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　　限競房供應如火如荼，但項目利潤可能涼涼。

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　　機構數據顯示，截至目前，北京地區已入市限競房土地66宗，僅20宗地塊銷售價與樓面價差額在2萬元/平方米以上，八成項目已經虧損或將要面臨虧損。

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　　據知情人透露，樓面價與銷售差額要覆蓋建設成本、運營成本、管理成本、人力成本、資金成本以及稅費，已入市項目利潤普遍壓縮較為嚴重。限競房地理位置和配套普遍欠佳，多數項目去化較慢，開發商為加快周轉普遍降價促銷，虧損可能性進一步加大。

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　　需要指出的是，限競房的推出對有效緩解北京地區住房供需矛盾起到了較為關鍵的作用。隨著新房庫存持續攀升以及土地供應市場規則更加靈活，不限價住宅供應數量將逐漸增加。

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　　限競房項目面臨虧損

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　　中原地產研究中心數據顯示，2017年以來，北京地區限競房土地出讓合計105宗。這105宗限競房土地中，不少地塊最終房源銷售均價與樓面價之差不足萬元，差距最小的地塊僅6300元/平方米。此外，僅38宗地塊房源銷售均價與樓面價差額在2萬元/平方米以上。

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　　從限價地塊定價看，上述105宗地塊里，6萬元以上共有19宗地塊；5萬元-6萬元有46宗；5萬元以下有40宗。已經入市的66宗地塊中，46宗地塊銷售價與樓面價差額在2萬元/平方米以內。

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　　中原地產研究中心數據顯示，入市項目中，80%的項目已經虧損或將要面臨虧損。從銷售進度看，僅8個項目宣告基本售罄，多數項目庫存尾盤項目依然較多。隨著銷售時間拉長，總成本會進一步加大。即便現在就清盤，按照入市時間，也只能減少虧損。

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　　從限競房位置看，入市項目多數位于大興以及豐臺、房山交界的青龍湖地區，多數樓盤項目處于6環及以外，距離市區較遠。僅少數樓盤周圍具備地鐵、大型醫院、學校等成熟配套。

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　　除了拿地成本與銷售價格差額較小、銷售周期過長外，限競房項目入市過于密集導致的價格戰也是項目利潤壓縮的一大原因。未來，隨著入市限競房項目增多，原有入市項目價格戰進一步升級，相關企業虧損程度有可能進一步擴大。

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　　諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國證券報記者表示，目前，北京地區住宅拿地樓面價多數在3萬元/平方米左右，限競房新房平均銷售價格在5萬元/平方米左右，多數新房銷售均價與樓面價相差不到2萬元/平方米。兩者之間的差額既要覆蓋建設安裝成本，還要覆蓋運營成本、管理成本、人力成本、資金成本以及稅費，最后剩下的才是房企的利潤。

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　　王小嬙指出，北京地區限競房建設開發的成本在2000元/平方米左右，后期運營及其他成本占比高。其中，房企之間融資成本差異較大，不同項目需要繳納的稅費也不同，導致項目之間的盈利水平存在差異。從目前看，從開發到銷售，如果每平方米成本控制在1.5萬元/平方米以內，才能夠實現盈利。

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　　新房庫存創新高

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　　機構數據顯示，2019年1月-11月，北京累計成交新建商品房住宅33074套，同比增長60.4%。其中，限競房項目合計成交18935套。限競房項目已成為2019年前11月北京市場新房成交的主流產品。

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　　從住宅供應看，2018年以來，北京合計供應新建住宅8萬套。其中，限競房供應5.44萬套，占近兩年住宅總供應比例的68%。

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　　截至目前，北京商品房住宅庫存達7.56萬套，創近8年最高紀錄。此外，北京限競房簽約量合計2.34萬套，庫存高達3.1萬套，同樣刷新歷史記錄。

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　　值得注意的是，北京地區新房市場庫存量高企，一方面和限競房供應量持續井噴有關，另一方面也與北京地區信貸政策較嚴有關。

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　　據了解，北京地區目前依然按照2014年調整的普通住房認定標準界定“普通住宅”和“非普通住宅”。五環內總價需要控制在468萬以內；五環到六環總價需要控制在374萬元內；六環外總價需要控制在281萬以內。

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　　信貸政策規定，首套購房者購買“普通住宅”需要3.5成首付，購買“非普通住宅”需要4成首付；二套房購房者購買“普通住宅”需要6成首付，購買“普通住宅”需要8成首付。

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　　對此，多位開發商銷售負責人對中國證券報記者表示，北京地區限競房項目多數是“非普通住宅”，對二套購房者首付款要求較高。首套購房者比較傾向小戶型，大戶型面對的客戶群體多數是有換房需求的二套購房者。這就造成了面積和貸款資質之間的錯配，這也是很多項目大面積的樓盤積壓至今的主要原因。

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　　不限價土地供應增加

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　　2019年，北京地區合計供應29宗商品房住宅地塊，其中，限價地塊14宗，不限價地塊15宗。從土地出讓類型看，不限價地塊比例增加。

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　　據了解，自2016年底北京地區推出“限房價、競地價”地塊，這一地塊便逐漸成為北京地區土地出讓的主要模式。2019年以來，北京土地出讓規則有所松動，不限價地塊供應量逐步增加。

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　　這一現象的背后，與限競房開發商盈利能力欠佳不無關系。

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　　某國有上市房企負責人對中國證券報記者表示，限競房項目對企業利潤壓縮較為嚴重，很多限競房項目地塊要求開發商建設相應的教育、醫院、商業配套。由于限競房住宅項目盈利性較差疊加去化速度較慢，不少項目配套建設期延后，對區域整體發展不利。

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　　該負責人還稱，不少限競房地塊需要繳納較多的稅費，使這些開發商拿地之后的成本大幅增加。限競房開發商需要在品質和價格上做出平衡。對追求品質的開發商而言，限競房不是最佳選擇。未來，開發商對不限價地塊的爭奪會進一步加劇。

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　　諸葛找房指出，“共有產權房”、“限房價、競地價”的土地出讓模式，有利于引導居民對于房價的合理預期。隨著基礎性制度和長效機制的建立和完善，北京地區住房供需矛盾也將逐步緩解，純商品住宅用地稀缺的情況逐漸顯現。未來，隨著土地供應市場規則更加靈活，不限價住宅供應數量將逐漸增加。