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[摘要] 戴德梁行發布報告稱，未來，產業地產的發展理念將是越來越重視生態、環保、智慧城市、低碳等問題，辦公區域與更多城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產業地產追求的價值
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時代周報記者 古月 發自廣州
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20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區—蛇口工業園創立，工業地產隨之興起。2003年，業內首次提出產業地產概念，并將之作為工業地產的升級與換代。
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也就是這一年，國內產業地產開始進入密集開發階段。據明源地產研究院研報顯示，截至2018年底，銷售50強房企中已有45家進入產業地產。
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9月16日，作為時代傳媒2019中國地產時代百強榜的子榜，《中國產業地產20強榜》（下簡稱《產業地產榜》）重磅出爐。據悉，本次榜單評測，系由時代傳媒依托“時代傳媒地產數據庫”，以產業地產板塊切入，以房企產業地產板塊2019年上半年收益、產業投資占總營收比率、產業地產項目價值共三大指標進行綜合評分排名。
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《產業地產榜》顯示，張江高科(16.74 -1.30%,診股)(600895.SH)、億達中國(03639.HK)、浦東金橋(14.28 +0.35%,診股)(600639.SH)綜合評分位居前三。其中，張江高科2019年上半年實現產業運營收入達5.92億元，產業投資達19.29億元。
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招商蛇口(20.21 -0.59%,診股)、中電光谷、宏泰發展、天安數碼城、寶能城發均進入榜單前十。其中，招商蛇口(001979.SZ)產業運營收入達164.16億元，產業投資達31.05億元；寶能城發產業運營收入達15億元，產業投資達9億元；天安數碼城產業運營收入達8.07億元，產業投資達0.37億元。
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龍湖集團、中海地產、金地集團(12.13 -0.98%,診股)、聯東集團紛紛進入TOP20。其中龍湖集團(00960.HK)產業運營收入達4.41億元，產業投資達86.35億元；中海地產(00688.HK)產業運營收入達18.63億元，產業投資達42.2億元。
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“產業地產的經濟效益不僅體現在經濟周期的對沖機制和穩定期，還能成為優質土地、優惠政策、中周期利潤、相關業務的重要來源。”早在2016年，一家大型房企高管曾向時代周報記者透露。
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戴德梁行則發布報告稱，未來，產業地產的發展理念將越來越重視生態、環保、智慧城市、低碳等問題，辦公區域與更多城市生活元素進行結合，形成文化特性，同樣也是未來產業地產追求的價值核心。
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張江高科綜合評分居首
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從2003年至今，產業地產歷經十六年發展，已然崛起了一批以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營的產業生態運營商。
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《產業地產榜》顯示，以產業地產板塊2019年上半年收益、產業投資占總營收比率、產業地產項目價值共三大指標進行綜合評分排名，張江高科以42.6分高居榜單首位。
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財報顯示，2019年上半年，張江高科營業總收入同比增長33.64%至5.92億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤2.76億元，產業投資則為19.29億元。
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張江高科在財報中表示，今年公司將加快建設集成電路產業設計園，積極實施“千億、百萬”工程；圍繞“長三角資本市場服務基地”建設，充分發揮“產業投行”的優勢；聚焦“產業投資”；以科學城“五個一批”為發力點，重點打造充滿活力的產城融合平臺；加快推動張江高科與康橋鎮合作打造集成電路產業集聚區，聚焦重點、創新管理模式，“謀定而后動”推進鎮企合作。
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而集園區開發、園區運營、工程建設、物業管理等業務于一體的綜合性集團化企業億達中國，則以38.2分位居榜單第二名。
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數據顯示，2019年上半年，億達中國產業運營收入達23.33億元，毛利潤率為44%，歸屬于公司股東的凈利潤為2.99億元，產業投資5.49億元。
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億達中國在財報中表示，2019年6月，公司成功競得鄭州科技新城二期土地，并與當地政府就商務園區達成辦公室回購協議，預計園區建筑總面積達約70萬平方米，并將吸引超過300家科技創新型企業進駐。
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此外，報告期內，億達中國商務園區委托運營項目逐步積累產業項目資源，新增5家世界500強及行業百強進駐商務園區。
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而浦東金橋則以36.3分位居榜單第三。
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財報顯示，2019年上半年，浦東金橋實現營業收入14.3億元，同比超62.5%；實現歸母凈利潤4.4億元，同比超11.1%；截至2019年6月末，公司可出租物業面積236.7萬平方米，擁有酒店式公寓1056套。
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此外，公司擁有出租土地34.8萬平方米，且仍在加大投資性物業的建設和經營力度，這些優質資源可以為公司創造穩定和持久的租金收入。
