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??碧桂園的財報應當成為每一個地產人的讀本。作為中國布局最廣、銷量最大的房企，碧桂園的脈搏，在某種程度上，就可以等同于房地產行業的冷暖。在下半年涼風襲人的風聲里，在大佬們謹慎偏悲觀的論調里，碧桂園如期端出的中報恰如一顆定心丸：大象跑得不慢，財務日趨穩健，行業的發展還有廣闊天地。
??讓我們從銷售、財務、土地的維度來觀察碧桂園的中報。
??銷售：降速后依然很快
??上半年，碧桂園實現權益銷售金額約2819.5億元，權益銷售面積3129萬平方米。18年之前，碧桂園只公布全口徑銷售金額數據，因此我們無法了解到，這個重要數據的實際增速。
??不過，2018年度，碧桂園的權益銷售金額是5019億元，同比增速是29%。假設今年增速只有20%，那么碧桂園2019年度的權益銷售金額也能達到6000億。現在看來，碧桂園上半年就沖到了2819.5億元，一般來說下半年是銷售的重頭戲，至少會占據全年的6成左右。
??常務副總裁程光煜說，下半年碧桂園準備了4820億元的貨量。我們測算，這個貨量賣出7成的話， 碧桂園全年就能達到6000億元的銷售額。這么粗略計算，碧桂園全年完成6000億的概率很大，銷售增速依然非常可觀。
??營收方面，最近兩年的賣房陸續結轉為亮閃閃的現金。上半年碧桂園營收2020.1億元，同比增長高達53.2%——千億級的大象，奔跑起來穩健的速度讓人嘆服。
??在利潤方面，上半年碧桂園實現歸屬股東的凈利潤為156.4億元，同比增長20.8%，目前的碧桂園還沒有到高速釋放利潤的時候，我們認為隨著2018年下半年碧桂園開始提質控速，利潤將在之后1—2年開始釋放出來。
??莫斌說，上半年碧桂園權益物業銷售現金回籠約2659.4億元，回款率為94.3%，較去年底的91%上升三個百分點。毫無疑問，碧桂園的回款率水平，在房企中也是一騎絕塵的水準。到半年度，碧桂園手握7352億元已售未結算。這個巨額未結轉金額，就是今后一兩年的業績保障。
??財務：安全墊繼續增厚
??碧桂園一直用“凈借貸比”來評判公司的財務結構。上半年碧桂園凈借貸比例為58.5%，同比降低0.5個百分點，這是個非常安全的數據。
??碧桂園可動用現金（貨幣資金+受限現金）為2228.36億元，去年同期的數據則是2099.14億元。
??雖然總盤子在擴大，但碧桂園的有息負債控制得不錯。我們計算發現，半年末碧桂園的有息負債（主要是銀行借款、優先票據、債券、可轉債）為3318.89億元，而去年底的有息負債則是3284.75億元，增幅微小，屬于正常的波動。
??另外，碧桂園還實現了2017年起的第3次連續在年中實現正凈經營性現金流；另有約3133.0億元銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。
??財務成本是房企極度重視的“命門”。碧桂園稱，今年上半年平均借貸成本是6.13%，與去年持平。在民營房企中，這樣的借貸成本屬于非常低的水準，輔以碧桂園超強的資金利用效率，就能爆發出更強的戰斗力。
??我們還注意到，碧桂園剛在8月1日發行了規模為人民幣22.1億元的債券，票面利率只有5.14%——這個融資成本已經達到民營房企最低的水準了。
??土地儲備：最多最全的布局
??克而瑞的報告數據顯示，今年前7個月，碧桂園新增土地貨值4876.7億元，依然是無可爭議的龍頭老大。目前，碧桂園已獲取的權益可售資源為17587億元，加上10251億的潛在權益可售資源，總的權益可售資源合計27838億元。
??有意思的是，就在碧桂園的業績發布會之前，融創的孫宏斌說，調控對三四線城市影響大。一二線與三四線之爭，再次被擺到臺面上。
??碧桂園掌握中國房地產真正的大數據。到今年年中，碧桂園實現了大陸所有省份的全布局，項目分布在31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區，而去年同期分別是30、261、1051——你可以感受到，碧桂園的下沉依然在繼續。如果說，專注于一二線的融創和長期看好三四線的碧桂園加起來，就是中國房地產的真相，而假設我們只能二選一作為觀察對象的話，還是只能選擇觀察碧桂園。
??理由很簡單，2018年，中國新商品房成交總額接近15萬億，其中69%的成交量在一二線城市之外。這意味著，中國最多的房地產交易，發生在孫宏斌們的主流聲音之外。所以，孫宏斌說他不看好三四線，而楊國強說他堅定看好三四線時，我們只能選擇相信后者。畢竟，在三四線的主戰場上，沒有誰比碧桂園更有發言權。
??碧桂園重倉的是粵港澳大灣區和長三角。其中，大灣區的大本營里，碧桂園的權益可售資源有3467億元，長三角（江浙滬皖）的權益可售資源約3589億元。同樣是三四線，碧桂園在經濟發達的三四線重點布局，有效地抵御了房地產周期的風險。
??莫斌承認三四線有些壓力。“中國的城鎮化進程是可持續的，所以地產行業有相當長一段時間的美好未來。”他補充說。所以我腦補了一下碧桂園的心聲：那么，你們都去一二線吧，三四線就繼續交給我好了。
??對于房地產的形勢判斷，這是來自于碧桂園的聲音，關注地產的人們，都聽到了嗎？（來源：地產銳評）
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