久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱說：中國房地產(chǎn)正在從大魚吃小魚階段進(jìn)入大魚吃大魚階段。

?

??1月13日，世茂集團(tuán)（下稱“世茂”）與福晟集團(tuán)（下稱“福晟”）宣布戰(zhàn)略合作，將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域內(nèi)的戰(zhàn)略合作。

?

??名為合作，實(shí)則為世茂對(duì)福晟的“吞并”。自此，擁有號(hào)稱“飛虎隊(duì)”的閩系房企福晟，將換一種存在方式，以小股東的身份延綿企業(yè)之命運(yùn)。

?

??具體而言，兩家公司聯(lián)合東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)成立一個(gè)全新地產(chǎn)平臺(tái)世茂福晟。世茂、東方資產(chǎn)與信達(dá)資產(chǎn)通過收購福晟股權(quán)、債權(quán)形式入股，福晟集團(tuán)通過出讓項(xiàng)目形式入股。

?

??按照規(guī)劃，未來世茂福晟會(huì)做成一個(gè)全新平臺(tái)。由世茂執(zhí)行董事、世茂海峽發(fā)展公司董事長兼總裁呂翼擔(dān)任世茂福晟總裁，帶領(lǐng)全新團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操盤。

?

??“這是中國地產(chǎn)探索的新的方式，就是建立平臺(tái)公司，進(jìn)行合作而并非完全出售項(xiàng)目。”世茂董事局副主席、總裁許世壇告訴記者。

?

??福晟淪為小股東

?

??“我們將在福晟的地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)、建筑等領(lǐng)域入股，這幾個(gè)板塊我們都是占大股，福晟占小股。目前我們的股權(quán)比例暫時(shí)沒有確定，不過我們計(jì)劃未來把入股的項(xiàng)目全部合并進(jìn)入我們的財(cái)務(wù)報(bào)表。”許世壇說。

?

??第一財(cái)經(jīng)記者了解到，按照世茂初步計(jì)劃，未來世茂福晟這個(gè)資產(chǎn)包的商業(yè)部分將合并報(bào)表進(jìn)入世茂股份（600823.SH），住宅部分合并報(bào)表進(jìn)入世茂房地產(chǎn)（00813.HK）。物業(yè)部分合并進(jìn)入世茂物業(yè)，并計(jì)劃在今年內(nèi)沖擊上市。建筑板塊福建六建未來納入整個(gè)世茂體系范圍。

?

??按照目前的規(guī)劃，未來世茂福晟將成為世茂海峽旗下四個(gè)平臺(tái)公司之一，辦公地點(diǎn)設(shè)在福晟集團(tuán)總部；另外三個(gè)平臺(tái)公司分別為廈門運(yùn)營中心、灣區(qū)運(yùn)營中心與城市更新平臺(tái)。其中，福晟集團(tuán)董事長潘偉明未來將負(fù)責(zé)城市更新平臺(tái)業(yè)務(wù)。

?

??其中，世茂福晟可售貨值超過1000億元，城市更新平臺(tái)貨值在3000億元-4000億元。

?

??從世茂的資金安排看，這次并購式入股，世茂主要把大量債權(quán)接管，也就是承債式收購，因此實(shí)際支付現(xiàn)金并不多。

?

??“世茂財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)將對(duì)世茂福晟平臺(tái)財(cái)務(wù)進(jìn)行代管，通過債務(wù)重組方式把短期債務(wù)置換成為長期債務(wù)，盡量解決資金流動(dòng)問題。”世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸告訴記者。

?

??目前福晟的情況是，由于資金危機(jī)和債務(wù)違約，幾乎所有項(xiàng)目全面停工，因而第一步需要世茂進(jìn)行征信背書，進(jìn)而拿到資金盤活項(xiàng)目。

?

??從入股的項(xiàng)目個(gè)數(shù)看，目前雙方依舊還在盡調(diào)和談判。“福晟集團(tuán)幾乎所有的項(xiàng)目都將裝入世茂福晟平臺(tái)，即便是福晟國際（00627.HK）里面大部分項(xiàng)目也將賣出。”一位知情人士告訴記者。

?

??2019年9月，福晟集團(tuán)旗下香港上市公司福晟國際發(fā)布公告稱，公司獲最終控股股東潘偉明通知，將64.16億股股份轉(zhuǎn)給兒子潘浩然。潘浩然占股56.45%，成為福晟國際的實(shí)際控制人。

?

??股份轉(zhuǎn)讓背后，實(shí)際上是潘偉明把自己和上市公司做了切割。截至2019年上半年，福晟國際共擁有14個(gè)正在開發(fā)及待售的項(xiàng)目，總建筑面積約166.08萬平方米，權(quán)益總建筑面積約136.54萬平方米。2019年半年報(bào)顯示，福晟國際實(shí)現(xiàn)合約銷售額約12.1億元，總收入約2.99億元，同比上升313%；公司擁有人應(yīng)占期間利潤為1.16億，若扣除非經(jīng)營性項(xiàng)目，福晟國際除稅后經(jīng)營利潤約0.73億元，開始扭虧為盈。

?

??“我們將全面代管福晟的項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)、運(yùn)營、組織等方面進(jìn)行公司優(yōu)化，未來要有極致的管理手段，提高產(chǎn)品品質(zhì)和管理效率，保證公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。”呂翼告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

?

??所謂極致的管理手段，實(shí)際上是組建全新的管理團(tuán)隊(duì)。第一財(cái)經(jīng)記者獨(dú)家獲悉，過去1個(gè)月福晟大量高管都已經(jīng)在主動(dòng)、被動(dòng)離職，包括營銷、投資、人力、工程等重要條線負(fù)責(zé)人離職。

?

