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??樂居財經 王向南 發自香港

??“莫聽穿林打夜聲，何妨吟嘯且徐行，料峭春風吹酒醒，微冷，山頭斜照卻相迎”，發布會伊始，龍湖集團（00960.HK，以下簡稱“龍湖”）便借蘇軾遇雨抒懷之作，來表達自身面對外部環境變化，泰然自若的心境。

??隨著中國的房地產市場政策周期縮短，融資環境持續收緊，行業整合進一步加劇。龍湖認為，“房住不炒”的政策長期不變，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，正宣告了這個行業遠期趨勢的確定性。對于龍湖來說，長期對于這份行業的高度敬畏和篤定、四大航道的多維布局、多年的克制與自律，以及專注于打造產品和提升客戶服務的自覺，都使得龍湖在這樣的嚴峻的大勢下愈加淡定、從容。

??8月26日下午，龍湖在香港召開2019年中期業績發布會。董事長吳亞軍、執行董事兼首席執行官邵明曉、執行董事兼首席執行官趙軼等出席此次業績發布會。

??再過兩個月，龍湖將迎來上市10周年紀念日。

??“對于上市公司而言沒有故事就是好故事”，在吳亞軍看來，中國的城市化發展、消費升級、服務升級是龍湖未來10年的3個機會。

??半年銷售額破千億

??年初，龍湖將全年的銷售目標鎖定為2200億元。被問及該銷售目標是否過于保守，邵明曉表示，截至7月底，龍湖已完成1256億的銷售，完成全年2200億的總目標比較輕松。下半年，龍湖依然會按照自己的節奏，穩健地推進運營開盤和銷售。

??2019年龍湖中期業績報告顯示，公司實現合約銷售1056.2億，同比增長8.8%，穩居行業前十，達成全年銷售目標48%。分區域看，長三角、西部、環渤海、華中及華南區域合同銷售額，分別占公司上半年總合同銷售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

??營業額385.7億元，歸屬于股東的凈利潤為63.1億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤為47.0億元，同比增長26.0%。毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率32.6%。集團核心稅后利潤率為16.1%。核心權益后利潤率為12.2%。物業發展業務實現營業額341.7億元，同比增長42.1%，交付物業總建筑面積283.7萬平方米。

??土儲方面，2019年上半年，龍湖新拓展福建漳州、陜西咸陽、廣東中山、廣東茂名四個城市。龍湖新增收購土地儲備總建筑面積為924萬平方米，權益面積671萬平方米，平均權益收購成本每平方米7761元。按區域來看，長三角、西部、環渤海、華南及華中的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。

??截至2019年6月30日，集團土儲合計7093萬平方米，權益面積4911萬平方米。截至7月31日，已經完成49個城市的布局。

??平均融資成本4.56%

??被問及，目前公司有27座投資物業在建，沉淀下來的大量資金成本會否帶來一定的資金壓力。

??趙軼回應稱，公司目前的平均融資成本維持穩定在4.56%，在行業內是較為穩健的水平。他坦言，目前國內的融資環境對于行業而言是調控狀態，但是這種調控是結構性的、精準的，而不是一刀切的。“龍湖以前從沒用過信托、資管、影子銀行這樣的貴錢，在這個階段，信用很好的公司反而能以相對低的借貸成本去融資，”趙軼表示，對于未來公司融資成本的穩定保持信心。

??談及海外融資收緊，趙軼解釋，現在批復一年以內到期的海外再融資，龍湖的批文是之前拿的，繼續有效，即使以后拿，這個調整對公司的影響也不是很大，因為龍湖的海外融資本來就僅用于海外。

??截至2019年6月30日，龍湖在境內成功發行22億元公司債券，票面利率介乎3.99%至4.70%之間，期限介于五年至七年。綜合借貸為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%。為規避匯兌風險，公司外幣借款始終保持較低占比，并輔以一定比例的匯率掉期。

??業績會現場精彩問答：

??提問：下半年龍湖有9個商業項目將面世，預期商業對未來集團盈利的貢獻是怎樣的？關于香港的項目，公司和合景泰富在啟德有一個項目，之前說第二季度會推，但到目前還沒有推，公司對這個盤有什么看法？今年以內是否有可能推呢？

??邵明曉：商業是龍湖一貫的主航道業務，我們每年回款的10%都投在投資性物業中，但過去幾年基本嚴格控制，沒有投足，經過每年逐步投入積累，到今年開始爆發，我們的選址都是在中國最高能級城市的地鐵上蓋，今年開的9個項目基本都在北京、上海、南京、合肥的核心，這個主航道業務我們依然會堅定地去做。

