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今年5月份以來(lái)，房地產(chǎn)融資規(guī)范政策密集出臺(tái)，房企在拍賣拿地、土地開(kāi)發(fā)、樓盤預(yù)售等多環(huán)節(jié)的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來(lái)，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國(guó)企和大型房企具備低成本融資優(yōu)勢(shì)，市值偏小的民營(yíng)房企融資成本更高，房企融資成本上演“冰火兩重天”。

　　融資環(huán)節(jié)監(jiān)管趨緊

　　今年4月份，中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”定位和“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”，釋放地產(chǎn)融資收緊政策信號(hào)。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》。記者注意到，在上述文件出臺(tái)后，發(fā)改委、央行、銀保監(jiān)會(huì)陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)信托、房企海外發(fā)債、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等融資環(huán)節(jié)釋放加強(qiáng)監(jiān)管信號(hào)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“今年二季度以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生變化，監(jiān)管方面主要是從去杠桿和剔除傳導(dǎo)性金融風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，融資監(jiān)管措施從房企直接融資到間接融資，對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸款、房企海外發(fā)債、房地產(chǎn)信托融資等環(huán)節(jié)采取了一系列管控”。

　　7月12日，發(fā)改委發(fā)布房企外債備案登記的通知，房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，房企海外發(fā)債融資環(huán)境緊縮。

　　8月底，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度控制在2019年3月底時(shí)的水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸這一融資渠道也將收緊。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)前融資端的管控包括房地產(chǎn)信托、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及預(yù)售等各個(gè)環(huán)節(jié)，將會(huì)對(duì)房企的資金狀況帶來(lái)更大壓力。三季度沒(méi)有放松，四季度還需要看后續(xù)監(jiān)管層對(duì)于房?jī)r(jià)管控的力度”。

　　償債高峰期到來(lái)

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數(shù)據(jù)猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會(huì)持續(xù)。

　　值得注意的是，房企海外發(fā)債的資金成本較去年上升明顯。

　　截至9月12日，內(nèi)地房企合計(jì)發(fā)行的144只美元債平均利率為8.99%，2018年可計(jì)算的122只美元債平均利率為7.42%。從單個(gè)債券來(lái)看，票面利率最高的是當(dāng)代置業(yè)于今年1月份發(fā)行的一只美元債，票面利率高達(dá)15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達(dá)51只，而去年全年票面利率達(dá)10%的債券僅22只。

　　此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達(dá)到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，國(guó)企背景企業(yè)與民營(yíng)背景企業(yè)融資成本率有較大差別。14家國(guó)企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營(yíng)房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，記者按照房企估值規(guī)模統(tǒng)計(jì)的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內(nèi)的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個(gè)百分點(diǎn)。

　　總體而言，當(dāng)前房企融資成本總體較上年有所上升。國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)民營(yíng)企業(yè)具備更低的融資成本優(yōu)勢(shì)，市值偏小的民營(yíng)房企融資成本相對(duì)更高。在融資環(huán)境趨緊的情形下，融資成本出現(xiàn)加速分化。