行業資訊
??問答1 網友 kaze是只喵
??小火星，請問現在北京住宅限價是不是放松了很多，這周豐臺拍出的地塊又是不限價，還有之前石景山的…未來再出新房，價格會不會漲起來??？
??答：目前看這趨勢不強。即使是等待批證的純商品房（非限競房），價格也都沒有很意外的。兩個原因，一方面限價仍在。另一方面，整個北京市場在這兒擺著，批抬高價格也有價無市。
??北京從出地看，明顯的趨勢是高端有市場，剛需有保障（大興一直在拍出限競房用地）。不限價的土地，只出現在好地段：城區、新貴駐扎地。剛需價格扎堆的區域，還是限競地塊為主。
??值得一提的是，目前不少限競房地塊均價和最高限價的價差悄然拉大，可以理解為“局部放松”，可能側面助推市場回歸正常狀態。不確定的一點是，限制價差的增大是否能倒逼開發商用心打造產品。畢竟現在的市場，只有產品足夠好，才能有足夠的競爭力與主動權。
??問答2 大樹枝
??你好小火星，我母親今年68歲，名下無房。怕錢貶值想花300萬買套房，兩年后住。我想讓她買臨河里地鐵附近的房子，按照她的心意裝修一下，然后拿租金還部分貸款，兩年后收回自住。您覺得可行么？升值空間有多大？
??答：這個問題要看怎么想，在北京的住宅拿去出租，首先回報率是不高的，而且出租對裝修的損毀程度很高。以后收回自住，室內的裝修可能面目全非，別人住過的自己總歸心里有點不舒服。另外裝修上的損失可不是一兩年的租金能算回來的。除非有一個很好的租戶，不然不建議這么做。
??所以要么一年后再置換，要么現在就買套自己滿意的新房，又是剛好兩三年后交付的那種。因為兩年的出租回報率跟房價比真算不上什么。尤其是在新房價格受控的情況下。環球影城的開放，對臨河里片區是有絕對利好的，但具體升值空間有多大，不用太考慮，只要比現在你打算買的二手房好就可以了，因為兩年后誰也不知道會發生什么。
??問答3 白色楓葉
??我們在昌平有套大三居，我在望京上班，老公在海淀。為了以后上班方便，也考慮孩子學區問題（昌平學區略弱一些），想置換到夏都盈座，預算總價800萬左右，最近市場形勢不太好，二手房得降著價才有人問。不知道現在置換是否可以？
??答：就算市場好的時候，也有很多人要置換；市場不好更吃虧不到哪里去，因為置換是相對的，你如果賣不出特別高的價格，你買的房子也是一樣，二手房如此，新房也限著價。
??所以只要能換到更合適的房子，就不存在問題。更何況你說的現在北京市場形勢不好，那是因為跟房價波動的巔峰比，而不是拿它跟正常的市場比。
??置換夏都盈座算是比較妥帖的選擇，小初高直升三帆。在望京片區，還有同樣三帆12年連讀的大西洋新城，小區有配套公立幼兒園，房子也新一些。二手房個體性較強，建議多去看幾套。
??問答4 曉艷
??愛人西二旗，本人在通州，即將2個娃，看了東城區二環內老小區，位置環境學校都比較滿意，糾結房齡問題，實際建成66年?，F在又關注海淀北部育新花園，離孩子爸爸工作近一點，不知道您覺得總價差不多的情況下，是下手海淀北部？還是東城老央產？
??答：為孩子考慮，肯定是東城央產。海淀教育一是兩極分化，二是孩子比東城累不少，如果是一家三口買房，就優先孩子。學區房的保值是沒問題；如果評估增值性，咱也把孩子的教育投入產出算進去，這樣賬算得踏實。雖然學區政策一直變，但即將兩個孩子，好教育是剛需，教育投資是性價比最高的。另外您看的東城，是崇文，還是老東城？注重學區那么需要選擇后者。
??而且愛人西二旗，您通州，東城也都能兼顧。同時看您預算，兩個孩子加老人是否夠住。如果緊，再蓄力1-2年也可以，3歲之前買定就行。
??問答5 馬小綠
??求樂居的大咖們給指導指導，一般選房都選幾層比較好？如果樓層高的話會不會有等電梯耗時過長、停電等問題出現？相中的房子24層高，糾結的好煩惱呀。
??答：能買房，其實這些都是幸福的煩惱。一要看個人喜好，二要看樓間距大小，就算大家盡量避免頂底層，也仍舊有人喜歡一層有人氣，有人喜歡頂層視野好。
??關于樓層高會不會有您說的影響，這要看梯戶比是多少，租戶是否多，這直接影響等電梯的時間。 至于停電就是極端情況了。另外也看總共多少層，小高層的次頂層的確不錯。但要是20多層的高板兒，次頂層價格比中間層要便宜，也是因為過高了。
??具體到24層的房子，一般不選18層（寓意不佳），16、17、19、20層其實都差不多。在這基礎上對照平面圖，看哪棟的采光好一些。如果也都差不多，那就買最便宜的。另外開發商對于每一套房子的定價自有他們一套成熟的算法，可以看看銷控表，有些樓棟價格會因為前后樓的景觀而做調整。
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