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??雖然房地產(chǎn)行業(yè)營收增速仍是龍頭老大，但在外部融資收緊的大背景下，“缺錢”也是各大房企普遍面臨的問題，相較往年，“金九銀十”的搶收戰(zhàn)已提前打響。

??截至8月22日，131家A股上市房企中，已有超過60家披露了半年報或中期業(yè)績預(yù)告，多數(shù)赴港上市的內(nèi)房股也密集發(fā)布了半年報業(yè)績信息。整體來看，房企上半年?duì)I收同比增速超26%，居行業(yè)首位，但銷售市場并不樂觀，回款成為房企過冬的重要資金來源。

??業(yè)內(nèi)分析，房企目前面臨資金壓力、政策壓力等，降價促銷將成營銷策略，開發(fā)投資也將迎來拐點(diǎn)。從資本市場投資方面來說，建議關(guān)注具有融資優(yōu)勢、現(xiàn)金流穩(wěn)定的公司，例如萬科A(26.960, -0.20, -0.74%)、融創(chuàng)中國等。

??房企業(yè)績分化明顯

??中小房企日子難過

??從已公布中期業(yè)績的房企來看，過半數(shù)出現(xiàn)同比增長，但企業(yè)之間業(yè)績分化明顯。一線龍頭房企融資、拿地、回款優(yōu)勢明顯，利率持續(xù)攀升。中小房企則整體業(yè)績欠佳，土地儲備和融資成本與大型房企比相差較多。

??具體看，碧桂園上半年總收入約2020.1億元，同比增長53.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤約230.6億元，同比增長41.3%。

??萬科A上半年實(shí)現(xiàn)營收1393.2億元，同比增長31.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。

??融創(chuàng)中國營業(yè)收入同比增長64.9%，歸母凈利潤102.9億元，同比增長61.7%。保利營業(yè)收入同比增長19.49%，歸母凈利潤同比增長53.28%。

??5家頭部房企里，只有恒大發(fā)布預(yù)警，預(yù)計凈利潤和核心業(yè)務(wù)凈利潤同比分別下降約49%和約45%。由于交樓多在下半年，業(yè)內(nèi)預(yù)計可能其全年凈利潤仍能保持正增長。

??與龍頭房企相比，中小房企則由于項(xiàng)目儲備不足等原因，業(yè)績波動性較大。部分項(xiàng)目在報告期內(nèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)的房企業(yè)績往往能得到保證，反之，報告期內(nèi)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量較少的企業(yè)，則業(yè)績下滑明顯。

??目前有天?；?3.330, 0.02, 0.60%)、ST銀億(1.600, -0.01, -0.62%)、嘉凱城(6.270, -0.03, -0.48%)、大連友誼(3.680, -0.04, -1.08%)、*ST津?yàn)I(2.160, 0.00, 0.00%)、中房股份(4.910, -0.05, -1.01%)等17家企業(yè)出現(xiàn)虧損，其中當(dāng)期項(xiàng)目收入減少和項(xiàng)目處于投入期是這些房企虧損的主要原因。

??房企普遍“缺錢了”

??搶收戰(zhàn)提前打響

??業(yè)內(nèi)分析，整體營業(yè)收入能保持逾26%的增長，實(shí)乃過往結(jié)轉(zhuǎn)收入的慣性推動。去年下半年以來，商品房銷售已普遍轉(zhuǎn)淡，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個月全國商品房銷售面積已連續(xù)6個月負(fù)增長，銷售額也僅維持個位數(shù)增幅。這種現(xiàn)象若持續(xù)，明年大批房企的半年報、年報就會比較難看。

??加之年中一系列驟然出臺的融資收緊政策，讓房企的錢袋更加收緊，投資也會尤其謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士表示，如今外部水龍頭捏緊，就必須從內(nèi)部發(fā)力提升回款率，而回款的前提是將房子賣出去，打破部分購房者的觀望?？v觀目前，最有用的還是降價促銷。

??實(shí)際上，已經(jīng)有房企搶在“金九銀十”之前行動了。8月20日，恒大搶先發(fā)起7.8折全面降價促銷；8月22日，雅居樂在中期業(yè)績會上也表示將結(jié)合市場情況進(jìn)行局部調(diào)整，下半年20多個新項(xiàng)目開盤時可能會有銷售刺激手段。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企目前面臨資金壓力、庫存壓力和政策壓力，這個時候房企會主動降價促銷，其他地產(chǎn)指標(biāo)也會有所變動，總結(jié)起來就是降價促銷成營銷策略、開發(fā)投資將迎來拐點(diǎn)。

??業(yè)內(nèi)也預(yù)計下半年至明年，更多房企將加入這個行列，狠抓回款來儲備過冬的糧草，抵御可能來臨的流動性寒冬。

??資本市場建議關(guān)注三條主線

??方正證券地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)分析，目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道不斷收緊，開發(fā)商更加注重銷售資金回籠，并在拿地和現(xiàn)金流之間做好平衡。頭部房企融資成本較低，并且融資能力和償債能力表現(xiàn)突出，而土地儲備豐富且結(jié)構(gòu)佳、現(xiàn)金流充裕的房企可以更好地實(shí)現(xiàn)逆周期發(fā)展。

??對于投資，建議關(guān)注三條主線：一是具有融資優(yōu)勢、內(nèi)生性現(xiàn)金流覆蓋力強(qiáng)的龍頭房企，例如萬科A，同時建議關(guān)注保利地產(chǎn)(14.470, 0.11, 0.77%)、華潤置地；二是土儲充足且結(jié)構(gòu)優(yōu)，能夠降低融資長期收緊帶來不利影響的房企，例如融創(chuàng)中國；三是現(xiàn)金流穩(wěn)定，房地產(chǎn)后周期的物業(yè)管理公司，建議關(guān)注中海物業(yè)、永升生活服務(wù)。（來源：中國財富網(wǎng)）