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??全國商品房銷售金額在過去一年再創新高。
??1月17日，國家統計局發布2019年1—12月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，2019年1-12月份，全國商品房銷售額159725億元，踏上新的歷史高點。而按一年365天計，去年我國每天賣房收金438億。
??“我國房地產市場具有一定韌性，即使在2019年房住不炒、因城施策的大背景下，行業規模又創新高。”58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者指出，但更值得注意的是商品房銷售規模增速已經在減緩，市場也已經明顯趨于理性。
??銷售市場表現不佳，也帶動房地產開發投資也走弱。國家統計局數據顯示，2019年1—12月份，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點。時代周報記者注意到，這已經是從2019年1-4月以來，全國房地產開發投資同比增速持續第八個月增速放緩。
??交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，我國房地產開發投資額主要由兩大組成部分構成，一是建安投資，對房地產投資額貢獻占比約六成，二是土地購置，對房地產投資額貢獻占比約三成。目前建安投資仍處在較快增長通道，土地投資則總體徘徊在地位區間，由此預判，預計2020年房地產投資增長將自高位緩降，增速區間可能在7%左右。
??銷售艱難上升：收入增加 規模收縮
??雖然159725億元的銷售數據，但距離此前行業普遍預測的全年16萬億的銷售額，還有275億元的缺口。
??這也說明12月的表現不如預期。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時代周報記者表示，“之前大家在預測的時候，事實上是根據1-11月的銷售面積和銷售金額來進行的。2019年1-11月，我國商品房銷售數據出現了明顯的正增長。所以大家對于1-12月的預判也會相對樂觀。但最終我們看到國家統計局的數據，1-12月全國的商品房銷售由正轉跌，并不如預期。”
??諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也持同樣觀點。國仕英表示：“三季度以來，一些城市因城施策對調控政策進行了微調，以及三季度以來的以價換量策略也進一步提振了市場信心，使得10月、11月銷售面積增速正向增長，但隨著政策微調城市數量逐漸增多，市場逐漸回歸理性，購房者觀望情緒增厚，入市積極性下降，使得12月銷售面積增速下滑。”
??數據顯示，2019年1-12月，全國共成交商品房面積171558萬平方米，同比下降了0.1%。而2019年1-11月，商品房銷售面積為148905萬平方米，同比增長0.2%——延續了1-10月份的正增長。
??“0.1%的降幅其實非常小。但也值得關注。”嚴躍進表示，“從歷史數據上看，上一次銷售面積同比負增長還要回溯到2014年，此后從2015年到2018年，我國全國商品房銷售面積同比增速都保持了正增長。而2019年，這個情況再次出現。這和2019年的宏觀經濟情況和房地產市場情況都有關系。”
??這或許折射了我國樓市的銷售乏力。預計2020年市場壓力也未減輕。
??中指研究院預測指出，2020年“房住不炒”的主基調不會改變，市場預期也會更趨理性，隨著讓價促銷刺激需求入市的邊際效應減弱，市場規模調整幅度將加劇；但與此同時，城鎮化進程的不斷推進、改善型需求的持續釋放對市場規模仍有較大支撐，銷售面積整體調整幅度有限，綜合來看，預計房地產市場規模降幅在5.0%~6.5%之間。
??開發投資增速回落但仍有韌性
??2019年1-12月，全國房地產開發投資132194億元，同比增長9.9%，增速比1—11月回落0.3個百分點。在銷售降溫、年底施工淡季到來的影響下，不出意外地繼續下滑。
??9.9%為全國房地產開發投資同比增速最低點，“但其韌性仍然不低。”夏丹表示。
??根據國家統計局1月17日同期發布的2019年全國固定資產投資投資數據，全年全國固定資產投資（不含農戶）同比增長5.4%。其中基礎設施投資（不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業）同比增長3.8%；制造業投資同比增長3.1%。在固投三大支撐來源中，房地產投資的增速仍明顯高于基建和制造業。
??“建安投資的較快增長是房地產開發投資保持強勁增長的內核來源。”夏丹分析認為，數據顯示，2019年1-12月全國房屋施工面積89.4億平方米，比上年增長8.7%，增速與1-11月持平，比上年加快3.5個百分點。“這一增速自2019年3月以來維持8%以上，連續處于五年來最高施工增長區間。目前行業項目施工處在高峰期，下行周期長尾預期增強項目開發意愿。加之單位施工強度緩慢提升是長期趨勢，預計2020年建安投資將依然堅挺。”
??土地投資仍在拖累。國家統計局數據顯示，2019年1-12月，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%；另外，土地成交價款14709億元，下降8.7%。而上年同期，這兩個數據還保持了兩位數以上的同比正增長。
??“土地購置面積和成交價款雙負增，反映了開發企業拿地總體偏謹慎。”夏丹表示。
??不過，土地投資側似乎還存在機會。時代周報記者留意到，雖然2019年行業并不樂觀，房地產行業金融環境也趨緊。但全年房地產開發企業土地購置面積降幅在持續收窄——數據顯示，2019年1-12月，房地產開發企業土地購置面積同比下降11.4%，降幅比1—11月收窄2.8個百分點。這也是房企購地面積從1-8月以來，連續第五個月降幅收窄。
??“2019年全年房企拿地存在明顯的先抑后揚。上半年市場熱度較高，但供應量小、房企選擇面窄。而下半年受土地調控影響在熱點城市拿地熱情有明顯減少，拿地的廣度和數量有所增長，聯合拿地的現象也逐步增多，加之下半年市場土地供應放量也明顯高于上半年，導致土地銷量有所回升。所以下半年房企購置土地面積降速逐步收窄。”張波指出。
??在資金側，2019年雖然房企三分之二的時間都處在融資環境收緊的壓力中，但年底數據顯示，房企實際到位資金并未驟減。
??根據國家統計局數據——2019年，房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1—11月份加快0.6個百分點。
??“這主要得益于銷售回款。”國仕英表示，“目前全國商品房銷售穩定增長，所以房企資金面雖然趨緊，但仍較為充足。”
??從數據來看，2019年1-12月，房企到位資金來源中，國內貸款同比增速呈現了明顯的持續下降的態勢——2019年全年房企到位資金中，其中國內貸款25229億元，增長5.1%，增速較1-11月降低0.4個百分點。這也是國內貸款給房企注資同比增速連續第四個月增速回落。
??值得注意的是，對房企到位資金貢獻占比較大的自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款則呈現了一定幅度的增速上升。
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