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Q1.

??網(wǎng)友鵪鶉與二哈：央行降準(zhǔn)釋放9000億，這些資金會(huì)有多少進(jìn)入樓市？

??丁祖昱：此次降準(zhǔn)釋放長期資金約9000億元，其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。正如央行有關(guān)負(fù)責(zé)人所言：此次降準(zhǔn)并非大水漫灌，穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。此次降準(zhǔn)與9月中旬稅期形成對(duì)沖之后，銀行體系流動(dòng)性總量仍將保持基本穩(wěn)定。

??我們認(rèn)為盡管信貸環(huán)境整體趨向?qū)捤桑康禺a(chǎn)信貸政策將適度收緊，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)。一方面，房企融資收緊常態(tài)化，且有愈演愈烈之勢(shì)。銀行、信托、海外債等多種融資工具全面收緊，嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期內(nèi)房貸利率大概率將繼續(xù)向上調(diào)整。當(dāng)然，不同城市將呈現(xiàn)差異化的住房信貸政策，那些房價(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，購房首付比例、房貸利率上浮比例理應(yīng)更高。

??鑒于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速轉(zhuǎn)冷，供需壓力進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，部分城市甚至開始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。受制于信貸政策適度收緊，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好程度有限，即使“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)也較難出現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)行情，成交量整體回升幅度著實(shí)有限。

??Q2.

??網(wǎng)友秋一農(nóng)：河北出租住房個(gè)稅征收出新規(guī)，按租金5%-10%核定所得稅，對(duì)市場(chǎng)會(huì)造成什么影響？

??丁祖昱：9月4日，河北省稅務(wù)局發(fā)布《國家稅務(wù)總局河北省稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人出租住房個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》。自10月1日起，個(gè)人出租（轉(zhuǎn)租）住房不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，在租金收入的5%-10%的幅度內(nèi)核定應(yīng)納稅所得額。

??鑒于個(gè)人出租住房需要繳納的稅目繁多，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等。此次河北省稅務(wù)局繼續(xù)貫徹落實(shí)“減稅降費(fèi)”的總體要求，進(jìn)一步簡(jiǎn)化個(gè)人出租住房的個(gè)人所得稅征收管理，合并多種稅為單種稅，助力河北住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。不過，長期以來個(gè)人出租住房繳稅比例甚低，偷稅、漏稅等情況十分普遍。我們認(rèn)為培育中小業(yè)主依法納稅意識(shí)，引導(dǎo)其正常繳稅仍需較長時(shí)間周期。

??Q3.

??網(wǎng)友周莊的莊周：丁總，請(qǐng)問您對(duì)蘇州樓市怎么看？

??丁祖昱：近段時(shí)間，蘇州商品住宅新增供應(yīng)顯著增加，新政后成交量同環(huán)比齊跌，二手房成交也降溫明顯。整體而言，中低檔項(xiàng)目去化表現(xiàn)優(yōu)秀，一方面是因?yàn)樾詢r(jià)比較高，另一方面政策雖然扼制了投資市場(chǎng)，但全民購房熱度依舊高漲。8月份土地市場(chǎng)共供應(yīng)17宗涉宅地，成交涉宅類用地4宗，均來自吳江區(qū)域，其中花港地塊因含商業(yè)面積，樓板價(jià)較低。

??預(yù)計(jì)9月蘇州35個(gè)盤預(yù)計(jì)加推房源入市，未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)80萬方。受到網(wǎng)簽暫停、新政出臺(tái)等影響，網(wǎng)簽成交預(yù)計(jì)在70萬方左右。整體均價(jià)目前穩(wěn)定保持在20000元/㎡。

（來源： 丁祖昱評(píng)樓市)
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