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??文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究員 陳大白

??一天之內(nèi)，三家上市物管企業(yè)發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。其中，綠城服務(wù)（2869.HK）此次披露的中期業(yè)績(jī)多個(gè)指標(biāo)同比有大幅增長(zhǎng)。

??截至2019年6月30日，綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入36.63億元，比2018年同期的29.3億元增長(zhǎng)25.1%；毛利約7.06億元，同比增長(zhǎng)約28.2%；毛利率約19.3%，與去年同期相比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)約2.32億元，同比增長(zhǎng)約6.9%。

??截至2019年6月30日，綠城服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)1305個(gè)，在管面積約1.84億平方米，較2018年同期的1.51億平方米增長(zhǎng)約22.1%；儲(chǔ)備面積約2.07億平方米，同比增長(zhǎng)約29.1%。在規(guī)模擴(kuò)張上，其步伐與綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳志華所說(shuō)的“控制在30%左右”保持一致。

??凈利潤(rùn)增速跌至個(gè)位數(shù)

??從營(yíng)收貢獻(xiàn)率來(lái)看，物業(yè)服務(wù)板塊仍然是綠城服務(wù)收入及利潤(rùn)的主要來(lái)源。據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年，其物業(yè)服務(wù)收入約24.53億元，占總收入的66.9%，同比增長(zhǎng)約21.7%；園區(qū)服務(wù)收入約6.9億元，占總收入的18.9%，同比增長(zhǎng)約34.8%；咨詢服務(wù)收入5.21億元，占總收入的14.2%，同比增長(zhǎng)約30%。

??毛利率方面，咨詢服務(wù)板塊的毛利率最高，達(dá)38.1%，同比減少1個(gè)百分點(diǎn)；其次是園區(qū)服務(wù)，毛利率約為31.3%，同比增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率約11.9%，與去年同期持平。

??值得注意的是，盡管同比數(shù)據(jù)來(lái)看基本處于上升趨勢(shì)，但從行業(yè)來(lái)看，19.3%的毛利率在已公告中期業(yè)績(jī)的上市物管企業(yè)中，處于低位。

??根據(jù)各物管企業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告，雅生活整體毛利率達(dá)37%，彩生活的毛利率約為32.6%，碧桂園服務(wù)的毛利率約39.2%，新城悅服務(wù)的約29.2%。就物業(yè)管理單個(gè)板塊而言，綠城服務(wù)的毛利率為11.9%，而雅生活、彩生活、碧桂園服務(wù)在這一指標(biāo)上的數(shù)據(jù)分別為26.6%、26.5%、35.7%。

??不過(guò)，對(duì)于較低毛利率，綠城服務(wù)的管理層早在去年做出過(guò)回應(yīng)。吳志華在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，綠城服務(wù)寧愿在物業(yè)服務(wù)上保持一個(gè)比較低的毛利率，來(lái)營(yíng)造一種非常好的性價(jià)比，從而獲得非常強(qiáng)的內(nèi)生增長(zhǎng)能力。

??此外，上市以來(lái)，綠城服務(wù)的中期凈利潤(rùn)增速一路下滑。2016年上半年到2019年上半年，綠城服務(wù)的凈利潤(rùn)增速分別為48.98%、41.83%、29.11%以及6.9%，已跌至個(gè)位數(shù)。

??資產(chǎn)負(fù)債率上升7個(gè)百分點(diǎn)

??報(bào)告期末，綠城服務(wù)流動(dòng)資產(chǎn)約46.44億元，同比增長(zhǎng)約37.2%；流動(dòng)負(fù)債約35.73億元，同比增長(zhǎng)約22.3%，資產(chǎn)負(fù)債率約為63.3%，較去年同期的55.8%上漲了7.1個(gè)百分點(diǎn)。綠城服務(wù)在公告中解釋稱，資產(chǎn)負(fù)債率的上升主要是由于按照新租賃準(zhǔn)則，期末租賃資產(chǎn)增加約5.71億元，租賃負(fù)債增加約5.7億元，以及本期新增銀行借款約3億元所致。

??期內(nèi)，綠城服務(wù)融資收入為1060萬(wàn)元，對(duì)比2018年同期的融資收入凈額為1170萬(wàn)元。現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為20.18億元，銀行存款利息收入為1440萬(wàn)元。

??而在貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)方面，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)大增。公告顯示，上半年貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)為13.87億元，相較2018年同期增加40.1%，其中，一年內(nèi)的應(yīng)收賬款要比去年底增加6.7億元。

綠城服務(wù)：背離的業(yè)績(jī)曲線丨半

??對(duì)此，綠城服務(wù)表示，由于宏觀環(huán)境影響，案場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼、專項(xiàng)服務(wù)的回款速度有所放緩及應(yīng)收關(guān)聯(lián)方的非貿(mào)易性質(zhì)款項(xiàng)增加所致，其指出，應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)中主要構(gòu)成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)，多以年度收取，因此在半年度時(shí)該部分增長(zhǎng)比例較高，但到下半年會(huì)降低。