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??2019年8月，上海房產(chǎn)之窗房屋租賃指數(shù)為1962點(diǎn)，比上月上升6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.30%，漲幅擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲連續(xù)達(dá)十四個(gè)月；8月，房屋租賃指數(shù)同比上漲2.87%，同比上漲連續(xù)達(dá)九個(gè)月。

??8月，上海房屋租賃市場量價(jià)穩(wěn)中有升，畢租季需求延續(xù)釋放，換租、改善、陪讀租賃等需求疊加，求租迫切性上升，成交加快，需求均衡升溫。高中低市場租金均現(xiàn)上漲，整體租金終結(jié)連續(xù)三個(gè)月的窄幅走勢，在畢租行情行將結(jié)束之際漲幅擴(kuò)大。

??8月的市場表現(xiàn)：一、8月雖處畢租季末尾，但行情勝于7月。市場人氣不減，各類需求疊加入市，一改上月以低端房源為主的成交特征，一些緊俏板塊出現(xiàn)掛牌供應(yīng)短缺現(xiàn)象，推升租金效應(yīng)明顯。

??二、8月租房市場流動性上升。其中，不少由季節(jié)行情催生的初次獨(dú)自入滬者之前選擇短租、合租等方式，至本月成功入職后，換租較長租約的房源。由此，一些先前入滬者延后至本月正式進(jìn)入租賃市場，市場結(jié)構(gòu)性供求壓力加大。加之7、8兩月為租約到期高峰期，市場變動較多。

??三、改善需求增多帶熱中心城區(qū)行情。一些往年畢租客入職數(shù)年后收入提高，身份轉(zhuǎn)變成為改善換租客，追求地段由外而內(nèi)，帶動中心城區(qū)及周邊新興城區(qū)板塊成交升溫。調(diào)查顯示，熱租板塊如長寧北新涇、閔行春申、虹口四川北路、徐匯田林等，租客由以往人均3000元以內(nèi)，提高至3000-4000元，戶型面積擴(kuò)大，小區(qū)環(huán)境改善。

??四、陪讀租賃需求強(qiáng)勁。成交多集中在中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)小學(xué)附近，受“公民同招”政策影響，一些原本計(jì)劃報(bào)考民辦小學(xué)的學(xué)生，轉(zhuǎn)而進(jìn)入對口公辦小學(xué)就讀，于是之前購買小戶型房源僅為掛戶口的家庭選擇出租，再租合適房源，遂帶動了優(yōu)質(zhì)小學(xué)周邊房源升溫。加上下月開學(xué)進(jìn)入初三、高三的一部分陪讀需求，本月陪讀租賃需求集中入市。

??五、高中低端市場租金走勢均現(xiàn)上漲，漲幅依次遞增。其中，高端市場上漲0.18%，止跌轉(zhuǎn)漲；中端市場上漲0.27%，漲幅擴(kuò)大超一倍；低端市場上漲0.36%，領(lǐng)先全市。從戶型看，高端市場一室戶型租金漲幅領(lǐng)先；中、低端市場戶型間租金漲幅相近。

??六、中心城區(qū)租金漲幅高于新興城區(qū)。以城區(qū)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)包括浦東內(nèi)環(huán)租金整體上漲0.35%，新興城區(qū)租金整體上漲0.15%。以行政區(qū)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)租金漲幅居前的為徐匯、黃浦，分別上漲0.37%、0.36%，靜安、長寧、楊浦并列第三，均上漲0.35%；新興城區(qū)租金漲幅前三的為浦東內(nèi)環(huán)外，閔行、寶山，分別上漲0.29%、0.22%、0.19%。

??七、所監(jiān)測的全市254個(gè)高中低分類板塊，漲幅較大板塊原由各異。其中，中心城區(qū)租金漲幅較大的板塊如靜安西藏北路、普陀甘泉宜川、長寧中山公園，均為環(huán)CDB板塊或城市副中心，換租客由外向內(nèi)搬遷產(chǎn)生大量換租需求；新興城區(qū)則以軌交離中心城區(qū)主要CBD1小時(shí)內(nèi)板塊成交較熱，租金漲幅較大的如浦東上南、浦東三林、閔行七寶，其中畢租客比例高。

??在發(fā)展租賃住房市場體系中，國資國企發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動作用。8月8日，上海城投推出自有的租賃住宅品牌——城投寬庭，城投寬庭·江灣社區(qū)和城投寬庭·浦江社區(qū)共4000余套租賃住宅集中開工建設(shè)，年內(nèi)近900套房源將正式推出市場。

