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低至3.55%，萬科憑什么？

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萬科低息債的內里乾坤

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??樂居財經 林振興 發自北京

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??3.55%！萬科25億住房租賃債券票面利率創下新低。

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??9月25日早間，萬科A（000002.SZ）發布公告，擬發行的2019年第二期住房租賃專項公司債券，票面利率為3.55%，發行規模不超過25億元（含25億元），發行期限為5年期。其中，17.5億元擬用于公司住房租賃項目建設和運營，扣除發行費用后剩余部分擬用于補充公司營運資金。

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??公告顯示，本期債券募集資金擬投資的住房租賃項目分布于北京、上海、大連、東莞、沈陽，包括重資產項目和集體土地住房租賃項目。

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??據此前公告披露，本期債券為萬科80億元住房租賃專項公司債券的第四期發行。2018年8月9日完成本次債券的首期發行，發行規模15億元，當期票面利率4.05%；2018年10月29日完成本次債券的第二期發行，發行規模20億元，當期票面利率4.18%；2019年2月26日完成本次債券的第三期發行，發行規模20億元，當期票面利率3.65%。

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??2017年以來，隨著“租購并舉”、“房住不炒”的提出，加之持續不斷的政策紅利支持，包括萬科、碧桂園、龍湖、恒大等房企紛紛加速在該領域的布局，與此同時，住房租賃專項債券開始登上房企融資的舞臺。

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??2018年，在政策的推動下，房企專項債券的申請迎來窗口期，多家企業專項債券的發行也為企業補充了運營資金。上交所數據顯示，2018年全年，首創、保利發展、合生創展、龍光、富力地產、花樣年等17家房企發行住房租賃公司債，融資規模共計719億元。

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??今年以來，隨著房企融資渠道變窄，住房租賃債成為房企一項重要的融資工具。

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??然而，有喜亦有悲，并非所有的房企都像萬科一樣順利，多項住房租賃債背后，房企和地產基金主導的住房租賃專項債屢屢遭監管層“中止”或“終止”。例如，合生創展集團有限公司公開發行2018年100億元住房租賃專項公司債券“終止”。

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??而此次萬科不僅被獲準通過的25億住房租賃債券，票面利率還創新低。對比近期房企發行住房租賃債券的情況，7月30日，龍湖集團發行20億元住房租賃專項債券，最高票面利率4.67%；5月21日，越秀地產發行15億元住房租賃專項公司債券，利率3.83%；5月30日，宋都股份發行8億元住房租賃專項公司債，利率8.5%。相較于它們而言，萬科此次的融資成本顯然具備明顯優勢，低至3.55%。

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??在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，“住房租賃業務一方面有良好的現金流，另外，租金相對于銷售市場而言其收益會更加穩定，因為租約在存續期內一般不變，受市場波動以及行業周期的營銷較小，還有穩步上漲的趨勢，加之萬科的企業規模較大，企業評級高，綜合下來這筆債券的總體成本就相對較低。”

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??據半年報數據顯示，截至2019年6月底，萬科持有貨幣資金1,438.7億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元；凈負債率35.04%，持續保持行業低位。穩健的財務數據，使得國際評級機構標普、穆迪和惠譽維持萬科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的長期企業信用評級，評級展望均為“穩定”。

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??此外，6月28日，中國誠信（亞太）信用評級有限公司維持萬科的長期信用評級為AAg，評級展望為穩定。另一方面，中誠信國際在9月22日維持中國政府本幣債券信用級別AAA，外幣債券信用級別AAg+，對比可見萬科的信用評級相當高。

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??協縱策略聯合創始人黃立沖則認為，“萬科被國有企業持有之后，有一部分國有成分，而國有成分的公司在發債上利率會有優勢?！?/p>

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??在國家大力推動住房租賃市場發展、建立房地產長效機制的背景下，有行業專家表示，住房租賃債目前成為房企融資的主要方式之一，只要具備正當理由維持其企業正常運營，不管有沒有布局長租公寓，都是可以融到住房租賃債的，預計在政策推動下，2019年住房租賃債等房企融資措施推進會相對寬松。