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　　1978年，我國城市人均住房建筑面積僅有6.7平方米，缺房戶占城市總戶數(shù)的47.5%。2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到39平方米。40年間，我國城市人均住宅建筑面積增長了逾5倍。
　　新中國成立70年，尤其是改革開放以來，百姓的安居夢正成為現(xiàn)實。同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進經(jīng)濟發(fā)展和居住環(huán)境改善等方面發(fā)揮了重要作用。
　　告別住房短缺
　　動遷之前，上海人吳先生一家三口擠在老城區(qū)的一個亭子間里。一張小小的桌子，做飯時是案板，吃飯時是飯桌，寫作業(yè)時是書桌。擁擠逼仄的石庫門、陰暗潮濕的味道、因空間緊張而劍拔弩張的鄰里關(guān)系，構(gòu)成了吳先生幼時關(guān)于居住的全部印象。
　　1978年之前，中國的城鎮(zhèn)住房基本屬于福利性住房，行業(yè)發(fā)展緩慢。尤其在北京、上海等人口密集的大城市，經(jīng)歷了一輪人口的大增長后，居民住房普遍緊張，居住環(huán)境普遍惡劣。1978年底的一份報告顯示，1977年底全國城市缺房戶占居民總數(shù)的17%，平均每人居住面積不足2平方米的擁擠戶達89萬戶。僅在上海的棚戶區(qū)就住著100多萬人。
　　住房制度改革迫在眉睫。房地產(chǎn)行業(yè)改革的一系列理論探討和實踐由此展開。在這一時期，萬科、恒大等房企先后成立。
　　1998年7月中央正式發(fā)布文件，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制，中國由此進入了住宅全面商品化的時代。
　　“我們經(jīng)過了近20年的探索，到1994年形成了初步的政策框架，在1998年終于形成了城鎮(zhèn)住房制度改革的基本框架。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示。
　　2002年，通過拆遷，吳先生一家終于住上了單獨廚衛(wèi)的電梯房。
　　多個國家層面政策文件定調(diào)后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了高速發(fā)展的時期。
　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的《改革開放40年經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列報告之八》指出，改革開放40年來，我國住宅建設(shè)規(guī)模大幅增加，有效改善了人民的居住條件。1998-2017年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成85萬億元，年均增長21.4%；2017年我國全社會住宅施工面積65億平方米，是1997年的4.4倍。
　　中國社會科學(xué)院發(fā)表的《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》顯示，中國居民已基本告別“蝸居”時代，進入“適居”時代。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)M足了人民群眾改善居住空間和環(huán)境的需求。此外，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶動了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進了當?shù)亟?jīng)濟良性發(fā)展。
　　堅持根本定位
　　不過，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的情況下，部分區(qū)域房價高企備受關(guān)注。
　　馮俊認為，改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為改善群眾居住條件，為經(jīng)濟增長做出了積極貢獻。但是，住房投資品屬性過強，住房的基本屬性在一定程度上被扭曲，一些炒房現(xiàn)象干擾了房地產(chǎn)市場的健康運行。不少中心城市，房價上漲的速度比居民家庭收入增長的速度快，居民家庭的住房杠桿率不斷上升，居民負債過高，也影響了居民其他消費增長的能力；資金過度向房地產(chǎn)業(yè)流動，加劇了經(jīng)濟脫實向虛。
　　張大偉表示，高房價的產(chǎn)生與社會資源分配、城市發(fā)展不均衡、銀行的信貸大量流入房地產(chǎn)等因素有關(guān)。土地財政短期內(nèi)難有替代模式，加之經(jīng)濟周期的波動，房地產(chǎn)經(jīng)常被用作短期刺激手段，因此核心城市房地產(chǎn)價格始終處于高位。
　　2016年底，房地產(chǎn)市場進入了一輪強調(diào)控周期。2016年底中央經(jīng)濟工作會議首提“房住不炒”；2017年2月，中央首提“研究房地產(chǎn)長效機制和基礎(chǔ)性制度安排”。一系列高規(guī)格表態(tài)和政策，體現(xiàn)了中央對解決好房地產(chǎn)市場問題、加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的信心和決心。
　　邁向高質(zhì)量發(fā)展
　　目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模已經(jīng)達到15萬億元。經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邏輯和格局正在發(fā)生改變。尤其是在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)暴利時代逐漸落幕，樓市將進入下半場。作為國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，關(guān)系到上下游60多個行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)如何實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？
　　中國恒大總裁夏海鈞認為，調(diào)控政策是“組合拳”。房地產(chǎn)企業(yè)一定要堅持“房住不炒”，滿足居民剛性居住需求，行業(yè)就會實現(xiàn)穩(wěn)定、健康發(fā)展。
　　夏海鈞同時指出，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，仍有三個關(guān)鍵有利因素。“首先，中國的城鎮(zhèn)化率僅50%多，歐美等國家和地區(qū)則達到80%。我國還有20%的增長空間，每年增長1個百分點就是1400萬人口進城。二是中國目前人均居住面積39平方米，歐美則為80平方米，這個增長空間就是我們的需求。三是舊城改造。20%的老房子要拆掉，每一個地產(chǎn)商將來都不能回避這個問題。”
　　張大偉則認為，調(diào)控房地產(chǎn)不可能一蹴而就，過去幾十年積累的問題要慢慢緩解。房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)堅守“房住不炒”的根本原則，房地產(chǎn)稅等長期房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該加快出臺。房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展，一方面要減少對土地財政的依賴，另一方面要降低居民對房地產(chǎn)作為投資品的依賴。