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針對下半年工作，浦東金橋表示，預計2019年全年經營性現金流入為24.09億元，上半年完成11.27億元，下半年經營性收入力保12.82億元。
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此外，浦東金橋還通過聚焦科創板、央地合作等戰略契機，持續挖掘信息通信5G、新能源汽車領域的重點項目，持續服務好華為、中移動等龍頭企業，力促重點功能性平臺項目落戶金橋；針對服務公寓品牌輸出，加大研究，盡快鎖定合作伙伴、形成合資合作模式，進一步打響“碧云花園” “碧云服務公寓”品牌。
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招商中海金地入榜
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除上述企業外，招商蛇口、中電光谷、宏泰發展、華夏幸福(28.00 -0.57%,診股)、寶能城發、龍湖集團、中海地產、金地集團也紛紛進入TOP20。
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《產業地產榜》顯示，招商蛇口以33.1分綜合評分位居第四位。
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財報顯示，2019年上半年，公司實現營業收入166.87億元，其中園區開發實現營收40.08億元，同比增長31.3%，毛利率同比提升6.5個百分點。據悉，招商蛇口在蛇口自貿區、太子灣片區、前海媽灣片區、寶安空港新城的深圳國際會展中心等區域擁有大量待開發資源。
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位居榜單第六名的中電光谷，在2019年上半年實現收入約11.43億元，同比增長52.14%，其中產業園空間服務收入占總額45.0% ，產業園運營服務收入占總額55.0%；公司擁有人應占純利1.41億元，同比增長36.75%。
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此外，中電光谷上半年產業園運營服務簽約38.74億元，占總簽約83.1%；產業園銷售簽約7.86億元，占總簽約16.9%。據悉，中電光谷在多個城市擁有優質產業園用地儲備約592.5萬平方米，主要為位于成都、長沙、上海、寧波、洛陽等城市的優質產業園用地。
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而創立于1998年的華夏幸福，則始終致力于產業新城的投資、開發、建設與運營。
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榜單顯示，華夏幸福以22.4綜合評分位居第11。2019年上半年，華夏幸福歸屬于上市公司股東凈利潤84.8億元，同比增長22.4%；營業收入387.3億元，同比增長10.7%；總資產4570.7億元，同比增長11.6%。
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過去五年，華夏幸福歸屬上市公司股東的凈利潤年復合增長率達到35%，充分展現了華夏幸福產業新城模式的強勁生命力。
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龍湖集團、中海地產、金地集團綜合評分分別為17.9分、13.1分、12.5分，分別位居第16名、19名、20名。
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其中，龍湖集團產業運營收入達4.41億元，產業投資86.35億元。
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2018年6月20日，龍湖集團發布了位于上海閔行區顓橋鎮的“龍湖閔行中心”，這是龍湖首個對外公布的“產業園”項目。
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在產業園發布會上，龍湖上海公司總經理溫介邦稱，這體量達到34.3萬平方米的項目為上海南部科創中心服務平臺、科創產業綜合體，幾乎囊括了龍湖集團現有的所有業態，包括辦公、商業、長租公寓、文化中心等，其中80%的物業將會由公司自持經營，而產業園的部分面積為6.3萬平方米。
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中海地產在聚焦住宅開發主業的同時，也把業務觸角延伸至產業地產領域。
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其在羅湖清水河片區的銀海時代中心項目，是中海在深圳首個全自持的類產業園項目；同時，中海還在天津濱海新區運營管理中海物流科技園。
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2017年6月21日下午，中海地產分別與中建方程投資發展有限公司（從事新型城鎮化投資）、中建資本控股有限公司在北京簽署戰略合作協議，并就鄭州高新區項目簽署了合作協議。該項目被視為中海地產多元化投資的新突破。
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2017年11月28日，中海還以47.9億元中標位于成都市天府新區秦皇寺板塊的299畝產業項目用地。據悉，在成都天府新區2017年規劃文件里，上述地塊中的超高層建筑被命名為“天府中心”，天府中心占地30畝，建成后，其高度將達677米，成為世界第二、中國第一高樓。
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榜單顯示，中海地產產業運營收入為18.63億元，產業投資為42.2億元。
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榜單第20名的金地集團，在產業地產方面亦向多元化發展。
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今年9月，金地集團助理總裁王勇對外公開透露，目前公司在產業園、產城融合方面已經形成了智造園、科創園、文創園、特色小鎮四大系列。
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同時，金地集團自主開發及輕資產運營的純產業類項目共16個，布局中國長三角、珠三角、環渤海和美國硅谷等全球產業高地。
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此外，金地還引入全球知名創投基金、孵化器等資源平臺，構筑互聯互通、共生共贏的產業生態圈。依托金地30年綜合開發運營經驗，多元業態創新互動，厚積薄發，不斷探索城市價值。
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