??高端租金止跌轉(zhuǎn)漲

??8月，高端市場租賃指數(shù)上漲0.18%。其中，一室上漲0.21%，二室上漲0.18%，三室上漲0.16%。除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測的50個(gè)高端房源板塊46個(gè)上漲、4個(gè)下跌。

??本月，高端市場租金止跌轉(zhuǎn)漲，需求升溫明顯，其中小戶型需求最多，在于商務(wù)個(gè)體租賃、年輕白領(lǐng)小家庭租賃等品質(zhì)消費(fèi)案例增多，成為本月高端市場行情主流。位于城市副中心、環(huán)CBD區(qū)域的板塊需求旺盛，從統(tǒng)計(jì)的高端板塊走勢看，漲幅較大的如靜安江寧路、長寧古北均上漲0.35%，黃浦打浦橋、普陀真如租金均上漲0.33%，一室戶型平均租金為12314元、10558元、11676元、9739元；二室戶型平均租金為16278元、14295元、15075元、13953元；三室戶型平均租金為21219元、19192元、20181元、18105元。調(diào)查顯示，上述四板塊中一室戶型需求最多，租客中既有公司，也有企業(yè)中高層管理人員、高收入職業(yè)者等，對房源品質(zhì)要求高，部分房源在裝修期、合約未滿時(shí)便被預(yù)定。大戶型成交較多的如陸家嘴、徐匯龍華、浦東聯(lián)洋，租金分別上漲0.29%、0.27%、0.23%，一室戶型平均租金為12510元、10571元、9662元；二室戶型平均租金17322元、15485元、15009元；三室戶型22846元、20566元、18913元。上述三板塊內(nèi)高檔住宅集中，加之板塊地處核心商圈或高檔社區(qū)，各類租賃需求旺盛。成交案例中，一些高收入者通過租借大戶型解決家庭居住需求，滿足自己上班通勤、子女教育等問題，一些家庭人口較多的往往選擇三室及以上戶型。

??中端市區(qū)改善活躍

??8月，中端市場租賃指數(shù)上漲0.27%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)。其中，二室上漲0.27%，三室上漲0.26%。所監(jiān)測的全部16個(gè)行政區(qū)租金全部上漲。總共90個(gè)板塊中，81個(gè)上漲，3個(gè)持平，6個(gè)下跌。中心城區(qū)（含浦東內(nèi)環(huán)）租金漲幅領(lǐng)先，浦東內(nèi)環(huán)、黃浦均上漲0.32%，徐匯、楊浦均上漲0.31%。新興城區(qū)（含浦東內(nèi)環(huán)外）的浦東內(nèi)環(huán)外、寶山、閔行、松江，租金分別上漲0.26%、0.19%、0.16%、0.14%。

??8月，中端市場租金漲幅超一倍，中心城區(qū)需求增量大于新興城區(qū)，各類改善租客活躍推升租金行情；新興城區(qū)則表現(xiàn)為租金小幅上升，需求增量不及中心城區(qū)。由此，本月中端市場行情在于中心城區(qū)需求走強(qiáng)。中心城區(qū)租金領(lǐng)漲板塊如靜安西藏北路、楊浦黃興公園、靜安彭浦、普陀武寧，租金分別上漲0.58%、0.50%、0.47%、0.45%，二室戶型平均租金為6738元、6259元、6311、5911元；三室戶型平均租金為8533元、8064元、8277元、7794元。調(diào)查顯示，家庭型租賃需求的上升，帶動這類非學(xué)區(qū)、非商務(wù)板塊的租賃成交升溫。一些租客因短期無置換計(jì)劃，選擇租房過渡，關(guān)注的多為板塊內(nèi)次新小區(qū)，其中，二室戶型因能滿足三口或四口之家的居住要求，最受租客青睞，裝修水平、裝修年限、是否附帶車位、是否臨近軌交等因素對租金及成交影響明顯。加之7、8兩月屬于租約到期高峰期，市場換租案例增多，一些收入提升的租客改善居住條件，在由外向內(nèi)、由小換大、由老換新等需求作用下，中端市場改善型換租案例上升。成交較熱的板塊，如楊浦鞍山、浦東金橋、虹口四川北路、寶山通河，租金分別上漲0.38%、0.32%、0.31%、0.24%。此外，臨近新學(xué)年開學(xué)，陪讀租賃需求出現(xiàn)一輪強(qiáng)勁釋放，熱門板塊如徐家匯、靜安江寧路、陸家嘴，租金分別上漲0.60%、0.54%、0.40%，二室戶型平均租金為7245元、7332元、7012元；三室戶型平均租金為8942元、9326元、8794元。成交案例顯示，優(yōu)質(zhì)小學(xué)附近房源需求旺盛，一些家長通過“以租養(yǎng)租”的方式改善居住條件，以購入小戶型、售后公房的家長選擇陪讀租房居多，戶型需求以二室戶型居多，部分三代同堂的則會租借三居室，租約也往往為兩年以上的長租。

