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??2015-2016年間，多家房企爭(zhēng)搶在上海布局，土地市場(chǎng)迎來一波快速上漲，尤其是2016年地王爆發(fā)年，各區(qū)域、板塊地價(jià)屢創(chuàng)新高、地王頻出。但在目前上海樓市趨于平穩(wěn)，政策依舊趨嚴(yán)的背景下，“地王”們正遭受著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)的雙重夾擊。巨大的成本壓力下，這些地王現(xiàn)狀如何？開盤去化和盈利空間如何？地王項(xiàng)目的盈利空間如何？我們以2015年以來的上海成交的16宗地王為例，對(duì)其入市情況一探究竟。

??從數(shù)量上看，16宗地王中2016年占了7席，并且2016年成交的地王不僅數(shù)量最多，質(zhì)量也“最佳”，地王平均樓板價(jià)高達(dá)55051元/平方米。其中以靜安區(qū)不夜城板塊地王表現(xiàn)最為突出，3年多的時(shí)間過去，融信以100218元/平方米的樓板價(jià)競(jìng)得的這幅宅地依然是上海乃至全國(guó)住宅地塊最高紀(jì)錄的保持著，考慮到房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，資金壓力再度升級(jí)，相信在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)這一價(jià)格無法被超越。

??地王年之后，2017-2019年地王數(shù)量明顯減少，尤其是2017年，在2016年底中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次提出“房住不炒”之后，奠定了2017年全年的嚴(yán)控基調(diào)，土地市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，為了杜絕“地王”出世，上海含宅出讓土地多位于郊區(qū)，價(jià)值度低，同時(shí)土拍政策收緊及門檻提升導(dǎo)致競(jìng)拍房企銳減，多數(shù)地塊以底價(jià)成交，土地成交價(jià)格和溢價(jià)率均降至低位，地王“全軍覆滅”，2017年全年含宅樓板價(jià)最高的竟然是一幅位于楊浦的回遷房用地，樓板價(jià)達(dá)35672元/平方米，由此可以看出2017年上海土地市場(chǎng)之冷。2018年、2019年地市小幅復(fù)蘇，中心城區(qū)靜安、徐匯、楊浦、普陀出讓了少量土地，由于資源較為稀缺，成交樓板價(jià)在4.6-5.4萬元不等，近2年時(shí)間內(nèi)才誕生了5幅區(qū)域性地王，但與2016年的地市盛景相差甚遠(yuǎn)。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止2019年9月，16宗地王中有10宗已經(jīng)入市，這些項(xiàng)目均是2015、2016年拿的地，2017年以后拿的地王無一入市，這些入市地王的平均入市周期達(dá)33個(gè)月，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均入市周期18個(gè)月。就已入市的單個(gè)地塊來看，入市最快的是融信江灣公館，入市周期也達(dá)到了27個(gè)月，該項(xiàng)目拿地時(shí)間較早，入市時(shí)房地價(jià)差較大，銷售情況也比較樂觀。而入市最為緩慢的地王是楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)的陽光城檀悅101項(xiàng)目，入市周期高達(dá)39個(gè)月，其余6個(gè)項(xiàng)目入市時(shí)間在2.5-3年不等。

盤點(diǎn)上海近五年的那些地王

??已開工未開盤的項(xiàng)目有7幅，但受限價(jià)、限購(gòu)等因素的影響，多個(gè)項(xiàng)目采取觀望策略，相繼延后入市時(shí)間，譬如不夜城板塊和青浦徐涇鎮(zhèn)兩宗地王，業(yè)內(nèi)甚至有估計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期均會(huì)達(dá)到50個(gè)月以上。究其原因，主要是這些單價(jià)地王項(xiàng)目，參照周邊同等類型項(xiàng)目銷售價(jià)格，造價(jià)+成本之和占房?jī)r(jià)的比重也趨于高位，尤其是不夜城地塊本身就是超10萬+元/平方米的超高樓板價(jià)，面粉價(jià)格明顯高于面包價(jià)，在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價(jià)背景下，推盤即意味著“賠本”，所以這些地王項(xiàng)目依舊處于擱置狀態(tài)。

??進(jìn)一步結(jié)合入市時(shí)點(diǎn)來看，已入市的“地王”項(xiàng)目主要集中在2018面下半年集中面世，與拿地時(shí)的周邊房?jī)r(jià)相比，大部分地王的開盤價(jià)格已經(jīng)上漲超過40%以上，超過兩年的入市周期為這些地王提供了更大的“溢價(jià)空間”，并且讓那些“面粉貴過面包”的土地看到了扭虧為盈的可能。

??就這些地王入市情況來看，命運(yùn)各不相同，有日光的、也有處于持銷期的、也有去化困難的。總的來看，處于中心城區(qū)、位置較好的地王項(xiàng)目去化較好；相比較之下，處于郊區(qū)的地王項(xiàng)目即使總價(jià)相對(duì)較低，但由于受眾范圍相對(duì)較小，加上配套相對(duì)欠缺，性價(jià)比較低，多處于滯銷狀態(tài)。

