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??從“先行先試的特區(qū)試驗(yàn)田”上升為“先行示范區(qū)”，深圳仍是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極

??區(qū)別于改革開(kāi)放初期“先行先試的特區(qū)試驗(yàn)田”的定位，《意見(jiàn)》已將深圳定位上升為“先行示范區(qū)”，要在更高起點(diǎn)、更高層次、更高目標(biāo)上推進(jìn)改革開(kāi)放，努力創(chuàng)建社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的城市范例。

??具體的發(fā)展目標(biāo)分三步依次推進(jìn)落實(shí)，意即：

??到2025年，深圳將建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市；

??到2035年，深圳將成為我國(guó)建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的城市范例；

??到本世紀(jì)中葉，深圳將成為競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市。

??產(chǎn)業(yè)部署要求強(qiáng)化產(chǎn)學(xué)研深度融合，全面建設(shè)5G、人工智能、網(wǎng)絡(luò)空間科學(xué)與技術(shù)、生命信息與生物醫(yī)藥實(shí)驗(yàn)室等重大創(chuàng)新載體，預(yù)示著深圳仍是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極。

??其中，5G無(wú)疑是核心引擎，乃是中國(guó)科技趕超歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的重要抓手，人工智能、醫(yī)療器械將繼續(xù)做大、做強(qiáng)，進(jìn)而形成“一核兩翼”的產(chǎn)業(yè)新格局。

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??明確深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，不斷提升對(duì)港澳開(kāi)放水平、推進(jìn)深莞惠聯(lián)動(dòng)發(fā)展

??毫無(wú)疑問(wèn)，粵港澳大灣區(qū)是繼一帶一路、京津冀協(xié)同發(fā)展和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶之后，又一個(gè)國(guó)家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)打造繼舊金山灣區(qū)、紐約灣區(qū)和東京灣區(qū)之后的世界第四大經(jīng)濟(jì)灣區(qū)。

??《意見(jiàn)》進(jìn)一步明確深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎地位。

??一方面，不斷提升對(duì)港澳開(kāi)放水平，加快深港科技創(chuàng)新合作區(qū)建設(shè)，促進(jìn)人員、資金、技術(shù)和信息等要素高效便捷流動(dòng)。

??另一方面，推進(jìn)深莞惠聯(lián)動(dòng)發(fā)展，促進(jìn)珠江口東西兩岸融合互動(dòng)，創(chuàng)新完善、探索推廣深汕特別合作區(qū)管理體制機(jī)制。

??縱觀長(zhǎng)三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)三大城市群，我認(rèn)為上海、北京和深圳將各自起到戰(zhàn)略級(jí)作用。

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??“大深圳”戰(zhàn)略呼之欲出，關(guān)鍵在于增加輻射范圍、挖潛土地資源，以期平抑深圳房?jī)r(jià)

??長(zhǎng)期以來(lái)，深圳土地資源非常稀缺。

??一方面，新增建設(shè)用地主要來(lái)源于城市舊改用地，很大程度上導(dǎo)致深圳供地指標(biāo)異常緊俏。

??另一方面，深圳逐漸向東莞、惠州等周邊城市拓展，進(jìn)而補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。而在外來(lái)人口持續(xù)凈流入的作用下，進(jìn)一步加劇深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，倒逼房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行。譬如，2019年7月份深圳商品住宅成交均價(jià)55685元/平方米，高居全國(guó)首位。

??我認(rèn)為在先行示范區(qū)帶動(dòng)下，深圳經(jīng)濟(jì)將再上一個(gè)新的臺(tái)階，也將進(jìn)一步夯實(shí)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，為了減緩深圳房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，下一階段“大深圳”戰(zhàn)略已是勢(shì)在必行。

??具體而言，通過(guò)交通、公共服務(wù)等多領(lǐng)域同城化建設(shè)，深圳將與香港、東莞、惠州等周邊城市互聯(lián)互通，以期平抑目前深圳樓市供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)高企的狀況，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“大深圳”市民住有所居、安居樂(lè)業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)。

??我認(rèn)為保障房、人才住房并非深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)重要發(fā)展方向，畢竟是地少人多的城市，而是要進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化。

??探究深圳經(jīng)濟(jì)崛起的秘訣，不難發(fā)現(xiàn)高度的市場(chǎng)化環(huán)境才是核心。

??因此，深圳完全有條件做市場(chǎng)化地發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更要相信市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，關(guān)鍵還是要增加深圳輻射范圍，挖掘土地資源潛力，把快速交通、軌道交通、公共交通建設(shè)好，才能有更大空間的來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)平抑深圳房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

??展望未來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將多向外溢，核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間將構(gòu)建互惠互利的共同體。

??一方面，深圳主城區(qū)供地依舊緊俏，房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中略升。

??另一方面，周邊衛(wèi)星城市有望吸納更多深圳外溢購(gòu)房需求，進(jìn)而提供更多普通深圳市民安居樂(lè)業(yè)的空間。（來(lái)源： 丁祖昱評(píng)樓市）