??低端租金領(lǐng)漲市場　　

??8月，低端市場租賃指數(shù)環(huán)比上漲0.36%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.37%，二室上漲0.36%。所監(jiān)測全部16個(gè)行政區(qū)總共114個(gè)板塊中，109個(gè)租金上漲，5個(gè)下跌。低端市場需求活躍，租金領(lǐng)漲全市。同時(shí)，中心城區(qū)租金漲幅大于新興城區(qū)，如徐匯、虹口、黃浦，租金分別上漲0.48%、0.46%、0.45%；新興城區(qū)的閔行、寶山、松江租金分別上漲0.32%、0.24%、0.23%。

??8月，低端租賃市場畢租需求持續(xù)釋放，中心城區(qū)需求尤為強(qiáng)勁，如長寧北新涇、楊浦中原社區(qū)、虹口四川北路、靜安閘北公園，租金分別上漲0.94%、0.85%、0.77%、0.72%，一室戶型平均租金為4335元、4264元、4075元、4353元；二室戶型平均租金為5468元、5273元、5039元、5279元。調(diào)查顯示，上述四板塊均處內(nèi)外環(huán)間，板塊內(nèi)老工房（售后公房）密集，是成熟的傳統(tǒng)居住板塊，為年輕白領(lǐng)、畢租客所青睞。成交案例中，這類臨近主要商圈半小時(shí)軌交板塊，房源掛牌后往往一周內(nèi)便能成交。究其由，本月仍有大量的外省市高校畢業(yè)生陸續(xù)入滬，先租房后找工作，加上一部分畢租客上月入滬暫租過渡，成功入職后換租至工作地附近，新租、換租需求疊加入市，推升租金行情。緣于此，中心城區(qū)需求在7月水平上穩(wěn)中有升，部分小區(qū)房源緊張，租金出現(xiàn)3%左右的漲幅。在新興城區(qū)熱點(diǎn)板塊，多為一些中外環(huán)間的動遷大居、產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，如浦東張江、浦東三林、松江大學(xué)城、閔行七寶，租金分別上漲0.58%、0.56%、0.45%、0.44%，一室戶型平均租金為3299元、3311元、3183元、3373元；二室戶型平均租金為4305元、4468元、4350元、4744元。上述四板塊以動遷房、售后公房為掛牌房源主體，距離大商圈多在1小時(shí)車程內(nèi)，人均承租成本較中心城區(qū)下降500元左右，一些收入不豐的年輕白領(lǐng)、起薪不高的畢租客求租于此。而在新興城區(qū)位置偏遠(yuǎn)板塊，需求流入所見不多，如青浦朱涇、奉賢海灣租金分別下跌0.09%、0.07%，板塊內(nèi)租客多為本地務(wù)工人員，人均租金在1000-1500元。

??上海房產(chǎn)之窗房屋租賃指數(shù)報(bào)告指出，8月上海房屋租賃市場整體表現(xiàn)為量價(jià)穩(wěn)中有升，需求疊加入市是主要因素。低端市場以畢租需求為主；中端市場以改善型換租、陪讀租賃等需求為主；高端市場中享受型需求升溫，由跌轉(zhuǎn)漲。8月進(jìn)入畢租旺季末尾，市場表現(xiàn)略勝7月，需求均衡升溫，帶動租金走出普漲行情。

??8月傳統(tǒng)畢租旺季，在改善需求抬頭的氛圍下，影響租金價(jià)格走勢的除了低端市場畢租客，更直接的為改善客活躍所致，拉升了相關(guān)區(qū)域、板塊的租金水平。預(yù)計(jì)，接下來的9月，隨著畢租需求淡出，市場或走出平緩之勢。