溢價率低位持續，表面來看，2019年綜合土地價格走低，但從實際看，土拍市場起拍價格高漲，加之配建/競配建租賃面積，實際各區域商住土地可售價格仍高位持漲。其中，甘井子區體育新城、大連灣仍未供應主力，金州機場、開發區小窯灣、旅順新城呈扎堆聚集發展態勢。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??房企布局方面，主要有五大特征。一是盡管成交量大，但房企土儲分散，僅華潤置地、萬達、中海等房企土儲有明顯增加；二是拿地成本及風險提高，合作拿地方式愈加普遍；三是房企扎堆郊區布局，同源同質化顯著；四是龍湖、中海、恒一、新希望、綠城、華潤置地、大華、萬達高價拿地，此序列房企拿地成本較高；五是多元拿地，勾地模式占比有所提升。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??在去庫存及市場下行周期雙重影響下，主城土地不足，高位持漲，近城穩定供應，價值提升，新區起勢，穩定增長，預計2020年供應潮退去，土地市場將回歸正常邏輯，品牌房企繼續“霸占”市場，各區域土地價格或將持續增長。
??④房價收入比：11.76
??目前大連市區100平米左右，總價在200萬左右。目前2019年人均可支配收入還沒公布。以大連2018年城鎮人均可支配收入43550計算，若以四口之家的中產階級家庭為單位買房，年收入為17.42萬元。這樣房價收入比則為11.76，在全國來看不算很高。
??⑤購房心態：市場觀望情緒加重
??2019年，對大連樓市買賣者心態影響較為明顯的為“限價”政策。對開發商來說，限價給他們帶來的最直觀的變化就是錢夾子不會有以前鼓了，換言之影響項目運營的整體利潤測算；對不同需求的購房者來說，他們的表現可以概括為：剛需客戶“懵懵懂懂”，改善客戶“持幣觀望”，投資客戶“逐步退市”。
??例如：根據新峰地產市場部對全市七區190余個在售項目的監控，限價后的一個月里，除開盤加推，共成交3465套，周均成交866套，而限價前的一個月，這兩個數字分別是4280套和1070套。
??導致量變的原因固然存在，一些貨量不足、成交結構變化或風雨天氣影響等微量因素，但主要還是和限價后購房者對樓市未來較為迷茫，甚至把限價令誤解或樂觀的當做“降價令”，由此滋生出更多的猶豫、觀望或退市現象。結合近一年大連市商品住宅價格的大幅上漲，已經呈現部分購房者由于價格過高導致購買力不足的現象，在限價之后表現的更加突出。
??⑥租賃市場：大連房客由“租”轉向“買”
??結合近三年租房成交量橫向對比分析，大連租賃市場交易量呈現出逐年下降態勢。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??對此，遼寧社會科學院副院長梁啟東認為，城市房屋租賃成交量變化同該城市出臺的人才引進政策的力度和效果有一定關系，“對于大連而言，需在吸引人才、留住人才、吸引人口、留住人口方面下足功夫。”
??而在大連新峰評估公司資深評估師侯振看來，近幾年，受東北經濟走勢影響，大連雖保持經濟增速東北領先，但是與其它一、二線城市相比，經濟發展相對緩慢。畢業生就業難度加大，就業空間小、薪資水平低、消費水平高等一些列原因，導致城市人才流失明顯，特別是來連務工人員人數明顯減少，從而影響了房屋租賃行業發展。
??同源機構市場總監王一翔則談到，大連租房交易量下降，從某種程度也反映出大連的房子對于購房者而言還是“買得起”的，不像其他熱點一線城市，房價高，房客想買卻買不起或者說買不了，所以自然會刺激租房交易量上漲。
??⑦2019年成交熱區：甘、開兩區市場活力相對較好
??從商品住宅項目排行情況看，融創海逸長洲位居第一，銷售金額達43.55億元，以價換量，渠道至上，賣點為價格、品牌、裝修、學區；保利天禧排名第二，銷售金額為35.23億元，性價比較高，賣點為稀缺資源、區域、地鐵、品牌；億達河口灣排名第三，銷售金額為27.59億元，賣點為情懷、區位、產品品質、地鐵。
限價后大連進入迷茫期 | 40城
??從區域成交排行榜來看，中山區單價較高，公寓產品庫存大，拉長整體去化周期；西崗區在售項目少，龍湖唐寧ONE入市，拉升區域整體均價；沙河口區項目集中在泛星海板塊，以公寓產品為主，均價偏高；高新園區規劃配套逐漸升級，區域價值提升，庫存持續走低，價格穩步提升；甘井子區為供求主力區域。價格適中，存量較高，但去化速度最快，金州區以新機場規劃引發更多房企進駐和客戶關注，價格上漲較快。開發區以小窯灣為年度熱點，架各型對保持穩定。旅順口區價格最低，多房鋼協，價格最低，多飯囊其不進入。
大連樓市區域熱力圖
大連樓市區域熱力圖
來源：中國房價行情
來源：中國房價行情
??⑧2020走勢：期待下半年有望突破
??樂居員工及業內專家認為，2020年大連樓市項目之間的競爭將會更加激烈，成交量也不會有太大變化。價格方面，如果大連的樓市調控政策不發生變化，價格也不會有太大漲幅。而受經濟下行壓力影響，政策松動可期，下半年或存在突破可能。
??大連廣澤中心營銷總監時健表示，2019年是一個比較特殊的年份，前6月各大房企熱情洋溢，銷售量也都是爆棚狀態，6月份之后因限價政策出臺，大連樓市漸冷。2020年，預計大連金普新區、小窯灣片區等，在政策扶持下，有望迎來樓市熱潮。
??市民網友認為，中山、西崗房價較為穩定，甘井子、高新、體育新城板塊是熱點，新機場板塊有升溫趨勢，鉆石灣、大連灣等有地鐵五號線的利好加持，前景被看好，龍王塘附近之前是價值洼地，但目前更適合自住。
??我們初步預計2020年大連七區新建商品住宅供應量或將保持500萬平量級，有望突破近年高點。開發區小窯灣、旅順新城、甘井子區體育新城、鉆石灣等板塊將為主力供應區域。成交量方面，受熱點板塊帶動，供應量增加及限購政策影響初步消化，2020年大連市場新建商品住宅成交量或將有所回升，預計在640-680萬平量級。成交價格方面，受房企拿地成本與限價政策雙重制約，成交均價有望保持平穩，預計漲跌幅度在±5%之間。存量房市場有望積極發展，供需或將增加，客戶選擇大概率依然以主城區為主。
聯系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