??運營項目方面，出租率在95%以上，毛利率70%以上，龍湖的天街是國家批準的中國知名商標，在用戶心中的品牌影響力也非常強，這個業務我們會堅定地往前走，銷售坪效、單店增長，剛才趙總也跟大家分享了，10年以上、5-10年、3-5年、1-3年，單店增長質量處于行業前列。下一步我們將更加強化，讓商場的盈利性變得更好。再加上我們的資金成本一直在行業內處于最領先的第一陣營地位，今年4.56%，這個生意對龍湖來講很順暢，到今天為止已經是常規運營的主航道業務。

??剛才提到關于比例，我們要看這個業務的利潤占比，目前利潤占比是11%到12%，未來幾年差不多每年1-2個點的增長，通過一段時間，讓它在我們的收入和凈利占比中逐步提升。

??香港項目DDH已經拿到了，廣告已出街，這個月底售樓處開放，下個月會推出，在整個啟德機場區域，我們項目的盈利性非常好，我們會用小步快跑的方式，今年會推，效果好還會再推，整體上我們對香港還是比較看好。

??提問：剛才提到下半年融資沒有壓力，都還完了，請問拿地方面會怎么做？如果有融資額度的話，還會往下一年，額度會怎么利用？是先拿錢再去拿地還是怎么樣？二、我看過一些投資報告，說我們賣掉一些商場的小股，是不是用于釋放價值，如果真的有的話，是怎樣的處理方法？會不會再去投？

??趙軼：今年沒有再融資壓力，可能下半年有機會，即使融來錢，也會提前還明年到期的銀行貸款，不會到國內去拿地。拿地方面我們會嚴格量入為出，按照負債率倒推，而且會看時機，比如今年3、4月份時機不好，5、6月份好一點，我們預判未來應該還是會有機會。

??至于商場資本變現，當商場的NPI/cost運營到12-15%時，一些長線險資傾向于尋求戰略合作。我們會出讓49%的股權給他們，通過估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，同時我們還能夠操盤并表，能夠收管理費。通過這種方式實現商場的資本化變現，它跟REITs、分拆上市本質邏輯一樣，我們會逐步探索。

??提問：截至上半年長租公寓開業6萬間，能否介紹一下目前冠寓的發展情況？我們發現長租公寓領域目前發生了一些變化，房企普遍放慢腳步，萬科的萬村計劃遇阻，旭輝現在也不提目標了，上周碧桂園說1000萬間目標的變化，請問龍湖對于長租公寓領域是否堅持此前的規劃和判斷？

??邵明曉：長租公寓在我們內部叫C3業務，也是主航道業務，今年這個行業確實有一些變化，這項業務重運營、重營銷，對團隊要求非常高，市場面非常大，針對的客群非常寬泛，預計未來增長比較大，但要做好挑戰也較大。龍湖非常堅定長租公寓依然是我們的戰略業務，半年開到6萬間，全年會開到8萬間，收入不變，會超過10億，6個月以上的出租率能達到90%以上，運營非常健康。龍湖現在已經做到基本接近頭部了，如果再往前走，有希望做到完全領先，因為我們堅定按照自己的節奏去走，再加上龍湖的融資成本比較低，這個業務還會做，但未來的重點還是在質量，因為已經到了前兩名，甚至馬上到第一名的規模，我們要把選址、運營、團隊、用戶、底層DT和IT系統全面強化，這個業務從中長期來看還是非常好。

??我們大概的規劃之前也跟大家溝通過，明年會追平甚至微利，后年開始中資產業務毛利率在35%左右，凈利率在12%左右，重資產跟C2差不多，毛利接近70%。重資產和中資產的比例，現在已經開業的大概是10%和90%，10%重資產，90%中資產，按照我們已經拿到的TOD天街帶的冠寓項目正在建設中，這些項目進來之后大概是二八左右，重資產是20%，中資產是80%，未來這個比例會靈活根據市場情況進行調整。這個業務我們更多聚焦在大城市，現在已經差不多到20個城市。

??提問：早前說啟德那塊地皮不會調整價格，可是近來社會事件越來越激烈，會否對價格有所影響？

??趙軼：那個項目的土地成本在片區內比較低，我們會隨行就市，根據客戶的情況作出反應，但今天肯定會賣，大概下個月推出。

??提問：管理層怎么看下半年人民幣情況？剛才說到不會碰外幣債務，是會增加對沖還是降低外幣比例？

??邵明曉：關于人民幣，我們不做預測，但我們會做好自己，首先是把外幣份額降低，內部指標是不超過40%，但其實我們是做到了20%，另外我們會做掉期來對沖風險，這樣一路走下來，可以給公司比較主動的空間。