??“入場(chǎng)盡調(diào)之后，呂董就已經(jīng)和福晟方面開過會(huì)，所有福晟中心總以上的職位都要過一遍呂董。”一位知情人士向記者透露。

?

??事實(shí)上，目前世茂的人力已經(jīng)開始與部分福晟高管進(jìn)行離職溝通，預(yù)計(jì)所有的人員去留將在本周內(nèi)完成。“本周六新的平臺(tái)年會(huì)，到時(shí)候去留的人都會(huì)定好。”

?

??第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前世茂方面計(jì)劃把福晟有舊改經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)留下，不過具體到各個(gè)職能條線，大部分管理團(tuán)隊(duì)都將不被留下。“實(shí)際上有舊改經(jīng)驗(yàn)的將一起加入到城市更新平臺(tái)，這一點(diǎn)是福晟的長處。”上述知情人士告訴記者。

?

??按照規(guī)劃，世茂集團(tuán)將在春節(jié)前完成人員組織、財(cái)務(wù)等內(nèi)容的確認(rèn)和恢復(fù)。“我們計(jì)劃2020年世茂福晟平臺(tái)銷售要達(dá)到300億。”許世壇介紹。

?

??除了上述住宅、商業(yè)、物業(yè)之外，世茂此次合作入股的板塊還有福晟集團(tuán)子公司福建六建。“世茂將聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)成立紓困基金，主要是要在春節(jié)前支付福建六建的農(nóng)民工工資，目前福建六建拖欠約數(shù)萬名農(nóng)民工工資。”一位金融機(jī)構(gòu)人士透露。

?

??通過承債式收購，管理團(tuán)隊(duì)入駐，多業(yè)務(wù)入股等方式。世茂至此完成了房地產(chǎn)歷史上最大的一宗并購案。

?

??世茂暴露大野心

?

??“2019年我們?cè)赥OP10里增速最快，在TOP20里面增速排第二。我預(yù)計(jì)2020年前十大開發(fā)商平均增速在10%左右，但是我們的增速將高出這個(gè)水平。”許世壇介紹。

?

??2019年，重回TOP10的世茂房地產(chǎn)表現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。根據(jù)公告，世茂房地產(chǎn)2019年累計(jì)合約銷售總額約為人民幣2600.7億元，累計(jì)合約銷售總面積為1465.62萬平方米，同比分別上升48%及37%；平均銷售價(jià)格為每平方米17744元。

?

??許世壇判斷，2020年中國房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模還將在15萬億左右，比較看好一二線城市以及強(qiáng)三四線城市。

?

??“開發(fā)商面臨去化的壓力還是較大，很多公司現(xiàn)金流緊張就會(huì)面臨被吃掉的問題，這也給了我們財(cái)務(wù)比較安全的公司機(jī)會(huì)。”許世壇說。

?

??2019年開始，世茂成為并購市場(chǎng)又一大明星。在很多房企開始謹(jǐn)慎拿地之時(shí)，世茂的逆周期操作，補(bǔ)充了大量的土地儲(chǔ)備。

?

??2019年3月22日，世茂旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾集團(tuán)杭州蔣村項(xiàng)目51%的股權(quán)。

?

??2019年3月25日，根據(jù)泰禾公告，福州泰禾向世茂轉(zhuǎn)讓南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)，總計(jì)代價(jià)18.05億元。隨后的4月和5月，世茂集團(tuán)并購了泰禾位于廣州、杭州等地項(xiàng)目。截至目前，世茂累計(jì)花費(fèi)超過77億并購泰禾多個(gè)項(xiàng)目。

?

??此外，萬通、明發(fā)等房企也與世茂進(jìn)行交易，分別出售了在香河、馬鞍山等地項(xiàng)目。

?

??2019年6月9日，廣州老牌地產(chǎn)商粵泰股份發(fā)布公告，向世茂出售位于廣州的地產(chǎn)項(xiàng)目。按照公告，雙方于6月8日簽署了《世茂粵泰合作項(xiàng)目協(xié)議書》，以63.97億元的總對(duì)價(jià)出售5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)。

?

??“行業(yè)競(jìng)爭加劇，大家都想在一、二線城市拿地，拿地的利潤率自然開始下降。我們2019年在公開市場(chǎng)參與了300多塊土地競(jìng)拍，實(shí)際到手不到40塊。企業(yè)要發(fā)展，自然需要多元拿地模式，通過合作并購的方式，我們就可以很好地補(bǔ)充自己的土儲(chǔ)，同時(shí)可以降低成本。”湯沸告訴記者。

?

??快速擴(kuò)張背后，實(shí)際上來自世茂的財(cái)務(wù)杠桿較低。

?

??根據(jù)2019年半年報(bào)，世茂房地產(chǎn)融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率59.6%，連續(xù)8年凈負(fù)債率處在60%以下。截至2019年6月底，世茂總借款約為1154.7億元，短期借款為320.6億元，占總借款28%，賬面現(xiàn)金則為短期借款的1.6倍。

?

??“按照世茂的發(fā)展速度，即便保守測(cè)算20%的規(guī)模增長，加上世茂福晟平臺(tái)300億的銷售額，2020年也將有超過3400億銷售額。如果按照世茂的貨值（10500億）進(jìn)行折算，那么這個(gè)數(shù)據(jù)還要更大。”一位券商分析師向記者分析。

?

??顯然，重新回到前十陣營的世茂并不滿足，接下來還將進(jìn)一步發(fā)起規(guī)模沖擊。不過，如何在財(cái)務(wù)杠桿和規(guī)模之間找到平衡，將成為考驗(yàn)這個(gè)企業(yè)的又一個(gè)難題。