盤點(diǎn)上海近五年的那些地王

??第一，去化較好的日光項(xiàng)目位于中心城區(qū)熱點(diǎn)板塊，譬如豪宅比重集中的楊浦新江灣城板塊板塊，去化尤佳，上海院子、融信江灣公館兩個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化都達(dá)100%；以融信江灣公館為例，由于緊鄰復(fù)旦高校，具有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，加之項(xiàng)目距地鐵10號(hào)線國(guó)帆路站僅300m交通便利；并且品質(zhì)過硬，項(xiàng)目以多層為主，房型設(shè)計(jì)和得房率較佳，周邊配套較為成熟，項(xiàng)目北側(cè)是40萬方僑福芳草地商業(yè)中心，1.5km內(nèi)悠方購(gòu)物廣場(chǎng)，完全滿足日常生活，因此一經(jīng)開盤即售罄。

??第二，處于持銷期的項(xiàng)目也多是有規(guī)劃利好的板塊，譬如位于楊浦東外灘的陽光城檀悅101項(xiàng)目，盡管由于周邊多為舊改、目前整體居住品質(zhì)不佳，開盤當(dāng)天去化僅38%，但由于產(chǎn)品本身品質(zhì)不錯(cuò)，加之項(xiàng)目位于東外灘，發(fā)展前景較優(yōu)，項(xiàng)目一直處于持效期，目前項(xiàng)目去化率已經(jīng)達(dá)97%。

??第三， 郊區(qū)地王遭遇“滑鐵盧”、滯銷嚴(yán)重。以2019年6月27日首開的央璽最為典型，當(dāng)天共推出房源344套，開盤當(dāng)天去化僅80套，去化率僅23%。究其原因：一是由于其位置較為尷尬，商業(yè)、交通、醫(yī)療等配套均十分欠缺；二是由于拿地價(jià)格較高，其作為寶山單價(jià)地王，樓板價(jià)高達(dá)53725元/平方米，即使其將盈利空間極度壓縮，甚至可以說是賠本，售價(jià)被壓至62000元/平方米，但這一價(jià)格相較周邊同類樓盤仍然毫無優(yōu)勢(shì)，去年開盤的濱江公園壹號(hào)53000元/平方米（精裝5000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)），且由于限價(jià)，項(xiàng)目的裝修配置明顯縮減，戶型設(shè)計(jì)也過于緊湊，居住舒適度欠佳，因此項(xiàng)目開盤去化不佳。此外，南匯的中糧首創(chuàng)禧瑞祥云和松江的中海九峯里等“板塊級(jí)”地王項(xiàng)目去化也極不理想，尤其是中海九峯里開盤去化僅1%，整體去化率僅5%。

??總的來看，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的出現(xiàn)與限價(jià)的執(zhí)行情況也有較大關(guān)聯(lián)，中心城區(qū)的項(xiàng)目限價(jià)政策執(zhí)行較嚴(yán)，不容易突破高價(jià)天花板，對(duì)于購(gòu)房者而言“買到既是賺到”；而郊區(qū)的地王項(xiàng)目限價(jià)雖然相對(duì)寬松，但因?yàn)轫?xiàng)目售價(jià)高，去化并不理想。

??地王項(xiàng)目由于土地價(jià)格較高，最引人關(guān)注的當(dāng)然是其銷售價(jià)格，其不僅代表著區(qū)域價(jià)格天花板，其去化情況也能較好地反映區(qū)域熱度。就已經(jīng)入市的9個(gè)地王項(xiàng)目來看，地價(jià)房?jī)r(jià)比值處于51%-87%不等，房地差在8273-45764元/平方米之間。盈利空間最大的項(xiàng)目依然集中在楊浦新江灣熱點(diǎn)板塊，融信江灣公館和信達(dá)泰禾上海院子兩項(xiàng)目的房地差均可達(dá)到4萬元/平方米左右，盈利空間維系在高位，去化表現(xiàn)不俗，開盤當(dāng)天基本能夠“日光”。

??而郊區(qū)地王的盈利空間則十分有限，松江、寶山三個(gè)地王項(xiàng)目房地地價(jià)差僅在1萬元左右，位于寶山的央璽項(xiàng)目表現(xiàn)最為突出，由于拿地價(jià)格高，在限價(jià)“緊箍咒”下項(xiàng)目售價(jià)62000元/平方米，房地差僅8273元/平方米，剔除掉精裝項(xiàng)目，項(xiàng)目勢(shì)必要虧損。

??在市場(chǎng)、政策的兩面夾擊之下，2018、2019年上海土地市場(chǎng)逐漸回歸平淡，地王數(shù)量明顯減少、價(jià)格漲幅也明顯放緩，各行政區(qū)的“地價(jià)天花板”多在逐年下降，以上海土地成交比重較高的寶山和松江為例，2019年至今最高樓板價(jià)均未突破2.5萬元/平方米，相比 2016年均下跌超過1.5萬元/平方米。

??但住宅價(jià)格仍在穩(wěn)定增長(zhǎng)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2019年上海房?jī)r(jià)仍然能夠保持在同比2%左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)。因此對(duì)于近兩年成交的高價(jià)土地而言，未來入市盈利空間尚能保持。但是對(duì)于極少數(shù)如靜安不夜城這類“王中王”地塊，短期內(nèi)解套的可能性還是微乎其微，能保持不虧就已經(jīng)是最大奢望了

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）